Наиболее интересные судебные решения 2021 года в сфере недвижимости

2021 год запомнился не только реформами в сфере пространственного планирования и ГАСК, но и очень знаковыми решениями украинских судов. Предлагаю рассмотреть некоторые из них, которые стали безусловными фаворитами в своем новаторстве.

Решение о сносе самовольного строения 

оисходит самовольное строительство, подает иск в суд. В удовлетворении иска отказано.

Решая вопрос о снесении недвижимого имущества, суды в каждом случае уточняют, какую часть земельного участка занимает построенное строение, его размер и конфигурацию, а также, какая часть подлежит сносу. Если при рассмотрении дела возникают вопросы, требующие специальных знаний, суд имеет право назначать экспертизу.  

На основании ст. 38 Закона "О регулировании градостроительной деятельности" суд определил, что в случае факта самовольного строительства объекта, перестройка которого с целью устранения существенного отклонения от проекта или устранение нарушений законных прав  и интерсов других лиц, существенного нарушения строительных норм является невозможной, должностное лицо соответствующей инспекции государственного архитектурно - строительного контроля выдает лицу, которое осуществило (осуществляет) такое строительство предписание об устранении нарушений норм законодательства в сфере градостроительной деятельности с определением срока для добровольного устранения предписания. Если лицо в установленный срок добровольно не исполнило требования предписания, инспекция государственного архитектурно - строительного контроля подает иск в суд про снос самовольно построенного объекта и компенсацию затрат, связанных с таким снесением. Заказчиком работ по сносу указанного объекта является государственная архитектурно- строительная инспекция, по иску которой принято соответствующее решение суда.

Иск о снесении самовольно построенного недвижимого имущества может предъявить собственник или пользователь земельного участка или другое лицо, права которого нарушены, собственником или пользователем смежного земельного участка на основании, ст. 391, 396 ГК, ст. 103 Земельного кодекса Украины. Снос недвижимости, построенной с существенным отклонением от проекта, противоречащий общественным интересам или нарушающий права других лиц, существенным нарушением строительных норм и правил (в том числе при отсутствии проекта), возможен только при условии, что невозможна перестройка недвижимости в соответствии с проектом или согласно государственным правилам и санитарным нормам, или, если лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, отказывается от такой перетройки. В других случаях суд по иску соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления может на основании ч. 7 ст. 376 ГК обязать застройщика осуществить перестройку жилого дома, здания, сооружения или другого объекта недвижимости, построенного или строящегося с существенными отклонениями от проекта или с существенным нарушением основных строительных норм и правил, в том случае, когда такое строительство противоречит общественным интересам, нарушает права других лиц, когда нарушение строительных норм и правил является существенным, а также есть техническая возможность выполнить перестройку. Орган государственной власти или орган местного самоуправления может подать иск о перестройке и только в случае отказа лица, осуществившего самовольное строительство, осуществить такую перестройку, по иску органа государственной власти или органа местного самоуправления суд может вынести решение о его сносе

Разрешение споров, связанных с бездоговорным использованием земель территориальной общины 

Фактическое использование имущества (земли), которое осуществляется без надлежащих оснований, является основанием для начисления и взыскания с такого пользователя средств в пользу общества. 

Правовые основания для начисления и взыскания с недобросовестного пользователя безосновательно сохраненных средств нам дают ч. 1 и ч. 2 ст. 1212 ГК, согласно которым лицо, которое приобрело имущество или сохранило его у себя за счет другого лица (потерпевшего) без достаточного правового основания (безосновательно приобретенное имущество), обязано вернуть потерпевшему это имущество. 

Следует отметить, что инструмент взыскания безосновательно сохранных средств по ч. 1 ст. 1212 ГК, можно использовать если: 

• имущество принадлежит обществу; 

• имущество было приобретено или сохранено лицом (приобретателем) за счет общества (потерпевшего); 

• приобретение или сохранность имущества произошло при отсутствии правового основания или основание, на котором имущество приобреталось, впоследствии отпало. 

Судебный спор по охраняемому договору на здание «Гостиного двора» (Контрактовая площадь в г. Киеве) 

 Постановление Верховного Суда от 24 мая 2021 г. по делу № 640/4482/20 (№ К/9901/11105/21)  

 Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного административного суда рассмотрел в кассационном порядке административное дело по иску Фонда государственного имущества Украины, который обжаловал предписание Департамента охраны культурного наследия исполнительного органа Киевского городского совета о требовании к истцу заключить охранный договор на здание «Гостиного двора» (Контрактовая площадь в г. Киеве) и предоставить на рассмотрение, разработанную в установленном порядке научно-проектную документацию на проведение неотложных противоаварийных и реставрационно-восстанавливаемых работ этого объекта. 

 Ответчик пояснил, что вынес упомянутое предписание в связи с тем, что уполномоченный орган, а именно ФГИУ, не принимает надлежащих мер по осуществлению охраны этого здания, являющегося памятником архитектуры и градостроительства местного значения, находится в государственной собственности и внесен в Государственный реестр недвижимых памятников Украины согласно приказу Министерства культуры Украины от 15 октября 2014 № 869. 

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали, мотивируя решение тем, что на момент вынесения предписания юридическую ответственность за надлежащее содержание и сохранение здания - памятника архитектуры «Гостиный двор» с момента государственной регистрации несет исключительно собственник - государство в лице ФГИУ. 

Верховный Суд согласился с таким выводом и оставил кассационную жалобу истца без удовлетворения, а решения судов предыдущих инстанций - без изменений. 

 С учетом практики Европейского суда по правам человека, а также украинской судебной практики Верховный Суд пришел к выводу, что: 

1) право не возникает вследствие неправомерных действий (ex iniuria ius non oritur);  

2) государство не может отказаться от исполнения своего обязательства, ссылаясь на основания, признанные незаконными; 

3) если право возникает из факта (ex facto ius oritus), не означает, что право может возникать из несправедливости (ex iniuria ius non oritur). 

Определение Верховного Суда Кассационного хозяйственного суда от 11 ноября 2021 года по делу № 914/2333/19

 Судебное дело по иску: Заместителя Генерального прокурора Украины - руководителя Специализированной антикоррупционной прокуратуры в интересах государства в лице Кабинета Министров Украины относительно признания решения незаконным и отмены постановления Львовского городского совета и признания недействительным договора купли-продажи земельного участка для целей создания индустриального парка. 

Этот спор интересен с нескольких точек зрения: 

1) Поднимается и подробно анализируется вопрос наличия земельного участка в пределах города Львова. Суд провёл фантастический анализ и сделал глубинный исторический экскурс для того, чтобы определить, принадлежал ли спорный земельный участок к городу Львову; 

2) Доказывается, что недостатки проекта отвода земельного участка не влияют на правомерность приобретения права собственности; 

3) Ни прокурор, ни истец не обосновал надлежащими, допустимыми доказательствами нарушения прав и интересов государства из-за принятия оспариваемого постановления Львовского городского совета и заключение оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, поскольку указанный земельный участок не находился в государственной собственности, а потому у Кабинета Министров Украины отсутствуют полномочия по распоряжению указанным земельным участком.