Аренда земли в военное время: законодательное урегулирование

7 апреля 2022 вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о создании условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» № 2145-IX. С этого момента, регулирование земельных отношений на время военного положения приобрело определенные особенности.

Упрощенное заключение договоров аренды земельных участков

Теперь передача в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения на срок до одного года осуществляется на следующих условиях:

1. Передача в аренду земельного участка осуществляется без проведения земельных торгов. При этом формирование земельного участка осуществляется без внесения сведений о таком земельном участке в Государственный земельный кадастр и присвоение ему кадастрового номера, а только на основании технической документации землеустройства по инвентаризации земель.

2. Договор аренды земельного участка заключается только в электронной форме и удостоверяется квалифицированными электронными подписями арендатора и арендодателя.

3. Право аренды земельного участка не подлежит государственной регистрации. Однако договор аренды земли, а также изменения к нему, соглашение о расторжении такого договора подлежат государственной регистрации. Государственную регистрацию осуществляет районная военная администрация, которая вносит сведения в специальную Книгу регистрации землевладений и землепользований (в бумажной и электронной формах). Такая Книга должна быть передана Госгеокадастру в течение одного месяца со дня отмены военного положения.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществляется по заявлению арендодателя, которое составляется в электронной форме, к которому прилагаются экземпляр указанного договора, а также заверенные арендодателем копии документов, удостоверяющих право на земельный участок. Заявление с прикрепленными документами посылается по электронной почте.

4. Со дня государственной регистрации договора аренды возникает право аренды земельного участка. При этом экземпляр договора в течение 3-х рабочих дней арендодатель должен отправить по электронной почте в Госгеокадастр или его территориальный орган.

5. Размер арендной платы не может превышать 8% нормативной денежной оценки земельного участка. До этого размер платы не мог превышать 12%.

6. Договор аренды земли не может быть возобновлен, заключен на новый срок и прекращается с истечением срока, на который он заключен. Однако, если срок действия договора истек до уборки урожая, посеянного арендатором на земельном участке, арендатор имеет право на сбор такого урожая с компенсацией им арендодателю ущерба, нанесенного временным занятием земельного участка, в размере арендной платы за период со дня окончания срока действия договора аренды дня окончания уборки урожая.

7. Арендатор земельного участка не имеет права на: компенсацию собственных затрат на улучшение земельного участка; передачу земельного участка в субаренду; установление сервитута земельного участка; строительство на земельном участке объектов недвижимого имущества; заложение на земельном участке многолетних насаждений; преимущественное право на покупку арендованного земельного участка в случае его продажи; использование для собственных нужд имеющихся на земельном участке общераспространенных полезных ископаемых, торфа, леса, водных объектов, а также других полезных свойств земли; изменение целевого назначения земельного участка.

Важно отметить, что земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной коммунальной собственности могут предоставляться в аренду только для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Особенности для ранее заключенных договоров

1) Возобновление заключенного договора

Если до вступления в силу Закона № 2145-IX истек срок заключенного договора аренды, субаренды, эмфитевзиса, суперфиции или сервитута по земельным участкам сельскохозяйственного назначения, то такой договор считается автоматически обновленным на один год без внесения сведений о возобновлении договора в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Следует отметить, что это положение касается:

• земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности;

• неистребованных, нераспределенных земельных участков;

• земельных участков, которые остались в коллективной собственности и были переданы в аренду органами местного самоуправления; а также

• земельных участков сельскохозяйственного назначения частной собственности.

2) Передача права аренды

Арендаторы и субарендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения всех форм собственности могут передавать на срок до одного года принадлежащее им право аренды (субаренды) другому лицу для использования земельного участка по целевому назначению.

Такая передача осуществляется без согласия владельца земельного участка на основании письменного договора о передаче права землепользования между арендатором (субарендатором) и лицом, которому передается право пользования земельным участком. Договор об этом заключается в электронной форме и подлежит государственной регистрации, проводимой районной военной администрацией. В течение 5 дней после этого лицо, осуществившее передачу права аренды (субаренды) должно письменно уведомить об этом арендодателя (в случае передачи права субаренды - арендатора). Переход права аренды, субаренды земельного участка по договору о передаче права землепользования не подлежит государственной регистрации.

Запрещенные операции в отношении земельных участков

Во-первых, на период военного положения запрещается безвозмездная передача земель государственной, коммунальной собственности в частную собственность, предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству с целью такой безвозмездной передачи, разработка такой документации.

Во-вторых, земельные торги по правам аренды, эмфитевзис, суперфиция по земельным участкам сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности не проводятся. В то же время земельные торги, которые были объявлены и не завершены, считаются отмененными.

Особенности налогообложения земли

17 марта 2022 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты Украины относительно действия норм на период действия военного положения» № 2120-IX. Этим Законом были внесены определенные изменения по налогообложению земли (пп. 69.14 п. 69 подразд. 10 разд. ХХ НКУ).

На период с 1 марта 2022 года по 31 декабря года, следующего за годом, в котором прекращено или отменено военное положение, не начисляется и не уплачивается плата за землю (земельный налог и арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности) за:

- земельные участки, расположенные на территориях, на которых ведутся боевые действия,

- земельные участки, расположенные на территориях, временно оккупированных вооруженными формированиями Российской Федерации.

Примечание: такие участки находятся в собственности или пользовании, в том числе на условиях аренды, физических или юридических лиц.

- земельные участки, определенные областными военными администрациями как засоренные взрывоопасными предметами и/или имеющие фортификационные сооружения.

Для того чтобы лицо имело возможность воспользоваться преимуществами налогообложения, введенными настоящим Законом, следует подать уточняющие налоговые декларации по земельному налогу и арендной плате за 2022 год.

Вместо выводов. Принятые Верховной Радой Украины законы №2145-IX и №2120-IX создают ряд преимуществ и упрощенных процедур в землепользовании на время военного положения. Это и налоговые льготы, и упрощенные процедуры для передачи земельного участка в аренду и субаренду, уменьшена ставка платы по новозаключенным договорам аренды, а также механизм автоматического обновления ранее заключенного договора аренды. Безусловно, эти законодательные изменения направлены на минимизацию угрозы продуктовой безопасности государства, а потому являются положительными и необходимыми в настоящих условиях.