Рынок недвижимости всегда был, есть и будет перспективным, динамичным, однако, вместе с тем, и высокорисковым. Это касается не только недвижимости в украинских новостройках, но и на вторичном рынке. Количество новых объектов растет ежегодно, да и старые здания никуда не исчезают. Следует быть внимательными, потому что аферисты неустанно опробуют на неосведомленных и доверчивых людях как уже отработанные годами схемы, так и новые виды мошенничества.
Каждый отдельный случай заключения договора купли-продажи недвижимости связан со своими конкретными рисками и угрозами. Именно поэтому приведу несколько наиболее общих вариантов мошеннических действий, на которые прежде всего необходимо обращать внимание.
Фальсификация документов
Суть схемы: для продажи недвижимости злоумышленники используют поддельные документы на право собственности, личные документы владельца и тому подобное. Большинство покупателей полагается на проверку у нотариуса. Но и здесь не исключен как случайный человеческий фактор, так и прямое его вовлечение в мошенническую схему.
Что делать: максимально тщательно проверять документы. Перед оформлением договора купли-продажи недвижимости рекомендуется внимательно посмотреть всю доступную информацию о контрагенте и объекте недвижимости из возможных открытых источников и ресурсов.
Например, проверить владельца объекта недвижимости можно в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если документы на право собственности на недвижимость выданы после 2013 года (после запуска Государственного реестра прав на недвижимое имущество), то проверить такой объект проще. Документы предыдущих лет (если они не были внесены владельцем в реестр) имеются только в бумажном виде и проверить их оригинальность гораздо труднее.
Документы, подтверждающие личность владельца, также нужно проверить, например, на официальном сайте Государственной миграционной службы Украины по базе недействительных документов или на сайте Министерства внутренних дел Украины осуществить поиск паспорта среди похищенных и утраченных.
Кроме того, если собственниками недвижимости выступают юридические лица, то в соответствующих отношениях они действуют через своих представителей. Поэтому необходимо убедиться в наличии достаточных полномочий таких представителей для ведения переговоров и заключения договора. Если от имени юридического лица выступает его директор, необходимо проверить данные о таком лице в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований. На основе этих данных и учредительных документов убедитесь в отсутствии ограничений директора (представителя коллегиального исполнительного органа) на совершение соответствующих сделок. В частности, выясните, не принадлежит ли продажа недвижимого имущества к исключительной компетенции общего собрания такого общества, не будет ли считаться существенной сделкой или сделкой с заинтересованностью и тому подобное. Рекомендую всегда получать разрешение от участников общества на подписание запланированной сделки.
Доверенность
С одной стороны, покупка недвижимости по доверенности – это вполне законная сделка и в некоторых случаях она является вполне оправданной. Но мошенники очень любят эту схему, поэтому, если возможно, лучше отказаться от покупки такого объекта недвижимости.
Cуть схемы: доверенность может быть фальшивой, может быть получена обманным путем и тому подобное. И в дальнейшем такая сделка купли-продажи может быть обжалована и признана недействительной.
Что делать: в 99% случаев лучше отказаться от покупки такого объекта недвижимости или настаивать на покупке у непосредственного владельца.
Чтобы оградить вашу недвижимость и бизнес от несанкционированных рейдерских захватов - воспользуйтесь сервисом SMS-маяк. Вы сможете контролировать не только изменения, которые произошли в реестре, но и попытки внести такие изменения.
«Прописанные» жители
Cуть схемы: владельцы жилья продают его, даже если в нем зарегистрированы другие люди. Некоторые на словах обещают, что жильцы изменят место своей регистрации или уже его изменили, однако документ об этом не показывают. Согласно ст. 7 Закона Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине», выселить зарегистрированного жильца можно только с его согласия или по решению суда. Еще тяжелее ситуация с несовершеннолетними, ведь детей нельзя выселить без предоставления дополнительного разрешения от органа опеки и попечительства.
Что делать: перед покупкой требовать от владельца справку о зарегистрированных в жилом помещении / доме. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние, убедитесь, что на продажу квартиры получено разрешение от органа опеки и попечительства.
Долг за коммунальные услуги
Cуть схемы: владельцы недвижимости продают ее с долгами за коммунальные услуги. Это может быть как незначительная задолженность в несколько гривен, за которую поставщик услуг прекратит их предоставление, так и значительные суммы, последствия неуплаты которых автоматически перейдут к новому владельцу.
Что делать: перед покупкой нужно требовать от владельца справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, которые предоставляются или предоставлялись по данному адресу. Не лишним будет получить копии квитанций, по крайней мере за несколько последних месяцев. Также, по возможности, самостоятельно пообщаться с балансодержателем дома и всеми организациями, предоставляющими коммунальные услуги.
Заниженная оценочная стоимость
Cуть схемы: был заключен договор купли-продажи по заниженной оценочной стоимости объекта. Через некоторое время продавец инициирует расторжение такого договора, а покупатель получает ту сумму, которая была указана в договоре (хотя разница между фактически уплаченной суммой и указанной в договоре может быть и весьма значительной).
Что делать: осуществлять куплю-продажу недвижимости, указывая в договоре реальную цену. Да, налоговая нагрузка немного увеличится, однако это поможет избежать проблем в случае расторжения договора или признания его недействительным.
Совместная собственность
Суть схемы: это может быть продажа недвижимости как без согласия другого совладельца в общей долевой собственности, так и продажа имущества без согласия другого супруга в общей совместной собственности.
Что делать: тщательно проверять, сколько владельцев у того или иного объекта недвижимости и есть согласие всех совладельцев. А также требовать согласия совладельца на отчуждение общего имущества в письменной форме.
Недвижимость под арестом или в залоге
Суть схемы: такая недвижимость выставляется на продажу обычно по низкой цене, и покупатели в спешке часто теряют бдительность и пренебрегают проверкой жилья. А объект может быть под арестом, в залоге и быть объектом многочисленных судебных споров.
Что делать: не пренебрегать проверкой объекта, обратиться к нотариусу с хорошей репутацией, которому вы доверяете.
Наследство
Cуть схемы: владельцы недвижимого имущества, полученного в наследство, продают недвижимость, как только получают право собственности. Однако всегда есть риск, что появятся «новые» наследники, будут претендовать на часть квадратных метров и оспаривать отчуждение недвижимости в суде.
Что делать: в 99% случаев лучше отказаться от покупки такого объекта недвижимости, ведь проверить всех возможных наследников вы не сможете. А если объект недвижимости финансово привлекательный, то есть большая вероятность оспаривания принятия такого наследства.
Задаток
Суть схемы: мошенники используют различные схемы, связанные с авансовым платежом (задатком). Чаще всего с нескольких покупателей берется задаток, а «собственники» с деньгами просто исчезают.
Что делать: если возникает необходимость в задатке, то нужно оформлять нотариально предварительный договор, по которому и передавать задаток.
Для сохранения собственных средств и нервов при покупке недвижимости следует всегда соблюдать такие общие правила и советы:
- Предварительно проверить все возможные документы собственника.
- Требовать присутствия на подписании договора купли-продажи собственника имущества, избегать подписания соглашения представителем по доверенности.
- Придирчиво относиться к продавцам, которые приобрели право на основании завещания или по решению суда.
- Всегда указывать в договоре реальную стоимость недвижимости.
- Прокоммуницировать со всеми субъектами предоставления коммунальных услуг.
- Все заявления и заверения продавца фиксировать нотариально в договоре и предвидеть последствия их нарушения или невыполнения.
- Осторожно относиться к таким маркерам как быстрая перепродажа (за короткое время у объекта сменилось несколько собственников), осмотр жилья организует не один владелец и не риэлтор, а посторонний человек.
Все эти правила и схемы работают при покупке недвижимости на вторичном рынке. Может показаться, что лучше вообще не рассматривать эту часть объектов недвижимости, а обратиться к безопасному первичному рынку. Но и там, к сожалению, есть риск наткнуться на аферистов.
Три самые распространенные мошеннические схемы купли-продажи недвижимости в новостройках:
- Продажа права, а не имущества на этапе строительства (риск, что объект так и не будет построен или введен в эксплуатацию).
- Продажа недвижимости несколько раз (когда мошенники продают одни и те же «квадратные метры» различным лицам).
- Подмена объекта, который продается (в новостройке показали вам квартиру с ремонтом, а продали другую с «голыми» стенами).
Что делать и как себя уберечь:
- Проверяйте репутацию застройщика. Выбирайте надежного застройщика с положительной историей, который построил и ввел в эксплуатацию не один объект недвижимости.
- Оценивайте наличие необходимой документации, разрешительных документов, лицензии на работу и прав на земельный участок у застройщика.
- Ознакомьтесь со всеми пунктами договора перед его подписанием. В нем должны быть: сроки строительства, описание объекта недвижимости, стоимость и условия внесения оплаты и тому подобное.
Сейчас украинские инвесторы должны помнить и осознавать все риски и искать пути их минимизации самостоятельно.
Недавно был подготовлен законопроект о защите прав инвесторов-покупателей жилья в новостройках (по состоянию на март 2021 проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства» находится на публичном общественном обсуждении). Покупателям хотят предоставить право быть собственниками жилья еще до введения дома в эксплуатацию.
Этим законопроектом вводится ряд новых понятий:
- Целостный объект незавершенного строительства (недостроенный объект недвижимого имущества при условии, что составные части такого объекта до принятия его в эксплуатацию не являются отдельными объектами гражданских прав);
- Делимый объект незавершенного строительства (недостроенный и / или не принятый в эксплуатацию объект недвижимого имущества при условии, что составные части такого объекта - будущие объекты недвижимости (квартира, гаражный бокс, другое жилое или нежилое помещение, кроме вспомогательных помещений, машиноместо и т.д.), которые после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта являются самостоятельными объектами недвижимого имущества).
То есть, квартира / офис / машиноместо в доме, который возводится, становятся отдельным объектом гражданских прав. А продавать квартиры можно будет только после государственной регистрации права собственности объекта строительства. После этого реализовывать недвижимость сможет только юридическое лицо, которое оформило это право собственности.
Продажа будущего объекта недвижимости (в том числе с целью прямого или опосредованного привлечения средств для строительства объекта) будет осуществляться по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости. Законом планируется установить особенности заключения, исполнения и расторжения договоров купли-продажи будущих объектов недвижимости через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.
А уже окончательный переход права собственности на будущий объект недвижимости от продавца к покупателю состоится после полной оплаты покупателем стоимости такого объекта. Такое право будет регистрироваться государственным регистратором прав на недвижимое имущество.
Также планируется в договоре купли-продажи указывать идентификатор будущего объекта недвижимости в Единой электронной системе, регистрационный номер в Государственном реестре имущественных прав на недвижимость с указанием его характеристик (этаж, цена, сроки завершения строительства, ответственность за невыполнение условий и т.д.).
Это означает, что инвестор будет покупать квартиру, а не получать право требования уплаченных квадратных метров, что значительно снизит риски и аферы, которые могут быть с ними связаны.
Интересным также является иностранный опыт инвестирования в новостройки, особенно по защите будущих инвесторов от возможных рисков.
В большинстве цивилизованных стран формат работы застройщиков предусматривает участие банковских учреждений в финансировании проекта. Именно банк осуществляет полную проверку заемщика и на этапе реализации проекта контролирует целевое использование средств. Кроме того, в европейских странах обязательным условием является страхование рисков.
Например, в Германии есть только один законный вариант приобретения жилья в новостройке. Инвестор заключает договор не с застройщиком, а с финансовым учреждением, которое ведет это строительство. Это учреждение контролирует ход строительства и перечисляет деньги в соответствии с графиком выполненных работ. Также финансовое учреждение представляет интересы инвесторов при строительстве и на этапе сдачи объекта в эксплуатацию. Для получения разрешения на использование активов инвестора учреждение должно предоставить инвестору гарантии обеспечения этих активов или застраховать их. Гарантом может выступать государственный орган, кредитное учреждение или страховая компания.
В соседней Польше действует почти аналогичный немецкому механизм приобретения квартиры. Открывается специальный счет в банковском учреждении, который позволяет использовать средства по целевому назначению. Кроме того, часть суммы замораживается, что позволяет частично вернуть деньги инвесторам, если они откажутся от жилья или изъявят желание сменить квартиру с большей площадью на меньшую. Перед перечислением денег с трастового счета банк проверяет уровень готовности каждого из этапов строительства. После введения здания в эксплуатацию именно застройщик за свой счет, а не за счет инвесторов или покупателей, оформляет право собственности на жилье. Банк выплачивает застройщику деньги за недвижимость только после получения копии нотариально заверенного документа о передаче права собственности на жилье покупателю.
Надеемся, что такой полезный зарубежный опыт наши парламентарии используют при принятии вышеуказанного закона, который имеет целью защиту инвесторов.
Сейчас можно сделать вывод, что покупка недвижимости как в новостройке, так и на вторичном рынке остается высокорисковым делом с большим количеством мошеннических схем. Именно поэтому потенциальные покупатели должны тщательно относиться к юридическому оформлению документов, внимательно подходить к выбору продавца и проверять максимум информации во избежание негативных для себя последствий.
Вячеслав Сапрыкин, адвокат, юрист ЮК Legal House
