Эпидемия COVID-19 и связанный с ней карантин спровоцировали волну конфликтов в сфере и без того сложных арендных отношений. Сейчас катализатором конфликтов становится не стремление арендаторов освободиться от обязанности платить арендные платежи или получить скидку, как это было в начале карантина, а желание арендодателей удержать всеми силами арендатора в помещении.
Понять логику арендодателей нетрудно. Многие арендаторы из-за карантина приостановили свой бизнес или даже обанкротились, поэтому найти сегодня нового арендатора, который готов платить нередко завышенную арендную ставку, достаточно сложно. Огромное количество объявлений, размещенных на окнах ТРЦ и офисных центров с предложениями аренды, это подтверждает.
Чтобы не утруждать себя поисками потенциальных арендаторов, арендодатели идут на хитрость - прописывают в договорах аренды такие условия, которые не позволяют арендатору безболезненно разорвать договор в одностороннем порядке.
Не каждый арендатор, подписывая договор аренды, должным образом понимает его положения и то, как они будут действовать в будущем. Неумение моделировать ситуации, нежелание обращаться за помощью к юристам или обычная правовая неосведомленность приводят к значительным экономическим потерям.
Сомнительные приемы арендодателей
Прием первый
Все очень просто - арендодатель не предусматривает в тексте договора возможности его одностороннего расторжения по инициативе арендатора, а арендатор, из-за своей неосмотрительности, соглашается с предложенной редакцией и не настаивает на внесении изменений. Количество подобных случаев за время карантина значительно возросло.
Арендодателю помогают делать это положения Гражданского и Хозяйственного кодексов Украины.
В первую очередь, допустимость таких действий продиктована принципом свободы договора, закрепленным статьей 627 ГКУ. Во-вторых, статья 525 ГКУ предусматривает возможность одностороннего отказа от обязательства, но если это предусмотрено договором или законом. Это означает, что если мы прямо не позаботимся о таком условии в тексте договора, то будем лишены права на односторонний отказ от договора в дальнейшем.
Статья 784 ГКУ призвана несколько защитить арендатора и устанавливает исчерпывающий перечень возможностей для расторжения договора арендатором. Но сомнительно, что она может пригодиться в обычных обстоятельствах, ведь в такой перечень входят следующие условия:
- наймодатель передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи;
- наймодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи.
Хозяйственный кодекс Украины еще более строг в этом отношении. Статьей 291 ХКУ определено, что односторонний отказ от договора аренды не допускается. При этом даже не указывается, что такое условие может быть предусмотрено договором.
Часть 3 данной статьи уточняет право на одностороннее расторжение договора, но устанавливает, что возможность возникает по основаниям, предусмотренным ГКУ (то есть по основаниям закрепленных статьей 784) и в порядке, установленном статьей 188 ХКУ (судебном порядке).
Прием второй
Некоторые арендодатели идут другим путем и дают право своим арендаторам расторгать договоры в одностороннем порядке, но при условии уплаты штрафа в определенном договором размере. Как правило, размер такой неустойки колеблется в пределах месячной арендной платы. Встречаются еще более изобретательные арендодатели, которые кроме неустойки включают еще и гарантийный платеж, уплаченный арендатором при заключении договора.
Применение таких санкций к арендатору завуалировано напоминает приобретение права на одностороннее расторжение договора, но законно ли такое требование арендодателя?
Гражданским и Хозяйственным кодексом Украины закреплено, что штрафом является денежная сумма, уплачиваемая одной стороной другой, если сторона-нарушитель не выполнила или ненадлежащим образом выполнила согласованные сторонами условия договора. Отсюда следует логический вывод, что штраф применяется за нарушение условий договора и не может применяться за реализацию стороной своего права, в том числе на расторжение договора.
Судебная практика
Вопреки логике, суды в основном приходят к выводу, что правовая природа штрафа, как вида ответственности за нарушение обязательства, никоим образом не мешает свободе договора и не ограничивает право сторон предусмотреть любые, прямо не запрещенные законом, условия. Например, Высший хозяйственный суд Украины в Постановлении от 17.06.2014 г. по делу №904/7590/13 поддержал решения предыдущих судебных инстанций и не выявил ничего противозаконного в пункте договора, который предусматривал штраф за реализацию ответчиком права на одностороннее расторжение договора.
Харьковский апелляционный хозяйственный суд в Постановлении от 24.09.2014 г. по делу №908/1702/14 указывает, что право участников хозяйственных отношений устанавливать иные, чем предусмотрено ГКУ, виды обеспечения исполнения обязательств, определено частью 2 ст. 546 ГКУ, что согласуется со свободой договора, установленной ст. 627 ГКУ, когда стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований ГКУ, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.
Высший Хозяйственный Суд Украины в постановлении от 22.11.2010 года по делу №14/80-09-2056 подтверждает возможность установления сторонами договора дополнительной договорной санкции.
Интересно также Постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 21.05.2014 г., в котором отмечается, что подписывая редакцию договора, истец фактически согласился с предусмотренными им условиями, а на момент заключения не воспользовался предоставленным ему законом правом при наличии возражений составить протокол разногласий.
Следовательно, суды не считают, что установление штрафа за одностороннее расторжение договора является незаконным. Обоснование такой позиции заключается в том, что стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.
На практике же конфликтные ситуации между арендатором и арендодателем решаются по-разному. Не единичны случаи, когда арендодатель, узнав о намерении арендатора покинуть помещение, блокирует ему доступ к нему путем выставления охраны и не позволяет вывезти имущество в другое место. Арендодатель идет сознательно на такие шаги и понимает, что нарушает закон, создавая противодействие законной хозяйственной деятельности, но намерения устроить проблемы арендатору или просто запугать достаточно часто имеют большую силу.
Блокировка доступа в помещение в случае, когда арендатор не нарушает условия договора, может пригодиться арендатору при возникновении желания прекратить взаимоотношения с арендодателем, ведь при должном фиксировании такого факта, он получает право расторгнуть договор в судебном порядке по основаниям, предусмотренным статьей 651 ГКУ, а именно из-за существенного нарушения арендодателем условий договора.
Кейсы из практики решения арендных споров
Представители отечественного бизнеса привыкли договариваться. И только в критических ситуациях, когда все другие средства исчерпаны, обращаются за защитой своих прав в компетентные органы. Поэтому, в первую очередь, необходимо искать пути к взаимопониманию с помощью переговоров. Тому есть несколько примеров.
Кейс 1.
В апреле 2020 один арендатор столкнулся с ситуацией, в которой арендодатель не стал снижать арендную ставку на время действия карантина. Объектом аренды была съемочная площадка, на которой хранилось большое количество аудио и видео техники. Арендатор был вынужден в такой ситуации обратиться к арендодателю с предложением о расторжении договора по соглашению сторон, ведь пользоваться площадкой в условиях карантина по старой арендной ставке было не выгодно.
Арендодатель отклонил предложение. Тогда арендатор попытался расторгнуть договор в одностороннем порядке, на что получил ответ от представителя арендодателя, что арендатор не имеет права на такие действия согласно условиям договора. Арендатор, оценив ситуацию, попытался вывезти свое оборудование с территории съемочной площадки, но ему это не удалось, ведь представитель арендодателя установил на выезде с площадки охрану и отключил электроснабжение. Коммуникация с представителем арендодателя, который осуществлял контроль за использованием павильона, зашла в тупик. Сдвинуть ситуацию удалось только тогда, когда арендатор смог договориться о встрече непосредственно с самим владельцем помещений, который не углублялся в процессы управления своей недвижимостью и доверил их своему представителю.
Оказалось, что вознаграждение представителя арендодателя пропорционально зависело от размера арендной ставки, которую платил арендатор. Поэтому представитель арендодателя, создавая проблемы арендатору, пытался защитить свои собственные экономические интересы. Взаимопонимание с владельцем было найдено и арендная ставка снижена, но путем значительных усилий и потраченных нервов.
Кейс 2.
Стороны могут расторгнуть договор по соглашению сторон путем заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору. Возможность заключения такого дополнительного соглашения зависит исключительно от достигнутых договоренностей с учетом положений договора. Но такой вариант не всегда бывает бесконфликтным, поэтому за защитой своих интересов необходимо обращаться в суд.
В течение карантина другой арендатор обратился к своему арендодателю с просьбой починить систему кондиционирования помещений. Находиться в помещениях в тридцатиградусную жару было физически невозможно. Арендодатель заявил, что починит систему кондиционирования или позволит Арендатору установить автономную при условии уплаты Арендатором дополнительного гарантийного платежа в размере месячной арендной платы. Арендатор пришел к выводу, что такие условия являются абсолютно несправедливыми и не паритетными, особенно учитывая сложный период, в котором оказался его бизнес вследствие введения карантина.
Не достигнув согласия по этому вопросу и не имея возможности пользоваться офисным помещением по его целевому назначению, Арендатор был вынужден искать другой объект для аренды и инициировать расторжение данного договора, что привело к новым конфликтам с арендодателем.
В конце концов договор был расторгнут по инициативе арендатора по соглашению сторон, но условия расторжения оказались для арендатора несколько неожиданными. Положения договора обязывали арендатора уплатить в пользу арендодателя неустойку в размере месячной арендной платы, а сам арендодатель удерживал еще и уже уплаченный гарантийный платеж.
Не соглашаясь с возникшей ситуацией, арендатор был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов.
Позиция арендатора заключалась в том, что удержание гарантийного платежа арендодателем противоречит ч.3. ст.509 ГК Украины, которая предусматривает, что обязательства должны основываться на принципах добросовестности, разумности и справедливости.
Гарантийный платеж можно определить как самостоятельный способ обеспечения исполнения договора аренды, которым является денежная сумма, передаваемая арендатором арендодателю для обеспечения компенсации материальных требований арендодателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств. При надлежащем исполнении договора аренды по окончании срока действия договора гарантийный платеж должен возвращаться арендатору.
В приведенной ситуации арендатор не нарушал условия договора и должным образом передал помещение по акту арендодателю при заключении дополнительного соглашения о расторжении договора.
Отрицая право арендодателя на удержание гарантийного платежа, арендатор отметил, что согласно статье 61 Конституции Украины никто не может быть дважды привлечен к юридической ответственности одного вида за одно и то же правонарушение.
В постановлении ВСУ от 11.10.2017 года по делу №6-1374цс17 суд отметил, что по мнению ВСУ с учетом содержания договора и в соответствии со статьей 549 ГК Украины штраф и пеня являются одним видом гражданско-правовой ответственности, поэтому их одновременное применение за одно и то же нарушение свидетельствует о несоблюдении положений, закрепленных в статье 61 Конституции Украины о запрете двойной гражданско-правовой ответственности за одно и то же нарушение.
Арендатор подчеркнул, что считает абсурдным то, что в связи с отказом арендодателя урегулировать ситуацию с кондиционированием помещения и невозможностью работников арендатора работать в офисе без кондиционирования в тридцатиградусную жару, ему приходится платить двойную неустойку, при этом арендуя новое офисное помещение.
Учитывая вышеизложенное, арендатор в исковом заявлении просит признать пункт договора о содержании арендодателем гарантийного платежа несправедливым, нарушающим паритетность сторон, возлагая на арендатора двойную ответственность одного вида за инициирование досрочного расторжения Договора по причине невозможности использования помещения по его целевому назначению.
На сегодня рассмотрение дела в суде еще не началось.
Советы арендаторам
Если договором не предусмотрена возможность его одностороннего расторжения по инициативе арендатора, то это еще не значит, что договор не может быть расторгнут.
Варианты расторжения договора по инициативе арендатора необходимо рассматривать с учетом совокупности объективных обстоятельств, в которых он оказался. Целесообразно обратить внимание на положения статьи 652 ГКУ (существенное изменение обстоятельств) статью 651 ГКУ (основания для расторжения договора), форс-мажорные обстоятельства и т.д. и проецировать их на себя. Почти со 100% уверенностью можно сказать, что такое расторжение будет происходить в судебном порядке.
В то же время, для некоторых арендаторов экономические санкции за одностороннее расторжение договора не играют значительной роли, и они скорее заплатят арендодателю неустойку с гарантийным платежом, чем продолжат с ним сотрудничество, а потраченные средства на такое расторжение «отобьют» в краткосрочной перспективе, осуществляя свою хозяйственную деятельность.
В любом случае, учитывая такую практику в арендных отношениях, арендатору необходимо принять во внимание, что в проекте обсуждаемого с арендодателем проекта договора должно быть отражено положение, которое бы закрепляло процедуру его расторжения по инициативе арендатора, в том числе без применения неустойки или удержания гарантийного платежа в качестве санкции за расторжение. В противном случае желание расторгнуть договор приведет к разного рода финансовым потерям, затраченному времени и нервам.
