|
Оформление прав на земельный участок на сегодня является довольно длительной процедурой. Достаточно часто преграды в этом процессе создают сами органы местного самоуправления, уклоняясь от рассмотрения необходимых документов.
К сожалению, такая ситуация, кроме потенциального снижения стоимости активов, порождает риск предъявления исков о взыскании недополученной арендной платы за последние три года. Удовлетворение такого иска, в свою очередь, может существенно ухудшить имущественное положение общества, которое вынуждено уплатить всю сумму задолженности сразу, а последняя, в зависимости от места расположения земельного участка и его площади, может быть значительной.
Неоднократно сталкиваясь с подобными исками, мы подготовили краткий перечень способов защиты в судебном процессе, который предлагаем вашему вниманию.
Во-первых, на сегодня, отсутствие вины фактического землепользователя в не оформлении пользования земельным участком (например, длительное не утверждение проекта землеустройства уполномоченными органами или просто уклонение городского совета от принятия решения о передаче земельного участка в аренду) никакого значения не имеет, и средства за фактическое пользование земельным участком (при прочих равных условиях) будут таки взысканы. В то же время мы рекомендуем обратить внимание на следующее.
Аргументы в пользу отказа в удовлетворении иска или оставление его без рассмотрения
1) Отсутствие регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре (ГЗК). Для взыскания средств безосновательно сохраненной арендной платы, такая регистрация имеет первостепенное значение, ведь только сформированные земельные участки могут передаваться в аренду. Кроме того, основанием для определения размера арендной платы является извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, который можно получить исключительно по данным ГЗК. Поэтому, если земельный участок, находящийся в фактическом пользовании, в ГЗК не зарегистрирован, например, имеет только учетный код, это может быть основанием для отказа в иске.
В то же время не нужно забывать о том, что такой земельный участок может быть сформирован и зарегистрирован в ГЗК горсоветом самостоятельно, что станет основанием для взыскания средств в будущем.
Отдельное внимание стоит уделить тому факту, каким образом истец доказывает размер ставки арендной платы, ведь окончательно она определяется именно в договоре аренды, который в этом случае отсутствует.
2) Наличие у ответчика права аренды соответствующего земельного участка, которое перешло от предыдущего владельца недвижимого имущества. Речь идет об автоматическом переходе права аренды от предыдущего владельца недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке. Распространенной является ситуация, когда после продажи недвижимого имущества горсовет расторгает договор аренды с предыдущим владельцем недвижимости, а новому владельцу предлагает заключить новый договор аренды на невыгодных для последнего условиях. В то же время, с момента приобретения права собственности на недвижимое имущество, его новый владелец приобретает права арендатора по действующему договору аренды, и, соответственно, должен платить арендную плату. Если же новый владелец недвижимости (читай - арендатор земельного участка) арендную плату не платит, она может быть взыскана как задолженность по договору, а не как безосновательно сохранённое имущество. Учитывая это, в удовлетворении иска с формулировкой "взыскании безосновательно сохранившихся средств" может быть отказано.
3) Отсутствие оснований для обращения прокурора в суд (в случае предъявления иска прокурором). В таких случаях необходимо учитывать, доказан ли прокурором факт бездействия соответствующего органа местного самоуправления, обращался ли прокурор предварительно в соответствующий орган с уведомлением о выявленных им нарушениях и прошел ли разумный срок с момента такого обращения до момента обращения в суд с иском. Кроме этого, советуем обратить внимание кем подписано исковое заявление: руководителем прокуратуры или его заместителями. Последние имеют право подписывать исковое заявление исключительно в случае отсутствия руководителя прокуратуры.
Аргументы в пользу уменьшения размера средств, заявленных к взысканию
1) Установление понижающих коэффициентов решением органа местного самоуправления. Поскольку базой для расчета недополученной арендной платы является нормативная денежная оценка земельного участка, советуем проверить, не принималось ли городским советом решение об установлении понижающих коэффициентов нормативной денежной оценки в соответствующий период, и если да, то учтены ли они при расчете суммы, которая заявлена в взыскании. Если же в иске указана сумма недополученной арендной платы без учета понижающих коэффициентов, советуем предоставить в суд контррасчёт с их применением, что позволит уменьшить взимаемую сумму.
2) Уплата земельного налога за соответствующий период. Поскольку и арендная плата, и земельный налог зачисляются в местный бюджет и являются составляющими одного платежа - платы за землю, то суммы уплаченного земельного налога должны быть учтены при взыскании недополученной арендной платы.
3) Неправильное применение коэффициентов, характеризующих функциональное использование земельных участков (Кф). Наверное, это фактор, который больше всего влияет на размер недополученной арендной платы и неправильное применение которого крайне трудно доказать.
На сегодняшний день Верховный Суд исходит из того, что должным и допустимым доказательством нормативной денежной оценки является извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка. Однако информация о Кф в таком извлечении в отдельных случаях может не совпадать с информацией о Кф, указанной в технической документации по нормативной денежной оценки земель, которая была утверждена соответствующим советом и является первичным документом.
Причиной этого являются технические особенности формирования выписок в режиме "реального времени", что в свою очередь, может привести к существенному увеличению суммы недополученной арендной платы.
К сожалению, Верховный Суд, рассматривая споры о взыскании безосновательно сохраненной арендной платы довольно поверхностно подходит к выяснению причин таких расхождений, а главное - не учитывает тот факт, что извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельных участков не может противоречить самой технической документации. Остается надеяться, что юридическое сообщество донесет Верховному Суду несоответствие таких позиций существующим общественным отношениям, что, в свою очередь, позволит изменить существующую судебную практику.
Анна Марунич, к.ю.н., адвокат, старший юрист TOTUM LF
Спрогнозируйте результат решения суда с Verdictum PRO. ЛІГА:ЗАКОН представляет первую систему анализа судебных решений для предсказания вероятности победы в суде с помощью искусственного интеллекта. Функционал прогнозирования на основании анализа текста искового заявления создан для предварительной оценки рисков и экономии времени адвоката при подготовке к судебным заседаниям. Подробнее по ссылке.
