В ночь с 30 на 31 марта 2020 года, Верховная Рада приняла закон об обороте сельскохозяйственных земель (проект № 2178-10), который является последним условием отмены моратория на продажу с/х земель, который продлился почти 20 лет.
Немного вернемся к истории этого вопроса.
Земельная реформа берет начало в 90-х годах с "распаевания" земель государственной собственности, которые были в пользовании колхозов и совхозов. Именно на этом этапе появляются так называемые земельные "паи". Но уже с 2002 года введен мораторий, который со временем претерпевает существенных изменений, направленных на недопущение его обхода различными «креативными» путями, которые на практике нарабатывались мгновенно. С момента принятия закона и до 1 июля 2021 (вступление его в силу) продолжает действовать мораторий на земли товарного с/х производства, земельные участки, выделенные из земельных паев, земельные паи и на все земли государственного сектора, а также на изменение их целевого назначения. За период действия моратория начали работать e-системы ГЗК, реестры вещных прав на недвижимое имущество, ЕГР, актов гражданского состояния и т.п., что обеспечило публичность и открытость информации о статусе существующих участков и, без преувеличения, уменьшение рейдерских махинаций. Немалое значение для отмены моратория имели и решения Европейского суда по правам человека по делу "Зеленчук и Цицюра vs Украина", "Антоненко и другие против Украины", где установлено нарушение статьи 1 Протокола Конвенции касательно мирного владения имуществом, и обеспечения баланса между общим интересом общества и имущественными правами собственника.
В то же время, большие ожидания, связанные с принятием закона, не исполнились. Трансформация модели рынка, предлагалась еще осенью прошлого года в начальной редакции проекта закона, и позволяла привлечь иностранный капитал, средних и крупных агропроизводителей, а также вывести рынок из "тени", в принятой редакции свелась к отложению его запуска между основными игроками еще почти на три года, - до 1 января 2024 года. Результаты такого решения имеют более символический вес для взаимоотношений с МВФ, нежели для реальных инвестиций и агробизнеса. Наряду с этим, аренда земли остается приоритетным инструментом на аграрном рынке и не меняет своего статуса, в случае смены собственника земли.
Далее наши выводы, сделанные на основании принятого, но пока не подписанного закона.
Обратите внимание, что уберечь имущество от рейдеров помогут сервисы SMS-маяк и SMS-маяк Земля, с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом или же через сообщение в кабинете пользователя).
Дополнительный переходной период ограничений - с 1.07.2021 по 31.12.2023 гг.
Частные с/х земли будут в обороте практически только между гражданами Украины с расчетом не более 100 га в "одни руки". Для юридических лиц будут действовать схожие условия действующего моратория, кроме изменения целевого назначения.
Сохранены ограничения и для земель государственной и коммунальной собственности, которые исключены из продажи. При этом положения о приватизации гражданами Украины земель актуальны, что продолжит бесплатное уменьшение государственного земельного банка. Еще одним исключением являются земли сельского (фермерского) хозяйства государственной и коммунальной собственности, принадлежащих гражданам на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения. Такие лица имеют право их выкупить с рассрочкой оплаты до 10 лет и по их нормативно-денежной стоимости уже с 1 июля следующего года, но в пределах 100 га. Что касается арендаторов-юридических лиц, которые переоформили такие участки до 2010 года, то с таким выкупом скорее всего придется подождать до 1 января 2024 года.
Экономического обоснования или целесообразности таких ограничений на следующие почти три года, как и эффекта для агросектора и ВВП страны в целом мы не нашли. Даже попытка привлечь банки к участникам рынка на этом этапе прогнозируемо будет декларативной - ни один банк не заинтересован принимать такой актив с ограничениями в обороте. Не исключено появление в течение следующих трех лет "схемных" решений в обход таких ограничений, несмотря на высокие риски дальнейшего их обжалования и потери актива.
Запуск рынка для юридических лиц - резидентов Украины запланирован на 1 января 2024 года.
Модель рынка предполагает допуск юридических лиц, при условии их создания согласно законодательству Украины и участия исключительно граждан Украины или публичного сектора. Внимание, - никаких «промежуточных» звеньев, то есть, по сути, ожидается введение механизма контроля бенефициарного собственника соответствующего актива. Юридическим лицам прямо запрещено приобретать корпоративные права юридических лиц-собственников с/х земли, и соответственно, - брать их в залог. Исключений нет и для банков. Эта норма может быть отменена по результатам референдума, что позволит более удачно структурировать агробизнес в соответствии с его собственными потребностями и политиками.
Вопрос привлечения иностранных инвесторов отложен до решения на референдуме.
Если такое решение будет принято, закон предоставляет в дальнейшем почти равные возможности по сравнению с отечественными субъектами хозяйственной деятельности, исключая резидентов государств-агрессора или оккупанта, других государств, находящихся под санкциями. Еще одно ограничение - участки с/х назначения, выделенные из земельных паев, расположенных ближе 50 километров от границы по суше.
При этом, иностранные инвесторы смогут осуществлять свою деятельность через юридическое лицо-резидента Украины, в том числе в сотрудничестве с отечественными агропроизводителями.
Кредитование банками под залог земельных участков допускается на условиях отчуждения таких участков в течение следующих 2-х лет после обращения взыскания
До принятия закона, между банковскими учреждениями велись длительные дискуссии о юридической неопределенности и малоэффективности установленных ограничений. В частности, закон ссылается на банки как участников, без определения какие именно банки допускаются к рынку. Исходя из определения "банки" в ЗУ "О банках и банковской деятельности", можно сделать вывод, что в данном случае речь идет о юридических лицах, которые в установленном порядке получили лицензию и внесены в Государственный реестр банков и, соответственно, могут включать банки с иностранным капиталом. Банки смогут работать на таких условиях уже с 1 июля следующего года. Иностранные банки, которые предоставляют кредитование из-за границы, скорее всего, не будут допускаться к этому рынку. Аналогичные ограничения действуют на другие финансовые учреждения либо юридические лица на период до 1 января 2024 года. В дальнейшем все зависит от того, будет ли отвечать корпоративная структура такого юридического лица требованиям к приобретателю с/х земли.
Какие другие возможности для обеспечения выполнения обязательств?
В такой ситуации мы понимаем, что принимая решение о предоставлении кредита, банки, в первую очередь, в качестве обеспечения рассматривать другое ликвидное имущество должника, а уже во вторую - сельскохозяйственные земельные участки. Напомним, что корпоративные права (доли, акции, паи) юридических лиц-собственников земельных участков исключены из гражданского оборота до принятия соответствующего решения на референдуме, а затем, - они не могут быть объектом залога.
Отдельным интересным вопросом является возможность арендатора передавать свое "право аренды земельного участка" в залог. При отсутствии прямого законодательного запрета и в случае, если возможность залога права аренды предусмотрено соответствующим договором аренды земельного участка, мы не видим проблем в такой схеме. В таком случае, если должник не выполнит обязательства, кредитор получит право пользования землей на тех же условиях. Конечно, стоит очень детально и четко урегулировать порядок обращения взыскания на право аренды.
Условия консолидации более привлекательные и простые (с 01.01.2024)
Консолидация земли одним лицом (физическое или юридическое) не должна превысить 10 000 га, что достаточно немало, но в украинских реалиях может не покрыть потребности топ-агрохолдингов, земельный банк которых иногда превышает 500 тыс.га. Земельный банк одного физического лица также включает размер земель, которые контролируются путем участия в юридическом лице. Общий размер будет определяться пропорционально его участия в уставном капитале такого юридического лица к размеру земли, находящейся в собственности последнего. Преимущество в этой части будут иметь банки, консолидация для которых не ограничена. Соответственно, мы ожидаем введение терминологии и соответствующего механизма контроля бенефициарных собственников земельных активов, что ранее не было присуще земельному законодательству Украины.
Первоочередное право выкупа получат арендаторы и совладельцы земельных участков. Наряду с этим, закон такое право не предусматривает для эмфитевзиса.
Кроме указанного, закон предусматривает отдельный механизм уступки первоочередного права выкупа в очень простой способ - уведомление собственника, что является неким "ноу-хау" и противоречит самой сути этого права. Одновременно, такое право в силу прямого запрета не будет распространяться на совладельцев земельного участка. Поэтому ожидаем впоследствии немало споров.
Оплата по договорам исключительно безналичная и с подтверждением источника поступления.
Дополнительным условием, которое будет действовать до 1 января 2030 года, для сделок по продаже земли является определение цены продажи с/х земель не ниже ее нормативно-денежной стоимости. Напомним, что такое условие не исключает необходимости проведения экспертной денежной оценки объекта продажи, которую проводят субъекты оценочной деятельности в сфере оценки земель. Такая оценка является обязательной для расчета налогообложения.
Ответственность за нарушение условий оборота, и кто будет осуществлять функции контроля?
Начиная с июля 2021 за нарушение условий оборота или консолидации с/х земли, закон предусматривает достаточно радикальные меры, а именно конфискацию земли (площади, превышающей разрешенный размер) по решению суда с выплатой ее стоимости, полученной по итогам земельных торгов (за вычетом расходов на их проведение).
Превентивные меры контроля будут использоваться на этапе заключения сделок и фактически выполняться нотариусами. Программное обеспечение государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество должно обеспечивать взаимодействие с ГЗК, ЕГР в части размера земельных участков их владельцев. Но пока практическое обеспечения такого выполнения достаточно сложно представить.
Функция контроля применения санкций в случае нарушений ограничений, возложена на Госгеокадастр, в том числе право обращаться в суд с исками о конфискации земельных участков (их соответствующей площади). Дополнительно, проектом № 2730-2 инициируется возложить функцию проверки соблюдения условий консолидации на АМКУ, хотя в разрезе такого контроля участие АМКУ очень спорно.
***
Следовательно, принятие закона безусловно является первым шагом, и ожидаемо подвергнется еще значительным изменениям. Мы надеемся, что переходный период будет использован эффективно с целью:
проведение инвентаризации с/х земель, находящихся в пользовании (восстановление границ, качественная проверка документов-собственников земли, их соответствие реальному положению);
проверки существующих договоров аренды/эмфитевзиса на предмет их сроков, преимущественного права и рисков;
пересмотра существующих корпоративных структур агробизнеса на предмет влияния принятых ограничений и будущих потребностей в реструктуризации или изменении корпоративной модели под актив, который планируют приобрести;
проверки взаимоотношений с кредитными учреждениями на предмет соответствия требованиям нового закона.
Мы надеемся, что закон поможет запустить дальнейшие быстрые реформы вспомогательных секторов регулирования рынка земли, в том числе принятие закона о референдуме, дерегуляции управления земельными отношениями и обеспечения дополнительных гарантий защиты участников рынка, прозрачной работы электронной системы земельных торгов и эффективного взаимодействия государственных реестров.
Тимур Бондарев - управляющий партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Arzinger, адвокат
Татьяна Сторожук - старший юрист практики недвижимости и строительства Arzinger, адвокат
Получите больше возможностей для борьбы с кризисом даже при удаленной работе. Новая экосистема облачных продуктов LIGA360 объединяет все продукты ЛІГА:ЗАКОН в общем среде для управления рисками. Объедините всю команду в едином пространстве для принятия антикризисных решений в LIGA360. Попробовать
