Как арендовать землю в Украине: все о договоре аренды

Аренда земли является актуальным вопросом на сегодняшний день и в некоторых моментах - даже проблемным. В данной статье я помогу разобраться с тем, на что обращать внимание при заключении договора аренды земли в Украине, и сигналы свидетельствуют о мошеннических действиях недобросовестных лиц.

Итак, земля, согласно Земельному кодексу Украины, состоит из земель в пределах территории Украины, в том числе островов и земель, занятых водными объектами, которые по основному целевому назначению подразделяются на категории.

Данный Кодекс предоставляет следующую классификацию земель по целевому назначению:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли жилищной и общественной застройки;
• земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;
• земли оздоровительного назначения;
• земли рекреационного назначения;
• земли историко-культурного назначения;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Итак, у лица, которое намеревается арендовать землю возникает первый вопрос: «Какое значение имеет деление на категории по целевому назначению?»

Правило, которое будет работать всегда - цель использования земельного участка должна совпадать с ее целевым назначением. Поскольку нарушение этого условия будет тянуть за собою такое последствие как возможность досрочного расторжения договора аренды арендодателем.

Важна ли форма договора аренды земли?

Действующим законодательством предусмотрено, что договор аренды заключается в письменной форме. Это является обязательным условием, и в случае ее несоблюдения, договор будет считаться ничтожным. Также, следует отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 № 161-XIV, данный договор может заверяться нотариально, и в этом случае расходы будут полагаться на инициатора. Нотариально удостоверенный договор имеет свои преимущества, но о них позже. Однако, не следует путать и ошибочно полагать, что лицо приобретает право аренды земельного участка с момента удостоверения нотариусом, поскольку оно возникнет только после государственной регистрации такого права.

Можно также использовать Типовой договор аренды, утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 № 220. Данный скелет поможет Вам понять из чего составляется договор и, существенных условия должны быть соблюдены при его заключении. Объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности. Существенными условиями договора аренды земли являются: объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);

Процедура государственной регистрации

Согласно Закону Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 № 1952-IV, обязательной государственной регистрации прав подлежит право аренды (субаренды) земельного участка.

Перед проведением государственной регистрации права аренды земельного участка в регистрационную службу нужно подать заявление о государственной регистрации прав и их обременений. Подается данное заявление в бумажной форме и к ней добавляются оригиналы документов, необходимых для осуществления регистрационной процедуры, их копии, которые должны быть заверены в установленном порядке. Перечень таких документов добавляю дальше:

• копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
• копия регистрационного номера учетной карточки плательщика налога согласно государственной реестру физических лиц - налогоплательщиков. Здесь напомню, что существует исключение, когда лицо по своим религиозным или любым другим убеждениям отказалась от получения регистрационного номера, официально сообщила об этом соответствующие органы государственной власти и имеет соответствующую отметку в паспорте;
• документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины, кроме случаев освобождения лица от уплаты государственной пошлины соответственно;
• документы, которые подтверждают право аренды земельного участка, будь то его возникновение, переход или прекращение;
• выдержка из Государственного земельного кадастра о конкретном земельном участке. Данная выдержка добавляется в случае, когда в документах, которые подтверждают вещные права на земельный участок не содержится сведений о его кадастровый номер;
• если данное заявление подается уполномоченным лицом, то такое лицо подает документ, удостоверяющий личность и копию документа, подтверждающий его полномочия. Важно отметить, что если уполномоченное лицо действует от имени физического лица, то соответственно возникает необходимость представления копии документа, заверять лицо интересы которой представляются.

Относительно сроков отмечу, что Государственная регистрация права аренды земельного участка проводится в пятидневный срок со дня поступления такого заявления.

На какие условия влияет указанный срок договора?

Общее правило гласит, что сроки устанавливаются по договоренности сторон, но не должны превышать пятидесяти лет.

Чтобы определить дату истечения срока, нужно начать расчет с даты его заключения.

Здесь мы должны вернуться к разграничению земель по целевому назначению, поскольку закон предполагает несколько разные условия для установления срока, а именно:

• срок не может быть меньше, чем 7 лет в случае, заключение договора аренды, предметом которого являются земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства;
• срок не может быть менее 10 лет в случае, заключение договора аренды, предметом которого являются земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые являются земельными участками мелиорируемых земель и на каких проводится гидротехническое мелиорация.

Итак, запомнив данные исключения, Вы не будете допускать ошибок при заключении договора, указывая невозможный срок договора аренды земельного участка.

В случае, если Вы планируете продолжать пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, то необходимо письменно предупредить арендодателя об этом желании до окончания срока действия договора. В данном случае у лица может возникнуть преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок. Также важным характеризующим фактором будет надлежащее исполнение обязательств и условий по предварительному договору аренды земельного участка.

Правила, которые помогут избежать проблем

1. Довольно часто наша невнимательность становится причиной ошибок. Поэтому главным залогом правильно составленного договора является подробная проработка каждого пункта договора аренды земельного участка.
2. Обязательно указать в условиях договора, что риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды несет именно арендодатель.
3. Перед заключением договора аренды попросите пакет документов, подтверждающий право собственности арендодателя на земельный участок, а именно: свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, свидетельство о праве на наследство, судебное решение, вступившее в законную силу о приобретении или изменении права собственности на земельный участок, выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество или Государственного земельного кадастра о регистрации права собственности. Это важно, поскольку заключение договора аренды с лицом, которое не является законным владельцем земельного участка приведет к недействительной сделке.
4. Обсуждение случаев пересмотра суммы арендной платы с указанием данных условий в договоре.
5. Желательно нотариальное удостоверение договора, поскольку при судебном споре, который может возникнуть, это облегчит установление фактов дела.
6. Арендатору всегда следует помнить об индексации арендной платы. Это в первую очередь поможет избежать недоразумений с арендодателем. Также отмечу, что игнорирование арендатором факта индексации арендной платы может расцениваться как нарушение существенных условий договора, служить существенной причиной для арендодателя инициировать в судебном порядке досрочном прекращении договора аренды.

Итак, соблюдая правила и советы, указанные выше, Вы обезопасите себя от проблем и неприятных «находок» в договоре аренды земли. Следует не забывать, что предупредить проблему легче, чем бороться с ней.