Сьогодні як бізнес, так і приватні особи часто стикаються із шахрайськими, рейдерськими чи іншими недобросовісними діями з нерухомістю. Добросовісним власникам простіше та дешевше дотримуватися стратегії, яка дозволить уникати таких ситуацій. А для того, щоб їх уникнути, потрібно вміти передбачити ризики, які можуть сприяти недобросовісним діям в операціях з нерухомістю.
Раніше поширеною практикою було здійснення поліпшень орендованого комунального майна, які потім в судовому порядку визнавались такими, що призвели до створення нової речі. Ґрунтуючись на цьому, орендарі визнавали за собою право власності на частку у відповідному комунальному майні.
Розглянемо справу, де предметом спору було майно приватної форми власності. Спір вирішено судами у 2019 році.
Як усе було
Підприємство (орендар) уклало договір оренди нежитлового приміщення з Банком. Після початку користування приміщенням Підприємство замовило технічне обстеження приміщення за результатами якого отримало висновок, що приміщення потребує ремонту.
На підставі отриманого висновку орендар звернувся до Банку із запитом щодо проведення ремонтних робіт за власний рахунок, на що Банк погодився.
Жодних додаткових домовленостей щодо проведення поліпшень майна, розподілу витрат сторони не уклали.
Завершивши поліпшення, Підприємство отримало експертний висновок яким встановлено, що було проведено реконструкцію нежитлових приміщень зі створенням приміщень закладів торгівлі, ця реконструкція є невідокремлюваними поліпшеннями. Внаслідок проведеної реконструкції створено нову річ. Після реконструкції вартість приміщень склала 4 750 000,00 гривень.
Вартість поліпшень становить 3 186 000,00 гривень, або 67/100 вартості приміщень. Отже, частки у вартості приміщень розподіляються так: частка Підприємства - 67,00%, частка Банку - 33,00%. Виділити в натурі частку Підприємства у праві власності на нежитлові приміщеннях неможливо.
На підставі таких висновків експерта Підприємство звернулось до суду з позовом про визнання за ним права власності на 67/100 у праві власності на приміщення, а за Банком - на 33/100. Підприємство просило суд припинити право власності Банку на користь Підприємства та стягнути з Підприємства на користь Банку 1 552 000,00 гривень, що відповідає вартості частки Банку.
Розглянувши позов, суд вирішив що в результаті здійснених за час оренди поліпшень було збільшено майбутні економічні вигоди від об'єкту, суттєво покращені його споживчі якості, внаслідок його перетворення у діючі заклади торгівлі, тобто створено якісно нову річ. Це у свою чергу дає підстави для застосування частини четвертої статті 778 Цивільного Кодексу України, відповідно до якої якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створено нову річ, наймач стає її співвласником.
В результаті суд визнав за Підприємством право власності на частку у спільній частковій власності, яка становить 67/100 та припинив право власності Банку на частку в розмірі 33/100, та стягнув із Підприємства вартість частки Банку в розмірі 1 564 530,00 гривень.
Банк таке рішення оскаржив і в ході апеляційного розгляду виявилось, що до укладення договору оренди між Національним банком України (іпотекодержатель) та Банком (іпотекодавець) було укладено іпотечний договір, за умовами якого НБУ отримав в іпотеку спірне приміщення.
Як визначено Договором іпотеки, статтями 9 та 12 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування, правочин щодо передачі іпотекодавцем в оренду чи користування без згоди переданого в іпотеку майна без згоди іпотекодержателя є недійсним. На цій підставі суд скасував рішення суду першої інстанції.
Оцінка з точки зору права
Якщо б приміщення не було передано в іпотеку НБУ, то чи міг Банк відстояти своє право власності?
Так, і ось чому.
Отже, обов'язковою умовою застосування частини четвертої статті 778 Цивільного Кодексу України є створення в ході поліпшень нового об'єкта нерухомого майна.
Право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва і введення його в експлуатацію, як визначено, зокрема, частиною другою статті 331 Цивільного Кодексу України.
Таким чином, для створення нового об'єкта нерухомого майна потрібно дотриматись всіх вимог чинного законодавства щодо початку та завершення будівництва чи реконструкції об'єктів, зокрема, щодо проходження дозвільних процедур перед початком реконструкції, введення нового об'єкта в експлуатацію, в порядку визначеному законодавством в сфері містобудівної діяльності. Без введення об'єкта нерухомого майна в експлуатацію у порядку, визначеному чинним законодавством, говорити про створення нового об'єкта нерухомого майна немає підстав.
Аналогічної позиції притримується і судова практика, так у постанові Вищого господарського суду від 29 березня 2017 року у справі № 909/1179/15 суд зазначив, що орендар повинен довести належними та допустимими доказами, що в результаті здійснених поліпшень ним було створено нову річ - майно, яке прийнято в експлуатацію відповідно до чинного законодавства.
В описаній справі приміщення після завершення поліпшень здійснювались без оформлення дозвільної документації та введення приміщень в експлуатацію. З огляду на це говорити про створення нової речі внаслідок поліпшень немає підстав, тому визнавати за Підприємством право власності на частку у приміщеннях немає підстав.
Слід також зауважити, що збільшення вартості майна не є достатньою підставою для висновку про створення нової речі. Проведення перепланування і реконструкції внутрішніх приміщень в ході капітального ремонту в межах капітальної будівлі не створює нову річ, а лише його поліпшує. Аналогічну позицію висловив Вищий господарський суд у постанові від 07 жовтня 2009 року у справі № 16/183-07.
Як висновок, здійснення поліпшень, які збільшують вартість об'єкта нерухомого майна не є створенням нового об'єкту, отже не дає підстав для застосування частини четвертої статті 778 Цивільного Кодексу України. Оскільки новостворений об'єкт нерухомого майна повинен бути введений в експлуатацію у встановленому законодавством порядку, то поліпшення, реконструкція, капітальний ремонт без введення об'єкта в експлуатацію не вважаються створенням нового об'єкта.
Оскільки в описаній справі Підприємство не отримувало дозвільної документації на здійснення поліпшень та не ввело новий об'єкт в експлуатацію у порядку визначеному законодавством, відсутні правові підстави вважати, що внаслідок поліпшень створено новий об'єкт.
Тому у суду не було правових підстав для задоволення позову Підприємства.
Що робити орендодавцям, щоб уникнути таких ситуацій?
Перше, у договорі оренди розподілити обов'язки із проведення поточного та капітального ремонту об'єкта оренди. Якщо на орендаря покладається обов'язок провести капітальний ремонт об'єкта нерухомості, то договором слід передбачити механізм компенсації витрат орендаря.
Друге, у договорі слід передбачити, що будь-які поліпшення об'єкта нерухомого майна можуть здійснюватися орендарем виключно після отримання попереднього погодження на відповідні роботи зі сторони орендодавця.
Третє, договором слід передбачити, що орендареві забороняється здійснювати будь-які поліпшення об'єкта оренди внаслідок яких може бути створено нову річ.
Орендодавцям необхідно пам'ятати, що договір оренди захищає також і їх інтереси, тому передаючи нерухомість в оренду необхідно передбачити в договорі положення, які не дадуть орендарям можливості використати здійснені ним поліпшення для набуття права власності на орендований об'єкт.
Юрист KPMG Law Ukraine Сергій Даців
Нагадаємо, для того, аби убезпечити вас від шахрайських дій, ЛІГА:ЗАКОН створила спеціальний сервіс SMS-МАЯК. За його допомогою про зміни в реєстрі нерухомості можна оперативно дізнатися SMS-повідомленням, електронним листом, а також повідомленням в кабінеті користувача. Для отримання упереджувальної інформації про зміну майнових прав на земельні ділянки можна скористатись сервісом SMS-МАЯК ЗЕМЛЯ.
