Наиболее распространённые ошибки в договорах аренды недвижимости для бизнеса

Основа для построения успешных и длительных арендных отношений между сторонами - договор аренды, который учитывает и защищает их интересы. Однако на практике бывают такие договоры аренды коммерческой недвижимости, в которых баланс интересов сторон нарушен в одну или другую сторону, в результате чего соответствующая сторона не имеет надлежащей защиты своих прав и интересов и не получает ожидаемого. Обычно к этому приводит ряд ошибок, которые допускают стороны при подготовке договора аренды недвижимого имущества. Какие ошибки чаще всего случаются в таких договорах и как их предотвратить?

Отсутствие надлежащей проверки контрагента и недвижимого имущества

Первое, с чего следует начинать подготовку к заключению договора аренды недвижимости, должен быть юридический аудит контрагента и объекта аренды, который включает проверку правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, информацию, содержащуюся в государственных реестрах, и законных полномочий арендодателя на передачу имущества в аренду. В этом и состоит первая ошибка тех арендаторов, которые могут пропускать этот важный шаг.

Некоторые арендаторы, особенно те, кто работает над договором аренды без эксперта, пропускают этот важный шаг и не проверяют законность прав арендодателя на недвижимое имущество, его полномочий на передачу имущества в аренду и правоустанавливающие документы на объект аренды. В результате, заключив договор аренды с недобросовестным арендодателем, который может умышленно скрывать важные данные, сделка по передаче недвижимого имущества в аренду может стать недействительной.

Например, при передаче в аренду недвижимого имущества, обременённого ипотекой, без согласия ипотекодержателя на такую транзакцию, данная сделка будет ничтожной, поскольку её недействительность установлена Законом Украины "Об ипотеке". Кроме того, недвижимое имущество может также находиться под другими обременениями (арест), что требует дополнительной проверки. Особенно болезненно для арендатора будет заключить договор аренды, инвестировать в ремонт арендуемого объекта, а потом узнать о недействительности заключенной сделки. В таком случае вернуть потраченные средства, получить компенсационные выплаты и возместить убытки будет проблематично.

Таким образом, чтобы избежать таких "сюрпризов" первый и важный шаг перед заключением договора аренды - проверка контрагента и недвижимого имущества на основании документов, полученных от арендодателя, и официальных данных из государственных реестров (в частности, из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, Единого государственного реестра судебных решений и т.п.), а также получение необходимых разрешений и согласований от уполномоченных лиц на заключение договора аренды.

Отсутствие существенных условий в договоре аренды

Согласно ХК, существенными условиями договора аренды частной коммерческой недвижимости являются:

• объект аренды (состав и стоимость имущества с учётом её индексации)

• срок, на который заключается договор аренды

• арендная плата с учётом её индексации

• порядок использования амортизационных отчислений

• восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа

Условия заключения договоров аренды государственного и коммунального имущества установлены Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" и не рассматриваются в данной статье.

Второй ошибкой является то, что на практике стороны не всегда соблюдают формальные требования и не договариваются по всем существенным условиям, предусмотренным законом. Согласно ГК, договор является заключённым, если стороны договорились по всем существенным условиям договора. Соответственно, если стороны не достигли согласия хотя бы по одному из предусмотренных законом существенных условий для договора аренды недвижимого имущества, такой договор может быть незаключённым и в дальнейшем недействительным, и результатом этого может стать невозможность пользования объектом аренды и требование арендодателя о его возврате арендатором, а также другие препятствия для пользования имуществом.

Таким образом, не следует игнорировать формальные требования по достижению договорённостей сторонами по всем существенным условиям, установленным законом. Это поможет избежать потенциальных последствий незаключённости и последующей недействительности договора аренды. В договоре аренды должны быть прописаны все существенные условия, установленные законом, и могут быть предусмотрены другие условия по согласованию сторон.

Невнимательное отношение к "деталям" договора аренды

Часто арендаторы не уделяют достаточного внимания детальному изучению положений договора аренды недвижимого имущества, который обычно предлагает арендодатель. Понятно, что каждая сторона договора аренды стремится получить выгодные для себя условия сотрудничества со своим контрагентом. Арендодатель, конечно, не исключение и предоставляет арендатору свой проект договора. Арендатор, в свою очередь, может проверить только важные, на его взгляд, условия например, объект аренды, условия размера арендной платы и других платежей, срок договора и т.д. Это и является третьей распространённой ошибкой при заключении договоров аренды.

Поверхностная проверка отдельных условий будущего договора аренды является недостаточным шагом на пути к построению успешных и гармоничных отношений со своим контрагентом, поскольку конфликты и споры в таком случае почти неизбежны.

Каждая сторона договора ответственна за детальное изучение всех пунктов будущего договора аренды. Одно дело проверить наличие всех существенных условий и их содержание, а другое дело детально проверить все другие предложенные пункты договора, которые могут не учитывать интересы той или иной стороны.

Чтобы минимизировать споры сторонам договора следует не игнорировать и детально проверить, среди прочего, следующие положения будущего договора аренды (в случае их наличия) до подписания договора, поскольку они будут оказывать непосредственное влияние на права и обязанности сторон по договору:

• детальное описание объекта аренды

• детальное описание технического состояния помещения, в котором объект передаётся в аренду

• согласованные сторонами формы актов приёма-передачи имущества в аренду и из аренды

• целевое назначение недвижимого имущества, которое должен соблюдать арендатор при пользовании имуществом, и ответственность за его нарушение

• право арендатора передавать помещение в пользование третьим лицам по отдельному согласию / без согласия арендодателя (для определенной хозяйственной деятельности арендаторов субаренда может иметь важное значение)

• порядок и условия изменения арендной платы и других платежей по договору, размер обновлённых платежей с учётом такого изменения (если изменение будет предусмотрено договором)

• предусматривается ли договором аренды гарантийный (обеспечительный) платёж и способы его использования

• обязательства арендатора предоставить арендодателю дополнительное обеспечение выполнения отдельных условий по договору аренды (например, предоставление банковской гарантии и требования к её оформлению)

• ремонт имущества и адаптационные работы под нужды арендатора

• условия возврата имущества арендодателю (освобождение помещения от имущества арендатора; удержание имущества арендатора и т.п.)

• определение случаев нарушения договора аренды как для арендатора, так и для арендодателя и последствия таких нарушений

• случаи прекращения договора аренды дополнительно к предусмотренным законом

• предусматривает ли договор аренды одностороннее расторжение договора, порядок и условия такого расторжения договора

Вышеперечисленные условия договоров аренды с практической точки зрения могут иметь ключевое значение для его сторон, поэтому их не следует игнорировать. Невнимательное отношение к любому из этих пунктов может в результате дорого обойтись соответствующей стороне после заключения договора аренды в процессе его выполнения.

Другие распространённые ошибки в договорах аренды

Отсутствие детального описания объекта аренды и его технического состояния

Среди других распространённых ошибок, которые встречаются в договорах аренды, следует отметить отсутствие детального описания недвижимого имущества. Консервативно, это может трактоваться как отсутствие одного из существенных условий договора аренды, что может повлечь незаключённость договора и попытки выселения арендатора из арендованного помещения, а также возможные препятствия со стороны арендодателя при пользовании арендатором несогласованной частью недвижимого имущества, которая не определяется и не идентифицируется в договоре.

Кроме того, ошибкой является отсутствие в договоре аренды и / или в актах приёма-передачи недвижимого имущества детального описания технического состояния помещения, в котором оно передаётся в аренду, что может повлечь споры между сторонами относительно первоначального состояния, в котором имущество передавалось в аренду, при возврате помещения арендодателю.

Следовательно, чтобы избежать указанных рисков:

• договор аренды должен содержать не общее, а детальное описание недвижимого имущества и всех его составных частей с реквизитами, необходимыми для идентификации имущества, а также адрес и общую площадь имущества и отдельных его составных частей, которые передаются в аренду

• к договору аренды должны прилагаться планы помещений с чётко очерченными границами пользования объектом аренды. Кроме того, в договоре аренды и в актах приёма-передачи имущества должно быть зафиксировано техническое состояние помещения для минимизации возможных споров между сторонами, особенно при возврате имущества из аренды

Целевое назначение недвижимого имущества

Некоторые договоры аренды не содержат определения целевого назначения недвижимого имущества, переданного в аренду. Это может навредить арендодателю, поскольку в договоре могут быть не ограничены цели использования недвижимого имущества арендатором. Рекомендуем чётко определять целевое назначение имущества в договорах аренды для минимизации споров между сторонами.

Изменение арендных платежей

Обычно арендаторы пытаются зафиксировать размеры арендных платежей в течение всего срока аренды, что понятно с точки зрения защиты их интересов. В некоторых договорах аренды условия возможного изменения арендных платежей прописываются таким образом, что их трактовка может быть достаточно широкой и неопределённой, что может стать причиной споров между сторонами и нарушения их интересов. Рекомендуем определять полный перечень случаев, условия и порядок изменения арендных платежей в договоре аренды, или указывать определенные промежутки времени, после которых арендные платежи будут изменяться, и указывать обновлённые суммы таких платежей в договоре аренды для минимизации потенциальных споров между сторонами.

Изменения и улучшения недвижимого имущества

На практике этот пункт может превращаться в проблемный в том случае, если стороны в договоре аренды не определили:

• порядок осуществления определенных изменений недвижимого имущества

• получение согласия на определенные изменения

• юридический статус изменений (являются ли они улучшениями или нет)

• судьбу изменений и улучшений недвижимого имущества после прекращения договора аренды и возврата имущества из аренды

• риск возникновения общей собственности на недвижимое имущество с учётом изменений и т.д.

Не каждый договор аренды определяет чёткий порядок внесения необходимых изменений и улучшений арендованных помещений, что влечёт за собой не единичные споры между сторонами по этому поводу. Рекомендуем не игнорировать этот пункт, чётко прописывать условия внесения изменений и улучшений недвижимого имущества, а также предусматривать положения об обеспечении выполнения обязательств сторон по договору аренды при возврате помещения из аренды (например, возврат помещения в первоначальное состояние; определение стороны, которая будет компенсировать необходимые расходы; вывоз всего своего имущества из арендованного помещения и т.п.).

Одностороннее расторжение договора аренды

Также распространённой ошибкой является ненадлежащее внимание к условиям договора аренды относительно одностороннего расторжения определенной стороной договора аренды, когда в договоре не прописана детальная процедура и случаи одностороннего расторжения договора (например, устанавливается такое право, однако, без согласования сторонами необходимой процедуры и случаев, когда предоставляется такое право). Дело в том, что ХК запрещается одностороннее расторжение договора аренды и разрешается по согласованию сторон. На практике согласованием сторон может считаться определение чёткого порядка и условий одностороннего расторжения договора аренды с детальным описанием процедуры и случаев такого расторжения. Причём такое одностороннее расторжение не обязательно должно быть зеркальным и может предусматриваться только для одной стороны. Рекомендуем проверять и определять (при необходимости) в договоре детальную процедуру такого одностороннего расторжения договора аренды.

Вывод

Договор аренды недвижимого имущества не является простым документом, как может показаться на первый взгляд. Если учитывать все вышеуказанные ошибки, которые допускают на практике как арендаторы, так и арендодатели, и максимально согласовывать в договоре потенциально проблемные пункты, в результате получится довольно сложный документ, который необходимо тщательно и внимательно прорабатывать, не игнорируя ни один пункт договора. В этом случае качественно подготовленный договор аренды может стать отличным инструментом защиты и обеспечения надлежащего баланса интересов сторон такого договора.