Для физических лиц, планирующих продажу недвижимости в 2025 году, ключевыми факторами при определении налоговой нагрузки остаются срок владения объектом и очередность продаж в течение года. Однако, с учетом последних изменений в налоговое законодательство (в частности, повышение ставки военного сбора), общая сумма расходов на уплату налогов существенно изменится.
Ниже рассмотрен порядок налогообложения сделки с первой за год продажи квартиры, находящейся в собственности продавца менее трех лет.
Применяется ли освобождение от налогообложения?
Согласно п. 172.1 НКУ, доход от продажи недвижимости не облагается налогом только при условии одновременного выполнения двух требований:
это первая продажа жилой недвижимости в отчетном налоговом году.
объект находится в собственности налогоплательщика более трех лет.
Исключение: Условие трехлетнего срока не распространяется на имущество, полученное в наследство.
Поскольку квартира находится в собственности менее 3 лет и не была унаследована, освобождение от налогообложения (ставка 0%) не применяется, даже если это первая продажа в году. Такой доход подлежит налогообложению на общих основаниях для сделок с недвижимостью.
Ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ)
Согласно п. 172.2 НКУ, если объект недвижимости не подпадает под условия для нулевой ставки (по несоблюдению срока владения), доход от его продажи облагается налогом по ставке, определенной п. 167.2 НКУ.
Ставка НДФЛ: 5%.
База налогообложения: Цена, указанная в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта (или рыночной стоимости, определенной сертифицированным оценщиком), зарегистрированной в Единой базе отчетов об оценке (п. 172.3 НКУ).
Важно: Возможность уменьшения налогооблагаемого дохода на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта (метод «доход минус расхода») предусмотрена НКУ преимущественно для третьих и последующих продаж или для отдельных категорий объектов (например, незавершенное строительство). Для первой налогооблагаемой продажи (через владение <3 года) базой обычно является полная стоимость объекта, и ставка 5% применяется ко всей сумме.
Ставка военного сбора
Согласно изменениям в подразделение 10 р. XX «Переходные положения» НКУ (внесенные Законом Украины № 4113-IX), на период действия военного положения, начиная с 1 января 2025 года, ставка военного сбора для физических лиц изменена.
Ставка ВС: 5% (ранее составляла 1,5%).
База налогообложения: Аналогичная базе для НДФЛ (стоимость объекта по договору, но не ниже оценочной).
Согласно п. 16 прим. 1 подраздела 10 р. XX НКУ, объектом налогообложения сбором являются доходы, определенные ст. 163 НКУ, к которым относится и доход от сделок с имуществом. Освобождение от военного сбора применяется только к доходам, которые не включаются в общий налогооблагаемый доход (т.е. облагаемые по ставке 0%). Поскольку в данном случае доход облагается НДФЛ, военный сбор также уплачивается.
Итоговая налоговая нагрузка
При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет (не наследство), в 2025 году продавцу необходимо оплатить:
Вид платежа | Ставка |
Налог на доходы физлиц (НДФЛ) | 5% |
Военный сбор | 5% |
ИТОГО | 10% от стоимости объекта |
Порядок оплаты:
Налоги платятся продавцом до момента нотариального удостоверения договора купли-продажи. Нотариус удостоверяет договор только при наличии документов об уплате налога в бюджет (п. 172.4 НКУ).
Защитите свою недвижимость от мошенничества и черных регистраторов. Сервис SMS-Маяк мгновенно известит об изменениях в Реестре прав и незаконных процедур. Ставьте свои объекты на контроль прямо сейчас. Читайте также: Как безопасно приобрести недвижимость: подборка полезных рекомендаций
