Сельскохозяйственное товаропроизводство играет важную роль в экономике Украины и в течение последних лет демонстрирует существенный рост. В условиях, когда открывается возможность купли-продажи основного актива отрасли - земли сельскохозяйственного назначения, товаропроизводителям необходимо произвести оценку коммерческих рисков.
Первый вопрос на повестке дня у сельскохозяйственного товаропроизводителя: как сохранить земельный банк в условиях рыночной трансформации. Эта задача касается двух аспектов: финансового, поскольку придется готовиться к выкупу земли у владельцев, которые захотят ее продать, и юридического, ведь в условиях конкуренции за землю необходимо еще раз пересмотреть арсенал юридических средств сохранения земельного банка.
Так или иначе, ключевые законодательные изменения 2019 года в агросекторе были связаны с подготовкой к открытию рынка купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения. Новые законодательные инициативы предоставляют дополнительные инструменты защиты активов, упрощают использование земли, в том числе на правах аренды, и в целом положительно влияют на бизнес среду. Поэтому, если не вдаваться в политический аспект вопроса рынка земли, вся подготовительная законотворческая работа является позитивным сигналом для отечественных и иностранных инвесторов, независимо от того, в каком виде будет открыт рынок.
Новые антирейдерские инструменты
В рамках подготовки к открытию рынка земли принят Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты права собственности» №159-IX от 3 октября 2019 года и Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» №340-IX от 5 декабря 2019 года.
Среди ключевых изменений Закона №159-IX есть следующие:
1) принцип, что изменения относительно отчуждения доли в предприятии вносятся в Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований («ЕГР») исключительно тем нотариусом, который нотариально заверял документы о переходе права собственности на доли;
2) четко определена обязанность регистратора (нотариуса) проверить волеизъявления юридических лиц при внесении изменений в ЕГР или при осуществлении государственной регистрации сделок с недвижимостью, включающая в том числе обязанность убедиться в полномочиях должностных лиц и представителей предприятий;
3) установлено четкое требование к нотариальной форме доверенности при операциях с недвижимостью или внесении изменений в ЕГР.
Несмотря на определенный скепсис представителей бизнеса относительно эффективности приведенных мер, все же, если соответствующие законодательные изменения полностью не нивелируют риск рейдерского захвата земли, недвижимого имущества или же самих агропредприятий, то существенно осложнят реализацию большинства схем, с помощью которых такие захваты происходили. И, что самое важное, каждый нотариус, который будет заверять сделку или удостоверять подпись на документе, будет нести ответственность за надлежащую проверку полномочий лиц, подписывающих документ. Такой подход делает юридические средства защиты от рейдерства по меньшей мере более эффективными.
Вторым Законом №340-IX был предоставлен новый инструмент защиты бизнеса владельцам предприятий. Так, любой участник общества, как мажоритарий, так и миноритарий, вправе установить требование нотариального заверения подлинности собственной подписи при принятии решений по вопросам деятельности соответствующего общества и/или требование нотариального удостоверения сделки, предметом которой является доля такого участника в уставном капитале соответствующего общества. Аналогичный подход введен и в отношении недвижимого имущества. Такое требование как односторонняя сделка подлежит обязательному нотариальному заверению. Информация об этом вносится в ЕГР, что является дополнительным и более эффективным средством защиты от противоправного отчуждения корпоративных прав.
Поскольку закон №340-IX рассматривался авторами как средство противодействия рейдерству, в первую очередь, в аграрной сфере, значительная его часть касается изменений в земельное законодательство. Отныне владельцы земельных участков смогут самостоятельно установить требование об обязательном нотариальном заверении договора аренды земли или иного договора, касающегося прав на землю. Такое требование подлежит нотариальному заверению и регистрируется как обременение в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Этот инструмент позволит уменьшить риск незаконной перерегистрации прав аренды на земельный участок на основании поддельных договоров. Обязательное участие нотариуса, который несет ответственность за совершение нотариального действия и государственной регистрации обременения, усиливает гарантии эффективности этого способа превентивной защиты.
Аналогичные нововведения устанавливаются также к любому другому недвижимому имуществу. Поэтому эти инструменты могут быть интересными любым кредиторам и лицам, которые желают усилить защиту недвижимости.
Быть в курсе всех нюансов защиты бизнеса, а также получать необходимые инструменты для ежедневной юридической работы помогут комлексные решения для юридических департаментов и компаний от ЛІГА:ЗАКОН.
Изменения в аренде земли
Законом №340-IX вводится автоматическая пролонгация договоров аренды земли. Договоры аренды, в которых предусмотрено условие об их возобновлении после истечения срока действия этих договоров, будут считаться продленными автоматически, если одна из сторон за месяц до окончания срока действия договора, не подала в государственный реестр прав на недвижимое имущество заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора. В противном случае договор аренды считается возобновленным автоматически, а государственная регистрация вещного права (права аренды) продолжается на тот же срок.
Это исключит необходимость нести расходы на повторную государственную регистрацию договоров аренды земли. Также значительно уменьшится количество судебных споров по поводу продления действия договоров аренды земли, которые часто возникают между арендатором и арендодателем. Следует подчеркнуть, что действие нового закона будет распространяться только на те договоры аренды земли, которые заключены или изменены после его вступления в силу.
В общем эти нововведения чрезвычайно позитивны для аграрных товаропроизводителей, которые арендуют значительные массивы земель сельскохозяйственного назначения.
Упорядочение использования информации из государственного реестра прав и государственного земельного кадастра
Законом №340-IX предусматривается взаимодействие регистраторов государственного земельного кадастра и государственных регистраторов вещных прав на недвижимое имущество. При совершении регистрационных действий с земельным участком государственные регистраторы вещных прав на недвижимое имущество обязаны не только проверять сведения из соответствующего государственного реестра прав, но и сведения государственного земельного кадастра, и, наоборот, регистраторы государственного земельного кадастра будут проверять сведения государственного реестра прав. Такое взаимодействие будет происходить в онлайн-режиме. Также законом установлен крайний срок завершения наполнения государственного земельного кадастра до 1 января 2022 года.
Уберечь имущество от рейдеров помогут сервисы SMS-маяк и SMS-маяк Земля, с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом, или же через уведомление в кабинете пользователя).
Открытие рынка и дерегуляция на повестке дня
В перспективе в начале года прогнозируемо ожидается завершение принятия законопроекта №2178-10 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения». Именно финальная версия данного законопроекта будет определять дальнейшую повестку дня сельскохозяйственных товаропроизводителей. Принимая во внимание поправки, которые были одобрены профильным комитетом, рынок купли-продажи будет открываться сначала для покупателей-резидентов без возможности структурирования бизнеса через иностранные юрисдикции. Вопрос продажи земли иностранцам и иностранным субъектам хозяйствования, как предусмотрено в законопроекте, должен быть вынесен на референдум.
Еще одним законопроектом, который планируется принять в рамках открытия рынка купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения, является законопроект № 2194 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений», которым предлагается, в частности, ввести ряд изменений к полномочиям органов государственной власти и местного самоуправления, центральных органов исполнительной власти в сфере использования и охраны земель; ликвидировать самоуправляемый контроль в области использования и охраны земель; отменить государственную экспертизу землеустроительной документации. На данный момент сложно прогнозировать, какие изменения претерпит законопроект ко второму чтению, тем не менее, последний направлен на уменьшение административной нагрузки на сельскохозяйственных товаропроизводителей в процессе формирования и использования земельных массивов.
В завершение, ключевым аспектом открытия рынка купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения является поиск финансовых ресурсов для выкупа сельскохозяйственных земель, которые уже обрабатываются. Одним из механизмов привлечения финансирования является залог будущего урожая с помощью аграрных расписок, который может быть передан в том числе из земель, находящихся в аренде. Этот инструмент только набирает популярность. В этом году следует ожидать голосование по законопроекту №2805 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно функционирования и обращения аграрных расписок», который имеет целью расширить использование аграрных расписок в коммерческом обороте для обеспечения доступа аграрных товаропроизводителей к финансовым ресурсам.
Резюмируя, подчеркнем, что большинство изменений в аграрном законодательстве так или иначе обусловлены запланированным открытием рынка купли-продажи сельскохозяйственной земли. Тем не менее, эти изменения влияют на всю систему защиты права собственности и корпоративных прав. Поэтому в целом мы ожидаем позитивное влияние нового законодательства как на аграрный бизнес, так и на инвестиционный климат.
Сергей Попов, партнер KPMG Law Ukraine
Богдан Скоропад, старший юрист KPMG Law Ukraine
Читайте также: анализ нового Закона о финмониторинге от KPMG Law Ukraine
Напомним, что вы можете посмотреть на свой бизнес глазами налоговиков через сервис Liga:Report , который поможет вовремя получать информацию об имеющейся задолженности, штрафах, пене, переплате налогов в той системе, в которой вы работаете, контролировать успешность уплаты налогов, а также эффективно взаимодействовать с налоговиками.
