|
1. Для определения начала течения и окончания срока действия именно этого договора имеет значение не момент его подписания, а момент совершения регистрационных действий (постановление Большой Палаты ВС от 15.01.2020 по делу №322/1178/17 ).
Фактические обстоятельства:
Договор аренды земельного участка между физическим лицом (истцом) и СФХ (селянское фермерское хозяйство) (ответчиком) заключен 1 ноября 2007. Государственную регистрацию было проведено 30 июня 2011. Стороны согласовали в п. 3 договора срок его действия - 10 лет и в п. 14.1 определили, что этот договор вступает в силу после подписания его сторонами и его государственной регистрации. Истец, считая, что 10-летний срок действия договора закончился 1 ноября 2017, заявил требование к ответчику о возвращении земельного участка.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя иск, исходили из того, что срок действия договора исчисляется с момента его заключения (01 ноября 2007 года), а не с момента его государственной регистрации (30 июня 2011), поэтому земельный участок по истечении этого срока (1 ноября 2017) подлежит возврату по требованию владельца.
При передаче данного дела в Большую Палату ВС коллегия судей отметила, что Верховный Суд Украины в течение незначительного промежутка времени неоднократно менял свои выводы относительно определения момента, с которого договор аренды земельного участка считается заключенным. В некоторых случаях суды отмечали, что срок нужно определять с момента подписания договора, а в других - с момента государственной регистрации.
Большая Палата ВС отметила, что момент заключения договора, а затем и начало течения срока его действия стороны определили и связали с моментом государственной регистрации договора и сделала вывод , согласно которому для определения начала течения и окончания срока действия именно этого договора имеет значение не момент его подписания, а момент совершения регистрационных действий .
Отдельно следует отметить, что вышеупомянутая судебная практика применяется в тех земельных правоотношений, возникших до 01.01.2013 г. и связаны с регистрацией договора аренды земельного участка.
2. Подписание акта согласования границ не имеет самостоятельного значения. Не согласование границ земельного участка со смежными собственниками и землепользователями не может служить основанием для отказа в утверждении технической документации при правомерных действий каждого из землепользователей ( постановление Большой Палаты ВС от 12.02.2020 по делу №545/1149/175-ц ).
Фактические обстоятельства:
Физическое лицо (истец) при изготовлении проекта землеустройства по отводу земельного участка обратился к КЭВ м. Полтавы (ответчик) как к смежному землепользователю по согласованию границ участка, однако ответчик отказал. В суд истец обратился с иском о признании неправомерным такого отказа и о признании за истцом права на согласование и утверждение землеустроительной документации без согласования границ со смежным землепользователем.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, однако суд апелляционной инстанции принял новое решение об отказе в иске ссылаясь на несоответствие исковых требований определенным законодательством способам защиты.
Большая Палата при рассмотрении данного дела фактически поддержала позицию суда апелляционной инстанции и отметила, что статья 198 ЗК Украины лишь указывает, что составной кадастровых съемок является согласование границ земельного участка со смежными собственниками и землепользователями. Из этого не следует, что в случае отказа смежного землевладельца или землепользователя от подписания соответствующего документа - акта согласования границ следует считать, что согласование границ не произошло. Согласования границ заключается в том, чтобы смежников было предложено подписать соответствующий акт. Если он отказывается это делать, орган, уполномоченный решать вопрос о приватизации участка по сути, должен исходить не из самого факта отказа от подписания акта , а из мотивов отказа. Подписание акта согласования границ самостоятельного значения не имеет, оно не приводит к возникновению, изменению или прекращению прав на земельный участок, как и любых других прав в процедуре приватизации. Несогласия границ земельного участка, который находится за пределами населенного пункта, со смежными собственниками и землепользователями не может служить основанием для отказа соответствующим территориальным органом центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере земельных отношений (территориальным органом Госгеокадастра (Государственная служба Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра) в районах (городах)) в утверждении технической документации, при условии правомерных действий каждого из землепользователей.
3. После заключения договора аренды земельного участка для ведения фермерского хозяйства и проведения государственной регистрации такого хозяйства пользователем арендованного земельного участка является именно фермерское хозяйство, а потому и правоотношения относительно права пользования таким земельным участком являются хозяйственными (Постановление БП ВС от 01.04.2020 № 320/5724/17 (14-385цс19):
Фактические обстоятельства:
Физическое лицо (истец) пользовался земельным участком для организации и ведения фермерского хозяйства на основании договора аренды от 21 января 2005. На указанном участке истец зарегистрировал Фермерское хозяйство. После окончания срока аренды истец продолжает пользоваться этим земельным участком по его целевому назначению и считает, что договор подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях в соответствии ч. 6 ст. 33 Закона «Об аренде земли», в связи с чем обратился в суд общей юрисдикции с иском, в котором просил признать возобновленным договор аренды земельного участка.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен полностью. Суд апелляционной инстанции принял новое решение об отказе в иске, сделав вывод, что процедуры обновления указанного договора аренды, установленной статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли», соблюдено не было, поэтому отсутствуют правовые основания для возобновления этого договора.
Суд кассационной инстанции, просматривая указанные решения, считал необходимым передать спор на разрешение Палаты учитывая различное применение судами положения о возобновлении договора аренды. Однако, БП ВС в первую очередь обратила внимание на вопросы подсудности спора.
Большая Палата указывает, что после заключения договора аренды земельного участка для ведения фермерского хозяйства и проведения государственной регистрации такого хозяйства пользователем арендованного земельного участка является именно фермерское хозяйство, а потому в этом деле вещное право, для защиты которого истец обратился в суд, принадлежит фермерскому хозяйству.
Так, БП указала - поскольку фермерские хозяйства являются субъектами хозяйствования, их земельные споры с другими юридическими лицами, в частности с органом государственной власти, по пользования земельными участками, предоставленными из земель государственной или коммунальной собственности, относятся к юрисдикции хозяйственных судов.
Согласно предыдущие решения судов отменены, производство по делу закрыто.
4. В случае отсутствия согласия на прекращение договора со стороны арендодателя договор аренды земли может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если строительство объекта завершено и объект передан эксплуатирующей организации (Постановление КХС ВС от 19.05.2020 № 910/10752/19)
Фактические обстоятельства:
Юридическое лицо (истец) после завершения строительства на земельном участке и получения акта готовности объекта к эксплуатации и сертификата, а также передачи построенных объектов на баланс для обслуживания эксплуатирующей организации прекратил использование арендованного земельного участка для строительства, обслуживания и эксплуатации жилого комплекса и обратился в Киевский городской совет (ответчик) с заявлением о досрочном прекращении договора на основании части 2 статьи 19 Закона Украины "об аренде земли". Оставление данного обращения без ответа побудило истца заявить иск о расторжении договора аренды земли в судебном порядке.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен со ссылкой на ряд правовых оснований для прекращения спорного договора аренды в судебном порядке в связи с окончанием строительства на основании части 2 статьи 19 Закона Украины "Об аренде земли" и добровольным отказом от права пользования земельным участком согласно статье 141 ЗК Украины.
Суд апелляционной инстанции принял новое решение об отказе в иске.
КХС ВС, поддержав позицию суда первой инстанции, указал , что анализ законодательства, в частности, ч. 2 ст. 19 ЗУ «Об аренде земли, дает основания для вывода о том, что завершение строительства и принятия в эксплуатацию объекта строительства является основанием для прекращения по требованию арендатора договор аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство, что может быть совершено также путем расторжения договора аренды в судебном порядке, в том числе и в случае отсутствия согласия на прекращение договора со стороны арендодателя.
В то же время суд кассационной инстанции указал на ошибочное применение положений статьи 141 ЗК Украины к спорным правоотношениям, поскольку эту норму следует применять о прекращении права постоянного пользования.
5. Земельный участок, находится в коммунальной собственности территориальной общины города, на которой размещено здание, право общей долевой собственности на которую принадлежит нескольким лицам, может быть объектом продажи всем совладельцам объекта недвижимого имущества, который на ней расположен, а не в части отдельного совладельца (постановление КГС ВС от 23.03.2020 № 583/3376/17).
Фактические обстоятельства:
Физическое лицо (истец) является владельцем 3/100 идеальной доли от общей площади четырехэтажного нежилого здания и обратился к Ахтырскому городскому совету (ответчик) с ходатайством о выкупе части земельного участка, на котором находится указанное помещение. Ответчик предоставил отказ в предоставлении разрешения на проведение экспертной денежной оценки такой доли земельного участка. Истец обратился в суд с требованием об отмене решения ответчика.
Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, однако суд апелляционной инстанции отказал в иске, ссылаясь на то, что земельный участок, находящийся в коммунальной собственности территориальной общины города, на которой размещено здание, право общей долевой собственности на которое принадлежит нескольким лицам, может быть о объектом продажи всем совладельцам объекта недвижимого имущества, на ней расположен, а не только одному из них.
Позицию суда апелляционной инстанции поддержал КГС ВС и дополнительно указал, что удовлетворение требований истца нарушит права других совладельцев недвижимости и землепользователей (согласно заключенных договоров аренды земли) данного земельного участка.
Дополнительно стоит обратить внимание на Научное заключение по применению норм права, регулирующих отношения о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, что предоставлено в деле № 368/54/17.
Так, согласно этому Заключению, право пожизненного пользования земельным участком относится к числу тех прав, которые могут быть унаследованы.
Обосновывая такое заключение, указано на то, что потеря сили законодательством о праве пожизненного наследуемого владения землей не привела ни к потере, ни к сужению объема этого права, его содержание и объем должны определяться законодательством, действовавшим на момент его возникновения. Из самого названия соответствующего титула (право пожизненного наследуемого владения) следовало, что данное право могло быть унаследовано.
Оксана Кобрин, член Ассоциации юристов Украины, партнёр АО «Морис Груп»
__
Незаменимый инструмент для работы адвокатов и юристов - система анализа Verdictum. Более 20 фильтров для быстрого поиска и анализа судебных решений. Правовые позиции ВС, поиск подобных судебных решений, возможность просматривать историю для хозяйственных дел. Более 12 видов мониторинга. Попробуйте демо-доступ по ссылке
Также ЛІГА:ЗАКОН разработала LIGA360:АДВОКАТ - комплексное решение, которое сочетает главные инструменты в едином рабочем пространстве для адвоката: полная база НПА, комментарии к кодексам, 85 млн судебных решений, правовые позиции Верховного Суда и 6,5 млн досье компаний и ФЛП.
