|
Во время карантина, установленного украинским правительством, и особенно в периоды локдаунов весной 2020 и в январе 2021, арендаторы пытались договориться с владельцами недвижимости об уменьшении арендной платы. Как показала практика, в большинстве случаев это удалось, однако не обошлось и без споров, которые дошли до суда. Давно уже арендные отношения не испытывали такого внимания, как в течение прошлого года. Какие изменения произошли в таких отношениях, и какие слабые стороны проявились в типовых договорах аренды? Попробуем подвести промежуточные итоги и сделать выводы на будущее.
Попытки законодателя решить проблемные вопросы
Как известно, после введения в Украине карантина и соответствующих правительственных ограничительных мер, которые предусматривали запрет осуществления хозяйственной деятельности для отдельно определенных субъектов (работа которых предусматривала прием посетителей, в том числе ресторанов, кафе, торгово-развлекательных центров, других учреждений развлекательной деятельности, кроме разрешенной украинским правительством деятельности и т.д.), арендаторы как офисной, так и торговой недвижимости начали массово обращаться к владельцам недвижимости для поиска компромиссов и мирного урегулирования сложной для многих из них ситуации. Понятно, что больше всего арендаторов интересовал вопрос уменьшения арендной платы, а в определенных случаях речь шла о полноценных арендных каникулах или даже досрочном прекращении аренды.
Существующее на тот момент нормативное регулирование, которое стороны пытались применять к таким вопросам, вызвало еще больше споров и недоразумений между сторонами в связи с различными подходами к интерпретации норм и отсутствием соответствующей практики. Так, на момент введения карантина в Украине в соответствии с законодательством:
1. арендатор и арендодатель могли изменить размер арендной платы по взаимному согласию, а также размер арендной платы мог быть изменен в других случаях, предусмотренных законодательством;
2. арендатор мог требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды;
3. арендатор мог требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась;
4. арендатор мог быть освобожден от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
При первых попытках применить указанные положения на практике немало арендаторов сначала получали неудовлетворительные ответы от арендодателей. Увидев определенную проблематику на рынке аренды недвижимости, законодатель решил вмешаться и трижды пытался усовершенствовать соответствующие нормы законодательства. При этом декларировалось желание сохранить баланс интересов арендатора и арендодателя, однако фактически речь шла о предоставлении арендаторам дополнительных аргументов в переговорах с арендодателями.
Мало кто согласится с тем, что законодателю удалось решить все спорные вопросы между сторонами, поскольку действующая редакция уже многим известных обновленных положений законодательства, касающихся возможности уменьшения размера платы за пользование недвижимым имуществом, все равно приводит к различным интерпретациям и порождает дополнительные вопросы. Дополнительные положения, которые в итоге установил законодатель относительно возможности уменьшения платы за пользование недвижимым имуществом:
- плата за пользование недвижимым имуществом (его частью) подлежит уменьшению по требованию арендатора, который осуществляет предпринимательскую деятельность с использованием этого имущества, с момента установления карантина и до его отмены в установленном законом порядке;
- арендатор вправе требовать уменьшения платы за пользование недвижимым имуществом в течение всего времени, когда имущество не могло использоваться в его предпринимательской деятельности в полном объеме вследствие введённых ограничений и (или) запретов;
- размер платы за пользование имуществом не может превышать совокупный (пропорционально арендуемой площади) объем расходов, которые арендодатель совершил или должен будет осуществить за соответствующий период для внесения платы за землю, уплаты налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, и оплаты стоимости коммунальных услуг;
- указанные выше положения не распространяются на (1) бизнес, который на протяжении действия карантина фактически осуществляет деятельность с использованием соответствующего имущества в своей хозяйственной деятельности в полном объеме, а также на (2) договоры найма имущества, принадлежащего территориальной общине.
А что на практике?
закон не устанавливает автоматическое уменьшение платы за пользование недвижимостью, а если есть основания для такого уменьшения, то арендатор прежде всего должен обратиться к арендодателю с соответствующим требованием об уменьшении, и при наличии спора между сторонами после обращения к арендодателю спор можно передавать в суд (что также подтверждается судебной практикой, в частности: дело № 914/2194/20, дело № 908/1651/20, дело № 910/10808/20, дело № 916/2708/20;
в связи с правовой неопределенностью, немало споров между арендаторами и арендодателями возникают из-за разного понимания "неиспользования имущества в полном объеме", а именно: неиспользование имущества согласно целевому назначению, определенному договором, или полное неиспользование имущества из-за объективной невозможности и т.д., обычно отдается на рассмотрение суда. В идентифицированной нами судебной практике в большинстве случаев суды занимают позицию, что невозможность использования имущества по целевому назначению, определенному договором, когда при этом существуют свободный доступ арендатора к имуществу, возможность арендатора находиться в помещении и хранить в нем свои вещи, не должна трактоваться как "неиспользование имущества в полном объеме" и не должна освобождать арендатора от уплаты арендной платы (что также подтверждается судебными решениями по ссылкам выше), однако может быть основанием для обращения к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы; кроме того, существует также и противоположная судебная практика, когда в связи с невозможностью арендатора использовать объект аренды по целевому назначению в период карантина, и в частности в течение действия соответствующих ограничительных мер (и такая невозможность подтверждается сертификатом соответствующей торгово-промышленной палаты об установлении форс-мажорных обстоятельств), суд поддерживал арендаторов в их праве быть освобожденными от уплаты арендных платежей: дело № 922/2642/20, дело № 922/1800/20;
законом отдельно не решен вопрос относительно участия арендатора в уплате эксплуатационных, маркетинговых и других расходов на содержание недвижимого имущества по договору аренды; на практике арендаторы обычно платят эти расходы без пересмотра условий их оплаты. В общем, решение таких вопросов в основном зависит от формулировки конкретных договоров.
Мы регулярно работаем как с арендаторами, так и с арендодателями, поэтому видим практическое решение спорных моментов с обеих сторон. Как показывает наш опыт, стороны стараются не доводить дело до суда и договориться путем переговоров, и во многих случаях, с которыми мы работаем, им это удается. Как владельцы торговой и офисной (реже) недвижимости регулируют спорные вопросы и находят компромиссы? Обычно следующим образом:
уменьшение размера арендной платы на время карантина и предоставление отдельных краткосрочных скидок на конкретные периоды локдаунов;
оценка товарооборота конкретного арендатора и предоставление скидок арендаторам на уплату арендной платы с учетом товарооборота;
изменение положений договоров аренды в отношении индексации арендной платы для отдельных периодов;
приблизительное прогнозирование возможного спада торговой деятельности арендатора в конкретный период, что также иногда может учитываться при предоставлении скидок арендаторам;
коммунальные, эксплуатационные, маркетинговые и другие подобные расходы оплачиваются арендаторами в полном объеме.
Все договоренности сторон обязательно необходимо зафиксировать письменно путем заключения договора о внесении изменений или дополнительного соглашения к существующему договору аренды.
Договор аренды в новых условиях
Конечно, стопроцентных гарантий, которые бы защищали от всех возможных рисков нет, однако есть несколько рекомендаций, которые могут быть полезными при составлении новых договоров аренды, а именно в зависимости от конкретной ситуации и от арендатора больше внимания уделять следующим положениям договора аренды:
определение понятия "использование помещения" (хранение вещей, возможность доступа в помещение, возможность находиться в помещении и т.п.);
условия и процедура изменения отдельных платежей по договору;
положения об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажор);
условия и сроки досрочного расторжения договора.
Качественно подготовленный договор аренды, который учитывает баланс интересов сторон, является основным регулятором, помогает предотвращать нежелательные споры и конфликтные ситуации между сторонами. Конечно, это не панацея от всех возможных проблем и рисков, и если даже и возникают спорные моменты между сторонами, тогда, по нашему мнению и как показывает практика, целесообразно начать переговорный процесс и пытаться решить ситуацию мирным внесудебным путем для экономии ресурсов и времени, поскольку отсутствие четких правил как в законодательстве, так и в судебной практике может приводить к непредсказуемым и невыгодным для сторон последствиям.
Елена Касаткина, старший юрист юридической фирмы "Астерс"
__
Все инструменты для адвоката - в решении LIGA360:АДВОКАТ НААУ. Следите за событиями НААУ, посещайте учебные программы ВША, получайте зачетные баллы в рамках повышения квалификации и доступ к полной базе законодательства, судебных решений, экспертной аналитики. Пользуйтесь свободным тестовым доступом к LIGA360:АДВОКАТ НААУ до 15 марта
