Ринок нерухомості завжди був, є та буде перспективним, динамічним, однак, разом з тим, і високоризиковим. Це стосується не лише нерухомості в українських новобудовах, а й на вторинному ринку. Кількість нових об’єктів зростає кожного року та і старі будівлі нікуди не зникають. Слід бути уважними, тому що аферисти невтомно застосовують на необізнаних та довірливих людях як уже відпрацьовані роками схеми, так і нові види шахрайства.
Кожен окремий випадок укладення договору купівлі-продажу нерухомості пов'язаний зі своїми конкретними ризиками та загрозами. Саме тому наведу декілька найбільш загальних варіантів шахрайських дій, на які перш за все необхідно звертати увагу.
Фальсифікація документів
Суть схеми: для продажу нерухомості зловмисники використовують підроблені документи на право власності, особисті документи власника тощо. Більшість покупців покладається на перевірку у нотаріуса. Але і тут не виключений як випадковий людський фактор, так і пряме його залучення у шахрайську схему.
Що робити: максимально ретельно перевіряти документи. Перед оформленням договору купівлі-продажу нерухомості рекомендується уважно продивитися всю доступну інформацію про контрагента та об’єкт нерухомості з можливих відкритих джерел та ресурсів.
Наприклад, перевірити власника об’єкту нерухомості можна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо документи на право власності на нерухомість видані після 2013 року (після запуску Державного реєстру речових прав на нерухоме майно), то перевірити такий об’єкт простіше. Документи попередніх років (якщо вони не були внесені власником до реєстру) наявні лише у паперовому вигляді і перевірити їх оригінальність набагато важче.
Документи, що підтверджують особу власника, також потрібно перевірити, наприклад, на офіційному сайті Державної міграційної служби України за базою недійсних документів чи на сайті Міністерства внутрішніх справ України здійснити пошук паспорта серед викрадених та втрачених.
Окрім того, якщо власниками нерухомості виступають юридичні особи, то у відповідних відносинах вони діють через своїх представників. Тому необхідно переконатися у наявності достатніх повноважень таких представників для ведення переговорів та укладення договору. Якщо від імені юридичної особи виступає її директор, необхідно перевірити дані про таку особу в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. На основі цих даних та установчих документів переконайтеся у відсутності обмежень директора (представника колегіального виконавчого органу) на вчинення відповідних правочинів. Зокрема, з'ясуйте, чи не належить продаж нерухомого майна до виключної компетенції загальних зборів такого товариства, чи не вважатиметься значним правочином або правочином із заінтересованістю тощо. Рекомендую завжди отримувати дозвіл від учасників товариства на підписання запланованої угоди.
Довіреність
З одного боку, купівля нерухомості за довіреністю – це цілком законна угода і в деяких випадках вона є цілком виправданою. Але шахраї дуже полюблять цю схему, тому якщо можливо, краще відмовитись від купівлі такого об’єкту нерухомості.
Cуть схеми: довіреність може бути фальшивою, може бути отримана обманним шляхом тощо. І в подальшому така угода купівлі-продажу може бути оскаржена та визнана недійсною.
Що робити: у 99% випадків краще відмовитись від купівлі такого об’єкту нерухомості або наполягати на купівлі у безпосереднього власника.
Щоб убезпечити вашу нерухомість та бізнес від несанкціонованих рейдерських захоплень - скористайтеся сервісом SMS-маяк. Ви зможете контролювати не лише зміни, які відбулися в реєстрі, але і спроби внести такі зміни.
«Прописані» мешканці
Cуть схеми: власники житла продають його, навіть якщо в ньому зареєстровані інші люди. Деякі на словах обіцяють, що мешканці змінять місце своєї реєстрації або вже його змінили, однак документ про це не надають. Згідно ст. 7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», виселити зареєстрованого мешканця можна тільки за його згодою або за рішенням суду. Ще важча ситуація із неповнолітніми, адже дітей не можна виселити без надання додаткового дозволу від органу опіки та піклування.
Що робити: перед купівлею потрібно вимагати від власника довідку про зареєстрованих у житловому приміщенні/будинку. Якщо в квартирі були прописані неповнолітні, треба впевнитися, що на продаж квартири отриманий дозвіл від органу опіки та піклування.
Борг за комунальні послуги
Cуть схеми: власники нерухомості продають її з боргами за комунальні послуги. Це може бути як незначна заборгованість у декілька гривень, за яку постачальник послуг припинить їх надання, так і значні суми, наслідки несплати яких автоматично перейдуть до нового власника.
Що робити: перед купівлею потрібно вимагати від власника довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги, що надаються або надавались за даною адресою. Не зайвим буде отримати копії квитанцій, принаймні за декілька останніх місяців тощо. Також, за можливості, самостійно поспілкуватися з балансоутримувачем будинку та усіма організаціями, що надають комунальні послуги.
Занижена оціночна вартість
Cуть схеми: був укладений договір купівлі-продажу по заниженій оціночній вартості об’єкту. Через певний час продавець ініціює розірвання такого договору, а покупець отримує ту суму, що була вказана в договорі (хоч різниця між фактично сплаченою сумою та вказаною у договорі може бути і досить значною).
Що робити: здійснювати купівлю-продаж нерухомості, вказуючи у договорі реальну ціну. Так, податкове навантаження трохи збільшиться, однак це допоможе уникнути проблем у разі розірвання договору або визнання його недійсним.
Спільна власність
Суть схеми: це може бути продаж нерухомості як без згоди іншого співвласника у спільній частковій власності, так і продаж майна без згоди іншого з подружжя за спільної сумісної власності.
Що робити: ретельно перевіряти скільки власників має той чи інший об’єкт нерухомості та чи є згода всіх співвласників. А також вимагати згоди співвласника на відчуження спільного майна у письмовій формі.
Нерухомість під арештом або в заставі
Суть схеми: така нерухомість виставляється на продаж зазвичай за низькою ціною, і покупці поспіхом часто втрачають пильність і нехтують перевіркою житла. А об’єкт може бути під арештом, в заставі і бути об’єктом численних судових спорів.
Що робити: не нехтувати перевіркою об’єкту, звернутися до нотаріуса з гарною репутацією, якому ви довіряєте.
Спадщина
Cуть схеми: власники нерухомого майна, що отримане у спадок, продають нерухомість, як тільки отримують право власності. Однак завжди є ризик, що з’являться «нові» спадкоємці, що будуть претендувати на частину квадратних метрів і будуть оспорювати відчуження нерухомості у суді.
Що робити: у 99% випадків краще відмовитись від купівлі такого об’єкту нерухомості, адже перевірити усіх можливих спадкоємців ви не зможете. А якщо об’єкт нерухомості фінансово привабливий, то є велика вірогідність оспорювання прийняття такої спадщини.
Завдаток
Суть схеми: шахраї використовують різні схеми, пов'язані з авансовим платежем (завдатком). Найчастіше з кількох покупців береться завдаток, а «власники» з грошима просто зникають.
Що робити: якщо виникає необхідність у завдатку, то потрібно оформлювати нотаріальний попередній договір, за яким і передавати завдаток.
Отже, для збереження власних коштів і нервів при купівлі нерухомості варто завжди дотримуватись таких загальних правил і порад:
- Попередньо перевірити усі можливі документи власника.
- Вимагати присутності на підписанні договору купівлі-продажу власника майна, уникати підписання угоди представником за довіреністю.
- Прискіпливо ставитись до продавців, які набули право на підставі заповіту або за рішенням суду.
- Завжди зазначати в договорі реальну вартість нерухомості.
- Провести комунікації з усіма суб’єктами надання комунальних послуг.
- Усі заяви та запевнення продавця фіксувати нотаріально в договорі та передбачати наслідки їх порушення чи невиконання.
- Обережно ставитись до таких маркерів як швидкий перепродаж (за короткий час в об’єкта змінилося декілька власників), огляд житла організовує не сам власник і не ріелтор, а стороння особа.
Усі ці правила та схеми працюють при купівлі нерухомості на вторинному ринку. Може здатись, що краще взагалі не розглядати цю частину об’єктів нерухомості, а звернутися до безпечного первинного ринку. Але і там, на жаль, є ризик натрапити на аферистів.
Три найпоширеніші шахрайські схеми купівлі-продажу нерухомості в новобудовах:
- Продаж права, а не майна на етапі будівництва (ризик, що об’єкт так і не буде побудовано або введено в експлуатацію).
- Продаж нерухомості декілька раз (коли шахраї продають одні і ті ж «квадратні метри» різним особам).
- Підміна об’єкту, який продається (у новобудові показали вам квартиру з ремонтом, а продали іншу з «голими» стінами).
Що робити та як себе вберегти:
- Перевіряйте репутацію забудовника. Обирайте надійного забудовника з позитивною історією, що побудував та ввів в експлуатацію не один об’єкт нерухомості.
- Оцінюйте наявність необхідної документації, дозвільних документів, ліцензії на роботу і прав на земельну ділянку у забудовника.
- Ознайомтеся з усіма пунктами договору перед його підписанням. У ньому мають бути: строки будівництва, опис об'єкта нерухомості, вартість і умови внесення оплати тощо.
Наразі, українські інвестори мають пам’ятати та усвідомлювати усі ризики та шукати шляхів їх мінімізації самостійно.
Нещодавно було підготовлено законопроект про захист прав інвесторів-покупців житла у новобудовах (станом на березень 2021 року проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва» знаходиться на публічному громадському обговоренні). Покупцям хочуть надати право бути власниками житла ще до введення будинку в експлуатацію.
Цим законопроектом вводиться ряд нових понять:
- Цілісний об’єкт незавершеного будівництва (недобудований об’єкт нерухомого майна за умови, що складові частини такого об’єкта до прийняття його в експлуатацію не є окремими об’єктами цивільних прав);
- Подільний об’єкт незавершеного будівництва (недобудований та/або не прийнятий в експлуатацію об’єкт нерухомого майна за умови, що складові частини такого об’єкта – майбутні об’єкти нерухомості (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, крім допоміжних приміщень, машиномісце, тощо), які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта є самостійними об’єктами нерухомого майна).
Тобто, квартира/офіс/машиномісце у будинку, який зводиться, стає окремим об’єктом цивільних прав. А продавати квартири можна буде лише після державної реєстрації права власності об’єкту будівництва. Після цього реалізовувати нерухомість зможе лише та юридична особа, яка оформила це право власності.
Продаж майбутнього об’єкта нерухомості (у тому числі з метою прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об’єкта) здійснюватиметься за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості. Законом планується встановити особливості укладення, виконання та розірвання договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
А вже остаточний перехід права власності на майбутній об’єкт нерухомості від продавця до покупця відбудеться після повної сплати покупцем вартості такого об’єкта. Таке право буде реєструватися державним реєстратором речових прав на нерухоме майно.
Також планується у договорі купівлі-продажу вказувати ідентифікатор майбутнього об’єкту нерухомості в Єдиній електронній системі, реєстраційний номер в Державному реєстрі майнових прав на нерухомість із зазначенням його характеристик (поверх, ціна, строки завершення будівництва, відповідальність за невиконання умов тощо).
Це означає, що інвестор купуватиме квартиру, а не отримуватиме право вимоги сплачених квадратних метрів, що значно знизить ризики та афери, що можуть бути з ними пов’язані.
Цікавим також є іноземний досвід інвестування у новобудови, особливо щодо захисту майбутніх інвесторів від можливих ризиків.
У більшості цивілізованих країн формат роботи забудовників передбачає участь банківських установ у фінансуванні проекту. Саме банк здійснює повну перевірку позичальника та на етапі реалізації проекту контролює цільове використання коштів. Крім того, в європейських країнах обов'язковою умовою є страхування ризиків.
Для прикладу, у Німеччині є лише один законний варіант придбання житла у новобудові. Інвестор укладає договір не із забудовником, а з фінансовою установою, яка веде це будівництво. Ця установа контролює хід будівництва та перераховує гроші відповідно до графіка виконаних робіт. Також фінансова установа представляє інтереси інвесторів під час будівництва і на етапі здачі об'єкта в експлуатацію. Для отримання дозволу на використання активів інвестора установа повинна надати інвестору гарантії забезпечення цих активів або застрахувати їх. Гарантом може виступати державний орган, кредитна установа або страхова компанія.
У сусідній Польщі діє майже аналогічний до німецького механізм придбання квартири. Відкривається спеціальний рахунок у банківській установі, що дозволяє використовувати кошти за цільовим призначенням. Крім того, частина суми заморожується, що дозволяє частково повернути гроші інвесторам, якщо вони відмовляться від житла або матимуть бажання змінити квартиру з більшою площею на меншу. Перед перерахуванням грошей з трастового рахунку банк перевіряє рівень готовності кожного з етапів будівництва. Після введення будівлі в експлуатацію саме забудовник власним коштом, а не за рахунок інвесторів або покупців, оформлює право власності на житло. Банк виплачує забудовнику кошти за нерухомість лише після отримання копії нотаріально засвідченого документа про передання права власності на житло покупцю.
Сподіваємося, що такий корисний іноземний досвід наші парламентарі використають при прийнятті вищезгаданого закону, котрий має на меті захист інвесторів.
Наразі можна зробити висновок, що купівля нерухомості як у новобудові, так і на вторинному ринку залишається високоризиковою справою з великою кількістю шахрайських схем. Саме тому потенційні покупці мають прискіпливо ставитись до юридичного оформлення документів, уважно підходити до вибору продавця та перевіряти максимум інформації для уникнення негативних для себе наслідків.
В’ячеслав Саприкін, адвокат, юрист ЮК Legal House
