|
Федоренко Михаил |
Рынок земли и земельные споры
Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения обусловил появление рынка, который функционирует по "серым схемам".
Соглашения относительно купли-продажи подмораторных участков находят свое отображение в долгосрочных договорах аренды (до 50 лет) или договорах эмфитевзиса.
При этом, дополнительно оформляется доверенность на распоряжение земельным участком, а во многих случаях - завещание.
С целью формирования законодательного поля для введения рыночного обращения земель сельскохозяйственного назначения, в Верховной Раде Украины зарегистрирован проект Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий обращения земель сельскохозяйственного назначения". И вероятность его принятия в ближайшее время является достаточно высокой.
Без сомнений, споры относительно расторжения договоров аренды являются одними из самых распространенных видов земельных споров, а отмена земельного моратория приведет к их увеличению.
Так, владельцы земельных участков попробуют их продать и расторгнуть договоры аренды, а действующие арендаторы будут этому противодействовать.
Законодательством Украины, Гражданским и Земельным кодексами Украины и Законом об аренде земли определены основания для расторжения договоров аренды земельных участков во внесудебном и судебном порядках.
Внесудебный порядок
Расторжение договора аренды земли во внесудебном порядке, в частности, осуществляется:
при согласии сторон путем подписания соглашения;
в случаях, предусмотренных в договоре, в том числе расторжение в одностороннем порядке;
в случае существенного изменения обстоятельств (также возможно в судебном порядке).
Судебный порядок
В судебном порядке договоры аренды могут быть расторгнуты, в частности, на таких основаниях:
существенного нарушения условий договора;
использование земельного участка способом, который противоречит экологическим требованиям;
использование земельного участка не по целевому назначению;
систематическая неуплата арендной платы;
невыполнение сторонами обязанностей, определенных законодательством;
невыполнение сторонами условий договора;
случайное уничтожение или повреждение объекта аренды.
Вышеуказанные основания для расторжения договоров являются наиболее распространенными в судебной практике.
Среди последних правовых позиций Верховного Суда стоит обратить внимание на следующие.
Быть в курсе всех нюансов защиты бизнеса, а также получать необходимые инструменты для ежедневной юридической работы помогут комлексные решения для юридических департаментов и компаний от ЛІГА:ЗАКОН.
Относительно одностороннего расторжения договора аренды
Кассационный гражданский суд в своем постановлении от 02.09.2019 в делу № 623/2421/16-ц определил, что отказ от обязательства или одностороннего изменения его условий не допускается, если другое не установлено договором или законом. Изменение или расторжение договора допускается лишь при согласии сторон, если другое не установлено договором или законом.
В законе об аренде земли, который является специальным законом и имеет приоритет перед другими законами в применении к спорным правоотношениям, предусмотрено, что договор аренды земли может быть расторгнут при согласии сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом. Расторжении договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если другое не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, законодатель допускает расторжение договора в одностороннем порядке в случае, если это предусмотрено условиями договора.
Следовательно, Верховный Суд подтвердил позицию, что одностороннее расторжение договора аренды земли возможно лишь тогда, когда это предусмотрено его условиями.
Относительно нарушения существенных условий договора
КГС ВС в своем постановлении от 16.10.2019 в делу № 662/1489/15-ц, что согласно части 1 статьи 628 ГК Украины содержание договора составляют условия (пункты), определенные на усмотрение сторон и согласованные ими, и условия, которые являются обязательными в соответствии с актами гражданского законодательства.
Договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия из всех существенных условий договора (часть первая статье 638 ГК Украины).
Согласно данного закона, существенными условиями договора аренды земли являются: объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер земельного участка; срок действия договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотрения и ответственности за ее неуплату; условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду; условия сохранности состояния объекта аренды; условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возвращения земельного участка арендодателю; существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного участка; определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части; ответственность сторон; условия передачи в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка.
Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных настоящей статьей, в частности, является основанием для признания договора недействительным в соответствии с законом.
В данном деле договор аренды земельного участка был признан недействительным, поскольку в нем отсутствует обязательное существенное условие - кадастровый номер.
Использование земельного участка не по целевому назначению
КГС ВС в своем постановлении от 22.01.2020 в делу № 468/1498/17-ц сформировал позицию, согласно которой пунктом "а" ч. 1 ст. 96 ЗК Украины определено, что землепользователи обязаны обеспечивать использование земли по целевому назначению и за свой счет приводить ее в предыдущее состояние в случае незаконного изменения ее рельефа.
Закон Украины "Об охране земель" говорит, что владельцы и землепользователи, в том числе арендаторы, земельных участков при осуществлении хозяйственной деятельности обязаны: соблюдать требования земельного и природоохранного законодательства Украины; обеспечивать использование земельных участков по целевому назначению и соблюдать установленные ограничения (обременения) на земельный участок.
На землях сельскохозяйственного назначения может быть ограничена деятельность относительно: выращивание определенных сельскохозяйственных культур, применения отдельных технологий их выращивания или проведения отдельных агротехнических операций; распахивание сеножатей, пастбищ.
По предписаниям ч. 5 в. 20, ст. 34 ЗК Украины земельный участок для сенокоса и выпасания скота может использоваться лишь в пределах указанного вида использования, следовательно ответчица была обязана использовать земельный участок исключительно как пастбище, то есть в пределах вида пользования, предусмотренного условиями договора.
Решение суда о расторжении договора аренды базируется на том, что арендованный земельный участок использовался не по целевому назначению, то есть вместо сенокошения и выпасания скота выращивался на земельном участке ячмень, чем существенно были нарушены условия договора.
С полным текстом судебных решений удобно ознакомиться в VERDICTUM. Заказать полнофункциональный тестовый доступ можно здесь.
Таким образом, сторонам действующих договоров аренды необходимо тщательным образом проанализировать их условия на предмет соответствия требованиям действующего законодательства и исследовать состояние их выполнения.
При этом, для минимизации риска их расторжения стоит ориентироваться в последних тенденциях судебной практики.
Михаил Федоренко, адвокат, руководитель практики решения споров, Juscutum
Читайте:
Налоговые споры-2019: актуальная судебная практика
ТОП основных советов для бизнеса на 2020 год
Трудовые споры. Практика Верховного Суда по итогам 2019 года
Уберечь имущество от рейдеров помогут сервисы SMS-маяк и SMS-маяк Земля, с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом, или же через уведомление в кабинете пользователя).
