Как выбрать и оформить землю под строительство промышленного предприятия

Промышленность была и остается одним из основных локомотивов экономики многих стран, Украина не исключение. В настоящее время вопрос развития, реновации и релокации промышленных объектов приобретает еще более актуальное значение для нашей страны, учитывая войну и вызванные ею последствия.

Безусловно, одним из важнейших этапов запуска нового или развития существующего промышленного предприятия является этап выбора местоположения. В случае принятия решения о строительстве нового промышленного предприятия, его владелец в первую очередь должен решить вопрос выбора и надлежащего оформления прав на земельный участок.

Правильный выбор земельного участка будет влиять на все вопросы строительства и деятельности будущего предприятия: возможность проектирования, строительства и обслуживания желаемого объекта промышленности, возможность и условия его подключения к инженерным сетям, наличие удобных логистических маршрутов, доступность трудовых ресурсов и, наконец, рентабельность будущего проекта.

Общие положения

В целом, к землям промышленности относятся земли, предоставленные для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, их подъездных путей, инженерных сетей, административно-бытовых зданий, других сооружений.

Такие земли могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности.

Наряду с местоположением земельного участка необходимо определиться с правовым титулом, определяющим объем полномочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком. Простыми словами, необходимо определиться, что предпочтительнее: получение участка в собственность или в пользование.

Также следует учесть, что по общему правилу продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности и приобретение прав пользования ими осуществляются на конкурентной основе (на земельных торгах) по определенным исключениям (например, в случае расположения на земельных участках объектов недвижимости, находящихся в собственности физических или юридических лиц).

Чтобы избежать необходимости приобретения прав на землю на аукционе, можно рассмотреть вариант приобретения объекта недвижимости, под которым в дальнейшем можно оформить земельный участок (если он не оформлен) без необходимости прохождения процедуры земельных торгов и, например, провести его реконструкцию.

Следует отметить, что объектом гражданских прав является не любая часть земной поверхности, а именно сформированный земельный участок. Формирование земельного участка предполагает определение его площади, границ и внесения информации о нем в Государственный земельный кадастр. Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.

Следует убедиться, что земельный участок является должным образом сформированным, проработать документацию по землеустройству, данные Государственного земельного кадастра и Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество относительно него.

Не менее важным вопросом, который будет в значительной степени определять судьбу будущего строительства, является вопрос целевого назначения земельного участка и необходимости исследования, и учета требований градостроительного законодательства на местном уровне.

В соответствии с классификацией видов целевого назначения земли промышленности могут иметь несколько видов целевого назначения, основными из которых являются:

• земли для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятиями, связанными с использованием недр (код 11.01);

• для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятий перерабатывающей, машиностроительной и другой промышленности (код 11.02);

• для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений строительных организаций и предприятий (код 11.03);

• для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений технической инфраструктуры (производство и распределение газа, поставка пара и горячей воды, сбор, очистка и распределение воды (код 11.04).

Следует также учитывать, что практически каждый населенный пункт имеет свою разработанную и утвержденную градостроительную документацию, к которой относятся генеральные планы, планы зонирования территории или детальные планы территории, состоящие из текстовых, графических материалов и регулирующих вопросы планирования, застройки и иного использования определенных территорий.

Важно помнить, что несоответствие намерений застройки требованиям градостроительной документации на местном уровне является основанием для отказа в выдаче градостроительных условий и ограничений, которые в ряде технических условий составляют совокупность исходных данных для проектирования будущего строительства.

Кроме того, по общему правилу изменение целевого назначения земельного участка допускается исключительно при соблюдении правил соотношения между новым видом целевого назначения земельного участка и видом функционального назначения территории, определенного соответствующей градостроительной документацией на местном уровне.

Таким образом, требования градостроительной документации на местном уровне следует понимать заранее и учитывать, ведь они могут значительно усложнить процесс строительства желаемого предприятия или вовсе сделать его невозможным. Конечно, градостроительная документация может быть при определенных условиях изменена или уточнена, но этот процесс является достаточно длительным во времени, требует значительных финансовых ресурсов, а в некоторых случаях - только теоретически возможным.

Таким образом, любой земельный участок следует детально юридически анализировать и надлежащим образом проверять перед принятием решения о приобретении прав на него. Все указанные вопросы типичны, однако каждый конкретный участок уникален и имеет свою историю, от исследования и понимания которой в значительной степени зависит успех будущего строительства и эксплуатации промышленного предприятия.

Следует помнить, что планы по размещению определенных категорий промышленных предприятий могут вносить определенные коррективы и особенности в процесс оформления прав на земли промышленности. Например, предоставление земельных участков для нужд, связанных с пользованием недрами, производится только после получения специальных разрешений на пользование недрами или горных отводов и т.п.

Земли индустриальных парков

Выбирая землю под промышленный объект, следует обратить внимание на земли индустриальных парков, которые также относятся к землям промышленности.

Индустриальным (промышленным) парком является определенная инициатором его создания в соответствии с градостроительной документацией, обустроенная соответствующей инфраструктурой территория, в пределах которой участники индустриального парка могут осуществлять хозяйственную деятельность в сфере перерабатывающей промышленности, переработки промышленных или бытовых отходов (кроме захоронения отходов), а также -техническая деятельность, деятельность в сфере информации и электронных коммуникаций.

Следует учесть, что не каждый земельный участок, отнесенный к земельной промышленности, может быть использован для создания индустриального парка.

Так, земельный участок, использование которого планируется для создания и функционирования индустриального парка, может располагаться в пределах или за пределами населенных пунктов и должен отвечать следующим требованиям:

• принадлежать к землям промышленности;

• быть пригодным для промышленного использования с учетом условий и ограничений, установленных соответствующей градостроительной документацией;

• площадь земельного участка или совокупная площадь смежных земельных участков должна составлять не менее 10 га и не более 1000 га.

Создание индустриального парка может быть интересно с точки зрения налоговых и таможенных льгот, которые ныне предусмотрены законодательством для участников таких парков, в частности:

• освобождение от налога на прибыль на 10 лет при условии реинвестирования той части прибыли, которая освобождена от налогообложения;

• освобождение от импортного НДС и пошлины на оборудование для производства без права отчуждения этого оборудования в течение 5 лет.

Кроме того, органы местного самоуправления вправе предоставлять участникам индустриальных парков отдельные льготы по налогу на недвижимое имущество, арендную плату, земельный налог.

Правом создавать индустриальные парки на землях частной собственности наделены владельцы или арендаторы земельных участков, а на землях государственной или коммунальной собственности - соответствующие распорядители таких земель (органы государственной собственности или местного самоуправления), а также арендаторы таких земель.

При этом на земельных участках, передаваемых в аренду, индустриальные парки могут создаваться по инициативе арендаторов после внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка и принятия арендодателем решения о согласовании концепции индустриального парка.

Также важно отметить, что индустриальный парк, согласно требованиям законодательства, создается на срок не менее 30 лет.

Процедура создания индустриального парка не слишком сложна и обременительна. Так, для принятия решения о включении индустриального парка в Реестр индустриальных парков инициатор создания подает в уполномоченный государственный орган (Министерство экономики) следующие документы/информацию:

• заявление о включении индустриального парка в Реестр индустриальных парков;

• решение инициатора о создании индустриального парка;

• концепцию индустриального парка;

• выписка из Государственного земельного кадастра относительно земельного участка и правоустанавливающие документы на расположенные на нем объекты недвижимого имущества;

• наименование управляющей компании и участников (при наличии).

Хотя на практике, несмотря на довольно простой перечень документов и действий, а также четкую регламентированность оснований для отказа в регистрации индустриальных парков, Министерство экономики иногда прибегает к чрезмерной бюрократизации этого процесса, а в некоторых случаях вообще отмечает абсолютно надуманные основания для отказа, которые никак не согласовываются с требованиями действующего законодательства.

Особенности военного положения

Хотел бы обратить внимание на некоторые особенности в регулировании земельных отношений в условиях военного положения, которые могут быть полезны предприятиям, планирующим релокацию.

Так, передача земельных участков государственной или коммунальной собственности в аренду для размещения производственных мощностей предприятий, перемещенных (эвакуированных) из зоны боевых действий возможна без проведения земельных торгов.

Порядок определения предприятий, производственные мощности которых подлежат перемещению (эвакуации) из зоны боевых действий, и лиц, которым предоставляется право на получение в аренду без проведения земельных торгов земельного участка государственной, коммунальной собственности для размещения производственных мощностей перемещенных (эвакуированных) из зоны боевых действий, утверждается Кабинетом министров.

Однако сейчас такой порядок еще не утвержден, есть только проект, проходящий этапы согласования и экспертизы.

Важно учесть, что перечень лиц, которым предоставляется право на получение в аренду без проведения земельных торгов земельного участка государственного, коммунальной собственности для размещения производственных мощностей предприятий, перемещенных (эвакуированных) из зоны боевых действий, а также перечень предприятий, производственные мощности которых подлежат перемещению (эвакуации) из зоны боевых действий, определяются совместным решением областной, Киевской городской военной администрации, с территории которой перемещаются (эвакуируются) производственные мощности, и областной, Киевской городской военной администрации, на территорию которой такие мощности перемещаются (эвакуируются).

Процесс выбора и оформления прав на землю длительный, кропотливый и имеет много нюансов и особенностей, во многом зависит от пожеланий собственника будущего промышленного предприятия и «возможностей» конкретного земельного участка, которые необходимо обнаружить и тщательно изучить до запуска процесса получения прав на него.