Як орендувати землю в Україні: все про договір оренди

Оренда землі є актуальним питанням на сьогоднішній день та в деяких моментах – навіть проблемним. В даній статті я допоможу розібратись із тим, на що звертати увагу при укладенні договору оренди землі в Україні, та які сигнали свідчать про шахрайські дії недобросовісних осіб.

Отже, земля, відповідно до Земельного кодексу України, складається із земель в межах території України, в тому числі островів та земель, зайнятих водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії.

Даний Кодекс надає наступну класифікацію земель за цільовим призначенням:

• землі сільськогосподарського призначення;
• землі житлової та громадської забудови;
• землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
• землі оздоровчого призначення;
• землі рекреаційного призначення;
• землі історико-культурного призначення;
• землі лісогосподарського призначення;
• землі водного фонду;
• землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Отож, в особи, що  має намір орендувати землю виникає перше питання: «Яке значення має розподіл на категорії за цільовим використанням?»

Правило, яке буде працювати завжди – мета використання земельної ділянки повинна збігатись із її цільовим призначенням. Оскільки порушення цієї умови буде тягнути за сою такий наслідок як можливість дострокового розірвання договору оренди орендодавцем.

Чи важлива форма договору оренди землі?

Чинним законодавством передбачено, що договір оренди укладається в письмовій формі. Це є обов’язковою умовою, та вразі її недодержання, договір буде вважатись нікчемним. Також, слід зауважити, що відповідно до ч. 1 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, даний договір може посвідчуватись нотаріально, і в цьому разі витрати будуть покладатись на ініціатора. Нотаріально засвідчений договір має свої переваги, та про них пізніше. Проте, не слід плутати та помилково вважати, що особа набуває право оренди земельної ділянки з моменту посвідчення нотаріусом, оскільки воно виникне тільки після державної реєстрації такого права.

Можна також використати Типовий договір оренди, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.  Даний кістяк допоможе Вам зрозуміти з чого складається договір та, які істотні умови мають бути дотримані при його укладенні. Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

Процедура державної реєстрації

Згідно з Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV, обов’язковій державній реєстрації прав підлягає право оренди (суборенди) земельної ділянки.

            Перед проведенням державної реєстрації права оренди земельної ділянки до реєстраційної служби потрібно подати заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Подається дана заява в паперовій формі і до неї додаються оригінали документів необхідних для здійснення реєстраційної процедури, їхні копії, які повинні бути засвідчені в установленому порядку. Перелік таких документів додаю далі:

• копія документа, що посвідчує особу заявника;
• копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Держаним реєстром фізичних осіб - платників податків. Тут нагадаю, що існує виняток коли особа через свої релігійні чи будь-які інші переконання відмовилась від отримання реєстраційного номеру, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відповідну відмітку в паспорті;
• документ, що підтверджуватиме факт сплати державного мита, крім випадків звільнення особи від сплати державного мита відповідно;
• документи, що підтверджуватимуть право оренди земельної ділянки, будь то його виникнення, перехід чи припинення;
• витяг з Державного земельного кадастру стосовно конкретної земельної ділянки. Даний витяг додається у випадку коли в документах, які підтверджують речові права на земельну ділянку не міститься відомостей про її кадастровий номер;
• якщо дана заява подається уповноваженою особою, то така особа подає документ, що посвідчує її особу та копію документа, який підтверджуватиме її повноваження. Важливо зазначити, що якщо уповноважена особа діє від імені фізичної особи, то відповідно виникає необхідність подання копії документа, що посвідчуватиме особу інтереси якої представляються.

Стосовно строків зазначу, що Державна реєстрація права оренди земельної ділянки проводиться у п’ятиденний строк з дня надходження такої заяви.

На які умови впливає вказаний строк договору?

Загальне правило говорить, що строки встановлюються за домовленістю сторін, проте не повинні перевищувати п’ятдесяти років.

Щоб визначити дату закінчення строку, потрібно почати обрахунок від дати його укладення.

Тут ми повинні повернутись до розмежування земель за цільовим призначенням, оскільки закон диктує дещо різні умови для встановлення строку, а саме:

• строк не може бути меншим, ніж 7 років в разі, укладення договору оренди, предметом якого є земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства;
• строк не може бути меншим, ніж 10 років в разі, укладення договору оренди, предметом якого є земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація.

Отож, запам’ятавши дані виключення, Ви не будете припускатись помилок при укладенні договору, вказуючи неможливий строк договору оренди земельної ділянки.

У випадку, якщо Ви плануєте продовжувати користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то необхідно письмово попередити орендодавця про це бажання до закінчення  строку дії договору. В даному випадку в особи може виникнути переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк. Також важливим характеризуючим фактором буде належне виконання зобов’язань та умов за попереднім договором оренди земельної ділянки.

Правила, що допоможуть уникнути проблем 

1. Доволі часто наша неуважність стає причиною помилок. Тож головною запорукою правильно складеного договору є детальне опрацювання кожного пункту договору оренди земельної ділянки.
2. Обов’язково зазначити в умовах договору, що ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди несе саме орендодавець.
3. Перед укладенням договору оренди попросіть пакет документів, що підтверджує право власності орендодавця на земельну ділянку, а саме: свідоцтво про право власності на нерухоме майно, свідоцтво про право на спадщину, судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття чи зміни права власності на земельну ділянку, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або Державного земельного кадастру про реєстрацію права власності. Це важливо, оскільки укладення договору оренди з особою, що не є законним власником земельної ділянки є недійсним правочином.
4. Обговорення випадків перегляду суми орендної плати з зазначенням даних умов у договорі.
5. Бажане нотаріальне посвідчення договору, оскільки при судовому спорі, що може виникнути, це полегшить встановлення фактів справи.
6. Орендарю завжди слід пам’ятати про індексацію орендної плати. Це в першу чергу допоможе уникнути непорозумінь з орендодавцем. Також зазначу, що ігнорування орендарем факту індексації орендної плати може розцінюватись, як порушення істотних умов договору, що слугуватиме суттєвою причиною для орендодавця ініціювати в судовому порядку дострокове припинення договору оренди.

Отже, дотримуючись правил та порад зазначених вище Ви убезпечите себе від проблем та неприємних «знахідок» в договорі оренди землі. Слід не забувати, що попередити проблему легше, ніж боротись з нею.