Как бесплатно получить земельный участок в Украине

Актуальность темы связана с практическими проблемами получения и реализации гражданами Украины гарантированного Конституцией и действующим законодательством Украины права на приватизацию земельных участков.

Статьей 14 Конституции Украины гарантируется право собственности на землю. Это право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом.

В свою очередь часть 1 статьи 81 Земельного кодекса Украины определяет, что граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности.

Как видео из вышеуказанных норм законодательства, право на приватизацию земельных участков принадлежит исключительно гражданам Украины, иностранцы и лица без гражданства таким правом не наделены.

Впрочем, если на первый взгляд кажется, что такое право гарантировано Основным законом и Земельным кодексом Украины каждому гражданину Украины, то на практике получить бесплатно земельный участок не так то и просто, поскольку процедура ее получения довольно таки непростая и состоит из многих этапов, которые сопровождаются нюансами и системою бюрократических преград.

Прежде всего, каждому, кто желает получить бесплатно земельный участок стоит знать, какие именно земельные участки он может получить, с какой площадью и с каким целевым назначением.

Согласно части 1 статьи 121 Земельного кодекса Украины, установлено нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам, а именно:

а) для ведения фермерского хозяйства - в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство. Если на территории сельского, поселкового, городского совета расположено несколько сельскохозяйственных предприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям. В случае отсутствия сельскохозяйственных предприятий на территории соответствующего совета размер земельной доли (пая) определяется как средний по району;

б) для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2,0 гектара;

в) для ведения садоводства - не более 0,12 гектара;

г) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 гектара, в поселках - не более 0,15 гектара, в городах - не более 0,10 гектара;

ґ) для индивидуального дачного строительства - не более 0,10 гектара;

д) для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 гектара.

Исключения из этого списка становят земли сельскохозяйственного назначения, которые по предписаниям части 1 статьи 121 Земельного кодекса Украины, размер земельных участков, которые передаются безвозмездно гражданину для ведения личного крестьянского хозяйства, может быть увеличен в случае получения в натуре (на местности) земельной доли (пая).

Сразу стоит отметить, что частью 4 статьи 116 Земельного кодекса Украины устанавливает, что передача земельных участков бесплатно в собственность граждан в пределах норм, определенных настоящим Кодексом, проводится один раз по каждому виду использования.

При этом обращаем внимание и на то, что действующим законодательством не предусмотрено бесплатное получение земельных участков с какой-либо привязкой к месту регистрации, проживания, пребывания и тому подобное. Каждый гражданин может получить земельные участки на территории любого населенного пункта Украины или же за пределами такого населенного пункта.

Следовательно, какие же именно этапы нужно пройти гражданину Украины в случае возникшего желания реализовать свое право на бесплатную передачу земельного участка:

1. Нужно определиться с населенным пунктом, где гражданин желает получить земельный участок, целевым назначением земельного участка и выбрать свободный земельный участок.
2. Обращение гражданина с ходатайством о передаче бесплатно в собственность земельного участка.

В зависимости от вида и местоположения земельного участка, с таким ходатайством нужно обращаться:

• в местный совет (если вопрос касается земель коммунальной собственности, расположенных в населенных пунктах);
• в районной госадминистрации (если вопрос касается земель государственной собственности за пределами населенных пунктов);
• в Главное управление Госгеокадастра в областях (если вопрос касается земель для ведения личного крестьянского хозяйства или садоводства государственной собственности за пределами населенных пунктов).

В ходатайстве указываются целевое назначение земельного участка и его ориентировочные размеры. К ходатайству прилагаются графические материалы, на которых указано желаемое место расположения земельного участка, согласования землепользователя (в случае изъятия земельного участка, находящегося в пользовании других лиц) и документы, подтверждающие опыт работы в сельском хозяйстве или наличие образования, полученного в аграрном учебном заведении (в случае предоставления земельного участка для ведения фермерского хозяйства). Также прилагаются копии документов, которые удостоверяют личность, которая обратилась с соответствующим ходатайством и справку о присвоении регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика (номер и серия паспорта для лиц, которые по религиозным убеждениям отказались от получения этого номера).

Обращаем на то, что часть 6 статьи 118 Земельного кодекса Украины выражена в категорической форме и прямо запрещает требовать дополнительные материалы и документы, которые не предусмотрены этой статьей.

Но, уже на этом этапе граждане могут столкнуться с такими трудностями:

1. На сегодня у граждан Украины отсутствует доступ к реестру земельных участков, которые могут быть выделены на безвозмездной основе. Кадастровая карта Украины наполнена уже информацией об оформленных земельных участках, а пустые места на карте не гарантируют, что на эту землю можно претендовать (возможно на нее ее уже кто-то подал соответствующее ходатайство или по другим причинам нельзя претендовать). Кроме того, для выделения земельных участков, должны быть разработаны Детальные планы территорий городов, поселков и сел, которые разрабатываются и утверждаются достаточно медленно, а порой и вообще отсутствуют на некоторых территориях.
2. Обращаясь с таким ходатайством, лицо должно добавить графические материалы, на которых указано желаемое место расположения земельного участка. Здесь возникает вопрос где же получить такие материалы и как они должны выглядеть. Стоит отметить, что действующим законодательством не предусмотрена форма таких графических материалов, поэтому фактически можно добавить к ходатайству графические материалы, используя Google Maps, или же используя Google Earth, однако это не гарантирует правильный выбор.

Однако, существуют и другие способы: можно использовать Публичную кадастровую карту Украины (хитрости использования этой карты состоят в том, что землю нужно выбирать рядом с уже выделенным земельным участком. Это повышает вероятность того, что на этой территории разработан Детальный план территории и целевое использование земли соответствует такому плану.

3. Также, можно обратиться в территориальные органы Госгеокадастра и заказать указаны графические материалы по местонахождению земельного участка (стоимость таких услуг - выкопировки из кадастровой карты или плана (стоимость такой услуги определяется в соответствии с постановлением КМУ от 01.08.2011 года № 835 «Некоторые вопросы предоставления государственным агентством земельных ресурсов и его территориальными органами административных услуг».

Однако, сроки изготовления выкопировки может достигать и до одного месяца, а за это время на такой земельный участок может быть подано соответствующее ходатайство и принято по нему решение в пользу другого лица.

4. Обязательно стоит проверять земельные участки сельскохозяйственного назначения по этой ссылке на предмет включения таких земельных участков в перечень земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной собственности для продажи права на них на земельных торгах в соответствии с приказами компетентных органов. В таком случае, такие земли по процедуре бесплатной передачи нельзя будет получить в связи с реализацией права на них на конкурсной основе.

• В дальнейшем нужно получить согласование поданного ходатайства.

В соответствии с ч. 7 ст. 118 Земельного кодекса Украины соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления, который передает земельные участки государственной или коммунальной собственности в частную собственность, в соответствие с полномочиями, предусмотренные статьей 122 этого Кодекса, рассматривает ходатайство в месячный срок и дает разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка либо предоставляет мотивированный отказ в его предоставлении.

Акцентируем внимание на то, что согласно этой же ж ч. 7 ст. 118 Земельного кодекса Украины основанием для отказа в предоставлении такого разрешения может быть только несоответствие места расположения объекта требованиям законов, принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, генеральных планов населенных пунктов и другой градостроительной документации, схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны земель административно-территориальных единиц, проектов землеустройства относительно благоустройства территорий населенных пунктов, утвержденных в установленном законом порядке.

Уже на этой стадии может возникнуть ситуация, когда соответствующий орган в течение установленного месячного срока не рассмотрит поданное ходатайство вообще, то есть у лица, обратившегося с соответствующим запросом не будет ни разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка, ни мотивированного отказа в его предоставлении.

Однако в указанной ситуации, действует принцип «молчаливого согласия», когда лицо может начать процесс разработки проекта землеустройства по отводу земельного участка, после чего подает его с соответствующим заявлением на утверждение. Шансы на его утверждение по молчаливому согласию довольно высокие (правовых оснований для отказа у исполнительного органа почти нет), однако это не исключает получения отказа в его утверждении, которую нужно будет обжаловать в судебном порядке или повторно обращаться с заявлением.

В случае возникновения такой ситуации, лицо письменно уведомляет исполнительный орган о начале разработки проекта землеустройства и прилагет к письменному уведомлению договор на выполнение работ по разработке проекта землеустройства по отводу земельного участка в месячный срок со дня истечения месячного срока, установленного для согласования ходатайства, то есть фактически через два месяца со дня подачи ходатайства.

1. Следующим этапом является заключения договора на разработку проекта землеустройства и разработка такого проекта.

Стоит обратить внимание, что непосредственным исполнителем такого проекта может быть только лицо, имеющее сертификат инженера-землеустроителя, в противном случае осуществить государственную регистрацию земельного участка будет невозможно, поскольку проект землеустройства будет считаться недействительным. Перечень таких лиц размещен на официальном сайте Госгеокадастра (подраздел «Государственный реестр сертифицированных инженеров-землеустроителей» раздела «Лицензирование и сертификация»).

В соответствии со статьей 28 Закона Украины «О землеустройстве» максимальный срок составления документации по землеустройству не должен превышать шести месяцев с момента заключения договора. Однако, дополнительно, стоит в договоре согласовать конкретные сроки выполнения работ.

Если отвод земельного участка, который желает получить лицо обратившееся с ходатайством, будет происходить за счет особо ценных земель, земель лесного фонда, а также земель водного фонда, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, то в соответствии со статьей 9 Закона Украины «О государственной экспертизе землеустроительной документации» такой проект землеустройства подлежит обязательной государственной экспертизе, которая проводится Госгеокадастром.

1. После разработки проекта землеустройства, лицо должно получить согласование проекта землеустройства по отводу земельного участка.

Согласно статьи 186¹ Земельного кодекса Украины проект землеустройства по отводу земельных участков всех категорий и форм собственности подлежит обязательному согласованию с территориальным органом Госгеокадастра.

Кроме того, проект землеустройства по отводу земельного участка в пределах населенного пункта или земельного участка за пределами населенного пункта, на котором планируется размещение объекта строительства подается также на согласование в структурные подразделения районных, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций в сфере градостроительства и архитектуры.

Такую услугу можно заказать также в Центрах предоставления административных услуг соответствующего региона.

Согласно статьи 50 Закона Украины «О землеустройстве» проекты землеустройства по отводу земельных участков включают:

• задание на разработку проекта землеустройства;
• пояснительную записку;
• копию ходатайства (заявления) о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка (в случае формирования и / или изменения целевого назначения земельного участка за счет земель государственной или коммунальной собственности);
• решения Верховного Совета Автономной Республики Крым, Совета министров Автономной Республики Крым, соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка (в случаях, предусмотренных законом);
• справку из государственной статистической отчетности о наличии земель и распределении их по собственниками земель, землепользователями, угодьями;
• материалы геодезических изысканий и землеустроительного проектирования (в случае формирования земельного участка);
• сведения о вычисления площади земельного участка (в случае формирования земельного участка);
• копии правоустанавливающих документов на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке (при наличии таких объектов);
• копии правоустанавливающих документов на объекты недвижимого имущества для объектов строительства которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними и значительными последствиями, которые расположены на земельном участке;
• расчет размера потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства (в случаях, предусмотренных законом);
• расчет размера убытков собственников земли и землепользователей (в случаях, предусмотренных законом);
• акт приема-передачи межевых знаков на хранение (в случае формирования земельного участка);
• акт переноса в натуру (на местность) границ охранных зон, зон санитарной охраны, санитарно-защитных зон и зон особого режима использования земель при их наличии (в случае формирования земельного участка);
• перечень ограничений в использовании земельных участков;
• выкопировки из кадастровой карты (плана) или другие графические материалы, на которых указано желаемое место расположения земельного участка (в случае формирования земельного участка);
• кадастровый план земельного участка;
• материалы переносе границ земельного участка в натуру (на местность) (в случае формирования земельного участка);
• материалы согласования проекта землеустройства.

Органы, которые согласовывают такой проект землеустройства, обязаны в течение десяти дней безвозмездно предоставить или отправить заказным письмом с уведомлением разработчику свои выводы о его согласовании или об отказе в таком согласовании с обязательной ссылкой на законы и принятые в соответствии с ними нормативно-правовые акты, регулирующих отношения в соответствующей сфере.

Основанием для отказа в согласовании проекта землеустройства по отводу земельного участка может быть только несоответствие его положений требованиям законов и принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, документации по землеустройству или градостроительной документации.

Соответствующие правила закреплены в ч. ч. 5-7 ст. 186¹ Земельного кодекса Украины.

Читайте нас в соцсетях

Подпишитесь, чтобы быть в курсе всех бизнес-новостей

1. В дальнейшем происходит регистрация земельного участка в Государственном земельном кадастре.

В соответствии с пунктом 110 Порядка ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением КМУ №1051 от 17.10.2012 года, для государственной регистрации земельного участка государственному кадастровому регистратору, который осуществляет такую ​​регистрацию, подаются:

• заявление (в бумажной или электронной форме) о государственной регистрации земельного участка по форме согласно приложению 22;
• оригинал согласованной в соответствии с законодательством документации по землеустройству, которая является основанием для формирования земельного участка (вместе с положительным заключением государственной экспертизы землеустроительной документации в случае, когда такая документация подлежит обязательной государственной экспертизе землеустроительной документации), в бумажной или электронной форме в соответствии с требований Закона Украины "О землеустройстве";
• электронный документ.

Такое заявление может подать как лицо самостоятельно, так и уполномочить на это землеустроительную организацию, однако такое право должно быть обязательно согласовано в договоре на разработку проекта землеустройства об отводе земельного участка.

Также, к заявлению необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность, копию документа, удостоверяющего полномочия действовать от имени лица (договор, доверенность), копию документа о присвоении налогового номера.

Заявление и прилагаемые к нему документы можно подать лично или отправить по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Срок рассмотрения заявления составляет 14 дней (пункт 111 вышеуказанного Порядка).

В подтверждение государственной регистрации земельного участка заявителю бесплатно выдается выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке. Извлечение содержит все сведения о земельном участке, внесенные в Поземельной книге, в частности, кадастровый номер. Составной частью извлечения является кадастровый план земельного участка.

Согласно ч. ч. 1, 2 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» внесение сведений в Государственный земельный кадастр, внесение изменений в них осуществляются бесплатно, административный сбор взимается только за предоставление сведений из Государственного земельного кадастра.

• Последним этапом является утверждение проекта землеустройства о отводе земельного участка в собственность лица.

После регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре, лицо, желающее получить земельный участок должна обратиться с ходатайством, с согласованным проектом землеустройства и выпиской из Государственного земельного кадастра о земельном участке в местный совет (если земельный участок в пределах населенного пункта) или в местную государственную администрацию (если нет) для утверждения проекта землеустройства.

Согласно ч. ч. 9, 10 статьи 188 Земельного кодекса орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, передает земельные участки государственной или коммунальной собственности в собственность в соответствии с полномочиями, определенными статьей 122 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня получения согласованного проекта землеустройства по отводу земельного участка (а в случае необходимости осуществления обязательной государственной экспертизы землеустроительной документации по закону - после получения положительного заключения такой экспертизы) принимает решение об утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка и предоставления его в собственность.

Отказ органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в передаче земельного участка в собственность или оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в суде.

В дальнейшем, по заявлению лица, желающего получить земельный участок, государственный регистратор осуществляет государственную регистрацию права собственности на отведенный и предоставленный в собственность земельный участок по правилам Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

Однако, если кажется, что вроде все этапы пройдены, документы получены и любые препятствия для получения желаемой земельного участка отсутствуют, на практике на самом последнем этапе могут возникнуть препятствия в их получении.

Как было сказано выше, соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, который передает земельные участки государственной или коммунальной собственности в собственность, в двухнедельный срок со дня получения согласованного проекта землеустройства по отводу земельного участка должен принять решение об утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка и предоставления ее в собственность.

Однако, на практике такие органы могут отказать в утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка и предоставления его в собственность, оставить такое ходатайство лица без рассмотрения или же просто в течение длительного периода времени не выносить этот вопрос для его принятия на соответствующей сессии.

Конечно, такое бездействие или незаконный отказ можно и нужно оспаривать в судебном порядке, поскольку при прохождении всех вышеописанных этапов фактически у соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления отсутствуют правовые основании для его не утверждения и не передачи земельного участка в собственность.

Стоит отметить, что суды в основном удовлетворяют такие иски и обязывают уполномоченные органы приняты соответствующие решения. Яркими примерами, касающиеся выводов Верховного Суда по этому вопросу выражены в постановлениях по делам №825/602/17 (постановление от 23.05.2018 года) и №819/570/18 (постановление от 11.09.2019 года). В этих постановлениях Верховный Суд пришел к выводу, что «полномочия государственных органов не являются дискреционными, когда есть только один правомерный и законно обоснованный вариант поведения субъекта властных полномочий. То есть в случае наступления определенных законодательством условий уполномоченный орган обязан совершить конкретные действия, и если он их не совершает, его можно обязать к этому в судебном порядке.

То есть, дискреционное полномочие может заключаться в выборе действовать, не действовать, а если действовать, то в выборе варианта решения или действия среди вариантов, которые прямо или косвенно закреплены в законе. Важным признаком такого выбора является то, что он осуществляется без необходимости согласования варианта выбора кем угодно.

Условия, при которых орган отказывает в предоставлении разрешения, определенные законом. Если такие условия отсутствуют, орган должен предоставить разрешение. Эти полномочия и порядок их реализации предусматривают только один вид правомерного поведения соответствующего органа - разрешить или нет (отказать). По закону у этого органа нет выбора между несколькими возможными правомерными решениями. Поэтому указанные полномочия не является дискреционным».

Однако, трудности возникают при следующем выполнении решений судов об отводе в собственность земельных участков ввиду того, что такой вопрос может длительное время не включаться в повестку дня сессии или же за него могут не проголосовать необходимое количество депутатов, что приведет к тому, что орган исполнительной власти или местного самоуправления не рассмотрит и не будет принимать решение об отводе в собственность земельного участка в течение длительного времени.

Таким образом, несмотря на то, что право на приватизацию хотя является гарантированным правом, однако на путь его реализации будет сопровождаться не только бюрократическими преградами, но и правом усмотрения органов государственной власти и местного самоуправления, который на сегодня и является фактической преградой в реализации этого права.

Блынду Анастасия Васильевна, адвокат Адвокатского объединения «Лещенко, Дорошенко и партнеры»