Какие особенности регистрации и основания прекращения ипотечного договора

Правовое регулирование ипотечного договора осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом, законов "О залоге", "Об ипотеке", "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений". Законодательство определяет понятие ипотеки как вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном законом (ст. 1 Закона "Об ипотеке"). В ст. 3 данного Закона указано, что ипотека может возникать на основании договора, закона или решения суда. В соответствии со ст. 575 Гражданского кодекса ипотека является видом залога, который своей очередью является способом обеспечения исполнения обязательства.

Детальнее об ипотечном договоре рассказывает специалист Сумского местного центра по предоставлению безоплатной вторичной правовой помощи Юлия Иваненко для издания ЮРИСТ&ЗАКОН.

Следовательно, ипотечный договор является договором о залоге недвижимого имущества, способом обеспечения исполнения основного обязательства должником перед кредитором. Ипотечный договор является соглашением, которым обеспечивается основной договор кредитования, а потому следует помнить, что он может возникать только как дополнительный обеспечительный договор основного обязательства. Иными словами: если нет кредитного договора, то и ипотечного договора быть не может.

Чаще всего в Украине ипотечный договор заключают между банком и должником (физическим или юридическим лицом) для обеспечения исполнения условий кредитных договоров, например, кредитного договора или договора об ипотечном кредите.

Ипотечный договор является одним из самых эффективных способов обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором, поскольку надежно защищает права последнего и устанавливает высокий приоритет для удовлетворения его требований. Во время заключения договора ипотеки лицо, которое передает свое недвижимое имущество (ипотекодатель) другой стороне (ипотекодержателю), несет риск утраты права собственности на такое имущество в случае неисполнения основного обязательства (возврат кредитных средств).

Стороны в ипотечном договоре

Сторонами в ипотечном договоре являются ипотекодатель (должник или его поручитель по основному кредитному договору) и ипотекодержатель (кредитор по основному кредитному договору).

Ипотекодатель - это лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения собственного обязательства или обязательства иного лица перед ипотекодержателем. Ипотекодателем может быть как должник, так и его имущественный поручитель - лицо, которое передает в ипотеку собственное недвижимое имущество для обеспечения исполнения обязательства третьего лица - должника по договору, которым установлено основное обязательство. Должник - это лицо, которое передает в ипотеку собственное недвижимое имущество для обеспечения исполнения собственных обязательств по договору, которым установлено основное обязательство.

Ипотекодержателем является кредитор по основному обязательству (например, банк, финансовое учреждение или иное юридическое лицо, которое имеет полномочия для заключения кредитных и ипотечных договоров).

Ипотекодателем и ипотекодержателем по ипотечному договору могут быть как физические лица (граждане Украины, иностранные граждане, лица без гражданства), так и юридические лица, а также государство в лице уполномоченных органов. Физические и юридические лица для заключения ипотечного договора должны иметь полную гражданскую дееспособность.

Особенности предмета ипотечного договора

Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при таких условиях:

- недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю (должнику) на праве собственности или на праве хозяйственного ведания, если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация;

- недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание;

- недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено данным Законом.

Предметом ипотечного договора может быть:

- любое недвижимое имущество (в т. ч. земельные участки; здания; сооружения; предприятие как имущественный комплекс; жилые дома; квартиры; дачи; садовые дома; гаражи);

- право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для обеспечения исполнения основного обязательства считается недвижимым имуществом;

- объект незавершенного строительства, имущественные права на него, иное недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем.

Не могут быть предметом ипотеки:

- требования, которые имеют личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом (например, право на получение пенсионных выплат, алиментов и тому подобное);

- объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена законодательными актами, а также имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделений, которые находятся в процессе корпоратизации;

- объекты права государственной собственности, которые не подлежат приватизации;

- культурные ценности, которые являются объектами права государственной или коммунальной собственности и занесены или подлежат занесению в Государственный реестр национального культурного приобретения;

- достопримечательности культурного наследия, занесенные в Перечень достопримечательностей культурного наследия, которые не подлежат приватизации;

- музейные предметы, музейные коллекции, музейные собрания, которые принадлежат к государственной части Музейного фонда Украины, и предметы музейного значения, которые подлежат внесению к государственной части Музейного фонда Украины;

- имущество высших учебных заведений государственной и коммунальной форм собственности, которая обеспечивает их уставную деятельность;

- имущество, полученное по договору о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество;

- имущество, переданное по договору пожизненного содержания.

Особенности отдельных положений законодательства относительно предмета ипотечного договора

1. Относительно части объекта недвижимого имущества как предмета ипотечного договора. В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона "Об ипотеке" часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки только после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если иное не установлено данным Законом. Верховный Суд Украины в письме от 01.02.2015 г. "Анализ судебной практики применения судами законодательства, которое регулирует ипотеку как залог недвижимого имущества" отмечает, что действующим законодательством не предусмотрены возможности передачи в ипотеку части объекта недвижимого имущества, поскольку после выделения в натуре и регистрации права собственности на нее такая часть перестает быть частью и становится отдельным объектом недвижимости. Это заключение нужно применять независимо от того, находится часть объекта недвижимого имущества в совместной собственности или в единоличном владении. То есть теоретически в законодательстве заложена норма относительно возможности части объекта недвижимого имущества быть предметом ипотечного договора после ее выделения в натуре, но при этом, логично, эта часть после ее выделения становится новым объектом недвижимого имущества, потому уже не будет иметь статуса "части".

2. Относительно объекта недвижимого имущества, которое находится в общей частичной или общей совместной собственности, как предмета ипотечного договора.

Объект недвижимого имущества, которое находится в общей собственности (частичной или совместной), может быть передан в залог только при согласии всех совладельцев (ст. 578 Гражданского кодекса).

В ст. 6 Закона "Об ипотеке" также определено, что имущество, которое находится в совместной собственности, может быть передано в ипотеку только по нотариально удостоверенному согласию всех совладельцев. Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою часть в совместном имуществе без согласия других совладельцев при условии выделения ее в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

3. Относительно земельного участка как предмета ипотечного договора.

В соответствии со ст. 133 Земельного кодекса предметом ипотеки может быть земельный участок, который принадлежит ипотекодателю на праве собственности.

В залог можно передавать земельные участки государственной, коммунальной и частной собственности, если иное не установлено законом, а также права на них:

- право аренды земельного участка;

- право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис);

- право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций).

Земельный участок или право на него может быть передан в залог только при условии присвоения земельному участку кадастрового номера в порядке, определенном законом. Залогодержателем земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть только банки. Статьей 13 Закона № 1378-ІV "Об оценке земель" предусмотрено, что в случае залога земельного участка проводится экспертная денежная оценка земли.

Земельный участок и здание (сооружение), которое на нем расположено, неразрывно связаны между собой, а следовательно ипотека относительно здания (сооружения) должна распространяться и на земельный участок, на котором оно расположено, и наоборот, причем даже в тех случаях, когда предметом в договоре ипотеки определен только один объект.

Существенные условия ипотечного договора

Договор заключают после достижения согласия по всем существенным условиям. К существенным условиям ипотечного договора принадлежат:

1) содержание договора и размер основного обязательства;

2) срок договора и порядок его исполнения;

3) предмет договора (описание предмета ипотеки должно быть достаточным для его идентификации и/или содержать его регистрационные данные). В случае ипотеки земельного участка или права пользования им обязательно должно быть указано его целевое назначение;

4) ссылки на выпуск залоговой или ее отсутствие. Залоговая - это долговая ценная бумага, которая удостоверяет безусловное право ее владельца на получение от должника исполнения по основному обязательству, при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае неисполнения основного обязательства - право обратить взыскание на предмет ипотеки (ч. 1 ст. 20 Закона "Об ипотеке");

5) обязательно в договоре должны быть указаны реквизиты сторон, а именно:

- для ипотекодателя и ипотекодержателя - юридических лиц ведомости о: для резидентов - наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре юридических и физических лиц - предпринимателей; для нерезидентов - наименование, местонахождение и государство, где зарегистрировано лицо;

- для ипотекодателя и ипотекодержателя - физических лиц ведомости о: для граждан Украины - фамилия, имя, иных обязательных платежей; для иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес постоянного местожительства за пределами Украины.

Форма ипотечного договора

Ипотечный договор заключают в письменной форме, он подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 577 ГК Украины, ч. 2 в. 13 Закона "О залоге"). Несоблюдение письменной нотариально удостоверенной формы договора ипотеки определяет такой договор как ничтожный. Нотариальное удостоверение договора ипотеки осуществляется по месту расположения имущества, которое передается в ипотеку, или по местонахождению одного из юридических лиц, которое является стороной договора (ч. 4 ст. 55 Закона "О нотариате").

Государственная регистрация ипотечного договора

Обременение недвижимого имущества ипотечным договором подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями Порядка государственной регистрации вещ\ых прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановления Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 г. № 1127.

Государственную регистрацию ипотеки осуществляют с целью установления приоритета, то есть подавляющего права ипотекодержателя перед иными лицами удовлетворить свои требования первым за счет имущества, переданного в ипотеку.

Государственную регистрацию ипотеки осуществляет в Государственном реестре вещых прав на недвижимое имущество и их обременений лицо, на которого в соответствии с законодательством возложены функции относительно государственной регистрации обременений недвижимого имущества ипотекой, на основании уведомления ипотекодержателя. Такими лицами Законом Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений" определен государственный регистратор и в случае, предусмотренным данным Законом, нотариуса как специального субъекта, на которого возложены функции государственного регистратора прав на недвижимое имущество (ст. 9).

Взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента государственной регистрации ипотеки в соответствии с законом, а не с момента нотариального удостоверения ипотечного договора. Регистрация ипотечного договора в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений является основанием для его действительности.

Основания прекращения ипотечного договора:

- прекращение основного кредитного обязательства. В случае, если основной кредитный договор прекращает свое действие, то и ипотечный договор автоматически прекращает свое действие. Такое прекращение является возможным вследствие окончания срока действия основного договора, вследствие исполнения обязательств по основному договору или вследствие признания основного договора прекращенным по решению суда;

- окончание срока действия ипотечного договора, который указан в самом договоре;

- реализация предмета ипотеки в соответствии с законом;

- приобретение ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки. В том случае, когда ипотекодателем по ипотечному договору был имущественный поручитель, последний приобретает право кредитора по основному обязательству. Следующие ипотеки прекращаются в результате обращения взыскания по предыдущей ипотеке;

- признание ипотечного договора недействительным по решению суда;

- уничтожение (утрата) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель не возобновил его. Если предметом ипотечного договора является земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение), в случае уничтожения (утраты) здания (сооружения) ипотека земельного участка не прекращается;

- на других основаниях, предусмотренных законодательством.

В случае смерти ипотекодателя действие ипотечного договора не прекращается, так же, как и не прекращается действие основного кредитного договора. Все права и обязанности ипотекодателя (должника) переходят к его правопреемникам (наследникам) в соответствии с Гражданским кодексом Украины, которым предусмотрено, что в состав наследства входят все права и обязанности, которые принадлежали наследодателю на момент открытия наследства. Наследник, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки после принятия наследства, приобретает статус ипотекодателя, со всеми правами и обязанностями, и несет ответственность за исполнение условий ипотечного договора в том же объеме и на тех условиях, которые существовали у предыдущего владельца предмета ипотеки.