Сегодня как бизнес, так и частные лица часто сталкиваются с мошенническими, рейдерскими или другими недобросовестными действиями с недвижимостью. Добросовестным владельцам проще и дешевле придерживаться стратегии, которая позволит избегать таких ситуаций. А для того, чтобы их избежать, нужно уметь предусмотреть риски, которые могут способствовать недобросовестным действиям в операциях с недвижимостью.
Раньше распространенной практикой было осуществление улучшений арендованного коммунального имущества, которые потом в судебном порядке признавались такими, которые привели к созданию новой вещи. Основываясь на этом, арендаторы признавали за собой право собственности на долю в соответствующем коммунальном имуществе.
Рассмотрим дело, где предметом спора было имущество частной формы собственности. Спор решен судами в 2019 году.
Как все было
Предприятие (арендатор) заключило договор аренды нежилого помещения с Банком. После начала пользования помещением Предприятие заказало техническое обследование помещения по результатам которого получило заключение, что помещение требует ремонта.
На основании полученного заключения арендатор обратился в Банк с запросом относительно проведения ремонтных работ за собственный счет, на что Банк согласился.
Никаких дополнительных договоренностей относительно проведения улучшений имущества, распределения расходов стороны не заключили.
Завершив улучшение, Предприятие получило экспертное заключение, которым установлено, что была проведена реконструкция нежилых помещений с созданием помещений заведений торговли, эта реконструкция является неотделимыми улучшениями. В результате проведенной реконструкции создана новая вещь. После реконструкции стоимость помещений составила 4 750 000,00 гривен.
Стоимость улучшений составляет 3 186 000,00 гривен, или 67/100 стоимости помещений. Следовательно, доли в стоимости помещений распределяются так: доля Предприятия - 67,00%, часть Банка - 33,00%. Выделить в натуре долю Предприятия в праве собственности на нежилые помещениях невозможно.
На основании таких заключений эксперта Предприятие обратилось в суд с иском о признании за ним права собственности на 67/100 в праве собственности на помещение, а за Банком - на 33/100. Предприятие просило суд прекратить право собственности Банка в пользу Предприятия и взыскать из Предприятия в пользу Банка 1 552 000,00 гривен, что отвечает стоимости части Банка.
Рассмотрев иск, суд решил что в результате осуществленных за время аренды улучшений были увеличены будущие экономические выгоды от объекта, существенно улучшены его потребительские качества, в результате его превращения в действующие заведения торговли, то есть создана качественно новая вещь. Это в свою очередь дает основания для применения части четвертой статьи 778 Гражданского Кодекса Украины, в соответствии с которой если в результате улучшения, сделанного по согласию арендодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем.
В результате суд признал за Предприятием право собственности на долю в общей частичной собственности, которая представляет 67/100 и прекратил право собственности Банка на долю в размере 33/100, и взыскал из Предприятия стоимость части Банка в размере 1 564 530,00 гривен.
Банк такое решение обжаловал и в ходе апелляционного рассмотрения оказалось, что до заключения договора аренды между Национальным банком Украины (ипотекодержатель) и Банком (ипотекодатель) был заключен ипотечный договор, по условиям которого НБУ получил в ипотеку спорное помещение.
Как определенно Договором ипотеки, статьями 9 и 12 Закона Украины "Об ипотеке" ипотекодатель имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование, сделка относительно передачи ипотекодателем в аренду или пользование без согласия переданного в ипотеку имущества без согласия ипотекодержателя является недействительной. На этом основании суд упразднил решение суда первой инстанции.
Оценка с точки зрения права
Если бы помещение не было передано в ипотеку НБУ, то мог ли Банк отстоять свое право собственности?
Да, и вот почему.
Следовательно, обязательным условием применения части четвертой статьи 778 Гражданского Кодекса Украины является создание в ходе улучшений нового объекта недвижимого имущества.
Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства и введения его в эксплуатацию, как определенно, в частности, частью второй статьи 331 Гражданского Кодекса Украины.
Таким образом, для создания нового объекта недвижимого имущества нужно придерживаться всех требований действующего законодательства относительно начала и завершения строительства или реконструкции объектов, в частности, относительно прохождения разрешительных процедур перед началом реконструкции, введение нового объекта в эксплуатацию, в порядке определенному законодательством в сфере градостроительной деятельности. Без введения объекта недвижимого имущества в эксплуатацию в порядке, определенном действующим законодательством, говорить о создании нового объекта недвижимого имущества нет оснований.
Аналогичной позиции придерживается и судебная практика, так в постановлении Высшего хозяйственного суда от 29 марта 2017 года в делу № 909/1179/15 суд отметил, что арендатор должен доказать надлежащими и допустимыми доказательствами, что в результате осуществленных улучшений им была создана новая вещь - имущество, которое принято в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством.
В описанном деле помещения по завершению улучшений не были оформлены разрешительной документацией и не были введены в эксплуатацию. Учитывая это говорить о создании новой вещи в результате улучшений и признавать за Предприятием право собственности на долю в помещениях нет оснований.
Следует также отметить, что увеличение стоимости имущества не является достаточным основанием для заключения о создании новой вещи. Проведение перепланировки и реконструкции внутренних помещений в ходе капитального ремонта в пределах капитального здания не создает новую вещь, а лишь ее улучшает. Аналогичную позицию выразил Высший хозяйственный суд в постановлении от 07 октября 2009 года по делу № 16/183-07.
Как вывод, осуществления улучшений, которые увеличивают стоимость объекта недвижимого имущества не является созданием нового объекта, следовательно, не дает оснований для применения части четвертой статьи 778 Гражданского Кодекса Украины. Поскольку вновь созданный объект недвижимого имущества должен быть введен в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, то улучшение, реконструкция, капитальный ремонт без введения объекта в эксплуатацию не считаются созданием нового объекта.
Поскольку в описанном деле Предприятие не получало разрешительную документацию на осуществление улучшений и не ввело новый объект в эксплуатацию в порядке определенном законодательством, отсутствуют правовые основания считать, что в результате улучшений создан новый объект.
Поэтому у суда не было правовых оснований для удовлетворения иска Предприятия.
Что делать арендодателям, во избежание таких ситуаций?
Первое, в договоре аренды распределить обязанности по проведению текущего и капитального ремонта объекта аренды. Если на арендатора возлагается обязанность провести капитальный ремонт объекта недвижимости, то договором следует предусмотреть механизм компенсации расходов арендатора.
Второе, в договоре следует предусмотреть, что любые улучшения объекта недвижимого имущества могут осуществляться арендатором исключительно по согласию на соответствующие работы со стороны арендодателя.
Третье, договором следует предусмотреть, что арендатору запрещается осуществлять любые улучшения объекта аренды в результате которых может быть создана новая вещь.
Арендодателям необходимо помнить, что договор аренды защищает также и их интересы, потому передавая недвижимость в аренду необходимо предусмотреть в договоре положения, которые не дадут арендаторам возможности использовать осуществленные им улучшения для приобретения права собственности на арендованный объект.
Юрист KPMG Law Ukraine Сергей Дацив
Напомним, для того, чтобы обезопасить вас от мошеннических действий с имуществом, ЛІГА:ЗАКОН создала специальный сервис SMS-МАЯК. С его помощью об изменениях в реестре недвижимости можно оперативно узнать SMS-сообщением, электронным письмом, а также сообщением в кабинете пользователя. Для получения упреждающей информации об изменении имущественных прав на земельные участки можно воспользоваться сервисом SMS-МАЯК ЗЕМЛЯ.
