В соответствии с п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса не облагается налогом один раз в течение отчетного налогового года, при условии пребывания такого имущества в собственности плательщика налога больше трех лет, дохода, полученного плательщиком налога от продажи:
- жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке);
- земельного участка, который не превышает нормы безоплатной передачи, определенные ст. 121 Земельного кодекса, в зависимости от его назначения;
- земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного плательщиком налога в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, которые находились в пользовании такого плательщика, или выделенного в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая), а также таких земельных участков, полученных плательщиком налога в наследство.
Условие относительно пребывания такого имущества в собственности плательщика налога больше трех лет не распространяется на имущество, полученное плательщиком налога в наследство.
Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.
Вместе с тем согласно абзацу первому п. 172.2 ст. 172 НК доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного (налогового) года второго объекта недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, которые обеспечивают кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в п. 172.1 ст. 172 НК, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 ст. 172 НК, подлежит налогообложению по ставке (5%), определенной п. 167.2 ст. 167 НК.
В соответствии с абзацем вторым п. 172.2 ст. 172 НК доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного (налогового) года третьего и следующих объектов недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, которые обеспечивают кредит, предоставленный в иностранной валюте) из указанных в п. 172.1 ст. 172 НК, или от продажи второго и следующих объектов недвижимости, не указанных в п. 172.1 ст. 172 НК и подлежит налогообложению по ставке (18 %), определенной п. 167.1 ст. 167 НК, кроме случаев, если указанное в абзаце втором п. 172.2 ст. 172 НК имущество получено плательщиком налога в наследство.
Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного (налогового) года третьего и следующих объектов недвижимости в виде полученных в наследство объектов недвижимости, подлежит налогообложению по ставке (5%), определенной п. 167.2 ст. 167 НК (абзац третий п. 172.2 ст. 172 НК).
Доход от продажи объектов недвижимости, указанных в абзаце втором п. 172.2 ст 172 НК, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта недвижимости, расположенного на территории Украины (абзац четвертый п. 172.2 ст. 172 НК).
Защитите свою недвижимость от мошенничества и "черных регистраторов". Сервис SMS-Маяк мгновенно известит об изменениях в Реестре вещных прав и незаконных процедурах. Ставьте свои объекты на контроль прямо сейчас.
Под расходами на приобретение объекта недвижимости понимают:
а) средства, уплаченные налогоплательщиком как стоимость ценных бумаг и имущественных прав, погашение которых состоялось путем передачи объекта недвижимости (или его части);
б) средства, переданные в управление управителю фонда финансирования строительства;
в) расходы, понесенные на приобретение объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;
г) стоимость объекта недвижимости, переданного плательщику налога в собственность как оплата его части в уставном капитале хозяйственного общества при выходе такого налогоплательщика из состава участников юридического лица;
г) стоимость предмета ипотеки, по которой ипотекодержатель приобрел в собственность предмет ипотеки;
д) расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, которое было передано как компенсация по таким договорам;
е) регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, которые осуществляются в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;
ё) стоимость объекта недвижимости, который был задекларирован лицом как объект декларирования в порядке единовременного (специального) добровольного декларирования, в соответствии с подразд. 9 прим. 4 разд. XX "Переходные положения" НК;
ж) стоимость объекта недвижимости, который был получен при ликвидации (прекращении) юридического лица (в том числе иностранного) или образования без статуса юридического лица (в том числе иностранного) налогоплательщиком - акционером (участником, партнером, пайщиком, основателем, контролирующим лицом);
з) расходы, понесенные на строительство объекта недвижимости.
Объект недвижимости, подаренный плательщику налога, считается приобретенным по стоимости, которая равна сумме государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарением.
Расчет уменьшения дохода от продажи объектов недвижимости на суммы разрешенных расходов проводится плательщиком налога самостоятельно, а если стороной договора купли-продажи, мены объектов недвижимого имущества является юридическое лицо или самзанятое лицо, - таким лицом.
При этом если плательщик налога воспользовался правом на зачисление расходов, он обязан задекларировать доходы от всех операций по продаже, мене объектов недвижимости, осуществленных в течение отчетного (налогового) года, в том числе и если стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или самзанятое лицо.
Копии документов, которые подтверждают указанные расходы, предоставляются вместе с налоговой декларацией об имущественном состоянии и доходах.
В таком же порядке облагается налогом доход от продажи объекта незавершенного строительства.
Пунктом 172.3 ст. 172 НК предусмотрено, что доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договорекупли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке (дальше - Единая база), или не ниже рыночной стоимости такого объекта, определенной субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в соответствии с законодательством и указанной в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе.
Во время проведения операций по продаже объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии электронной справки об оценочной стоимости такого объекта недвижимости или отчета об оценке, зарегистрированного в соответствии с п. 172.3 ст. 172 НК, и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и вносит в Единую базу информацию о цене договора купли-продажи. Нотариус ежеквартально в порядке, установленном этим разделом для налогового расчета, подает в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию об удостоверенных им в течение отчетного квартала договоры купли-продажи (мены) между физическими лицами, включая информацию о цене таких договоров и размере оплаченного налога в разрезе каждого договора (п. 172.4 ст. 172 НК).
В соответствии с п. 172.5 ст. 172 НК сумма налога на доходы физических лиц определяется и самостоятельно платится через банковские учреждения:
а) лицом, которое продает или обменивает с другим физическим лицом недвижимость, - до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены;
б) лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда об изменении владельца и переходе права собственности на такое имущество. Физическое лицо обязано отобразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах (дальше - налоговая декларация).
В случае несовершения нотариального действия относительно удостоверения договора купли-продажи, мены объекта недвижимости, за который уплачен налог, плательщик налога имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога на основании налоговой декларации, поданной в установленном порядке, и подтверждающих документов о фактической уплате налога (п. 172.6 ст. 172 НК).
Если же стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или самозанятое лицо, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога относительно начисления, удержания и уплаты (перечисления) в бюджет налога из доходов, полученных плательщиком налога от такой продажи (п. 172.7 ст. 172 НК).
Под продажей следует понимать любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 ст. 172 НК).
По материалам ГНС
Напомним, что официальные разъяснения ГНС относительно налоговых и таможенных правил, деклараций, конкретных ситуаций (ресурс "ЗІР") в удобном формате представлены в разделе "База налоговых знаний" ИПС ЛІГА:ЗАКОН.
