Особенности продажи земельных участков (паев), которые переданы в пользование по договору аренды

На сегодняшний день, когда уже открыт рынок земли, земельный участок сельскохозяйственного назначения можно продать, даже если он находится в долгосрочной аренде у фермеров или агрохолдингов, поскольку земельный участок принадлежит владельцу и он может распоряжаться им на свое усмотрение. В то же время в соответствии со статьей 1301 Земельного кодекса арендатор имеет право на подавляющую покупку земли сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, что касается процедуры продажи земли сельскохозяйственного назначения, которая находится в аренде:

- при наличии подавляющего права купли земельного участка сельскохозяйственного назначения его владелец обязан не позже чем за два месяца до дня заключения договора купли-продажи земельного участка зарегистрировать намерение относительно продажи земельного участка в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В случае, если продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения осуществляется не на земельных торгах, заявление о государственной регистрации такого намерения подается не позже чем за два месяца нотариусу, который будет осуществлять удостоверение договора купли-продажи, вместе с проектом такого договора;

- нотариус обязан в течение трех рабочих дней уведомить арендатора ценным листом с описанием вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку, о намерении владельца земельного участка продать его, условия продажи и предложением воспользоваться своим подавляющим правом.

- в случае, если арендатор намеревается воспользоваться этим правом, он может в течение месяца с даты получения соответствующего уведомления от нотариуса уведомить последнего о желании приобрести земельный участок на условиях, предложенных владельцем. В таком случае в течение месяца со дня получения уведомления от арендатора нотариус назначает день и время заключения договора купли-продажи земельного участка между владельцем и арендатором;

- если в течение месяца со дня, когда арендатор был надлежащим образом поставлен в известность нотариусом о намерении относительно продажи земельного участка, такой субъект не уведомил надлежащим образом нотариуса о своем желании воспользоваться подавляющим правом или отказался от заключения договора купли-продажи земельного участка, или не появился для заключения такого договора в день и время, назначенные нотариусом (при условии получения уведомления о вручении субъекту подавляющего права уведомления о назначении даты и времени заключения договора купли-продажи или уведомления об отказе от получения такого уведомления или если уведомление возвращено нотариусу в связи с окончанием установленного срока хранения), считается, что он утратил свое подавляющее право, и владелец может продать земельный участок иному лицу.

В случае, если в соответствии с законом арендатор не может приобретать в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения, он может передать свое подавляющее право покупки такого земельного участка иному лицу, которое в соответствии с законом может приобретать в собственность такой земельный участок, но только один раз.

Лицу, которому передано подавляющее право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, переходят все права и обязанности предыдущего субъекта (арендатора) такого права по правоотношениям, связанным с реализацией такого права. Также важным является тот факт, что передача переданного подавляющего права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения третьим лицам запрещается.

Следует обратить внимание, что в случае продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с нарушением подавляющего права его покупки субъект подавляющего права имеет право предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору купли-продажи должен оплатить покупатель.

Реализация подавляющего права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения на земельных торгах осуществляется в порядке, определенном статьями 135-139 Земельного кодекса. В то же время, передача подавляющего права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, выставленного на земельные торги, допускается не позже чем за пять рабочих дней до момента начала таких торгов.

Следовательно, в случае продажи земельного участка, владелец должен обязательно придерживаться процедуры подавляющего права арендатора на приобретение такого земельного участка.

Также, законодатель в статье 131 Земельного кодекса установил определенные предохранители для защиты прав арендаторов, предусмотрев, что земельные участки сельскохозяйственного назначения частной собственности могут отчуждаться по договорам дарения, пожизненного содержания, наследственным договорам только в пользу второго из супружеской пары или родственников, а мена таких земельных участков (кроме обмена в пределах массива земель сельскохозяйственного назначения), их внесение в уставной капитал юридического лица или передача в залог могут осуществляться только при согласии арендатора.

Следует указать, что даже если, лицо, которое приобрело право собственности на земельный участок, который был передан в пользование по договору аренды, то оно в течение одного месяца со дня приобретения права собственности на него обязано уведомить об этом его пользователей в порядке, определенном статьей 1481 Земельного кодекса.

Внесение изменений в договоры аренды, суперфиция, эмфитевзиса, земельного сервитута или залога с указанием нового владельца земельного участка не требуется и осуществляется только при согласии сторон договора.

Следовательно, изменение арендодателя (юридическим языком - переход права собственности) не является основанием для изменения условий или прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли. То есть, если в самом договоре аренды не указано иное, он продолжает действовать до окончания срока, на который он заключен.

По материалам Центра по предоставлению безоплатной правовой помощи.