Для привлечения арендодателя к ответственности за недостатки переданного в аренду земельного участка, которые не были предусмотрены договором аренды и препятствуют использованию его по договору, путем расторжения договора аренды на основании части второй статьи 36 Закона "Об аренде земли" необходимо установить такой фактический состав нарушения: 1) в аренду передан земельный участок с недостатками, 2) такие недостатки не были предусмотрены договором, 3) эти недостатки препятствуют использованию земельного участка по договору. Возможность устранения указанных недостатков, а также размер расходов на их устранение, в частности материальных и/или временных, не влияют на право арендатора требовать досрочного расторжения договора аренды земли на основании части второй статьи 36 данного Закона. Для реализации этого права достаточно волеизъявления арендатора и одновременного наличия трех указанных обстоятельств.
Соответствующее положение содержится в постановлении КХС ВС от 11 августа 2020 по делу № 916/1250/19.
Обстоятельства дела
ВС согласился с решениями предыдущих судов, которые удовлетворили иск истца, учитывая следующее.
ООО (дальше - Завод) обратился в суд с иском в городской совет (дальше - Совет) о расторжении заключенного между ними договора аренды земельного участка.
Исковое заявление мотивировано тем, что после заключения договора на земельном участке выявлены действующие и запроектированные инфраструктурные объекты, которые мешают его использованию по договору. Завод рассчитывал получить в аренду свободный земельный участок для эффективной застройки, но Совет во время земельных торгов и заключения Договора не сообщил ему об этих объектах.
Напоминаем, проверить контрагента на надежность перед заключением договора можно с помощью сервиса CONTR AGENT. Сервис дает возможность узнать актуальную и достоверную информацию из государственных реестров и открытых источников.
Позиция ВС
Частью первой статьи 36 Закона установлено, что в случае невыполнения обязательств по договору аренды земли стороны несут ответственность по закону и договору.
Часть вторая указанной статьи предусматривает, что арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду земельного участка, которые не были предусмотрены договором аренды и препятствуют использованию земельного участка по договору. В случае выявления таких недостатков арендатор имеет право требовать, в частности, досрочного расторжения договора.
ВС пришел к заключению, что для привлечения арендодателя к ответственности за недостатки переданного в аренду земельного участка, которые не были предусмотрены договором аренды и препятствуют использованию земельного участка по договору, путем расторжения договора аренды земельного участка на основании части второй статьи 36 Закона, необходимо установить такой фактический состав: 1) в аренду передан земельный участок с недостатками, 2) такие недостатки не были предусмотрены договором, 3) эти недостатки препятствуют использованию земельного участка по договору.
Поскольку положения статьи 36 Закона не содержат оценочных критериев для определения степени препятствий, которые вышеуказанные недостатки создают в использовании земельного участка по договору (например "существенность" или "значительная мера" (абзац 2 части второй статьи 651 ГК), Суд приходит к заключению, что возможность устранения этих недостатков, а также размер расходов на их устранение, в частности, материальных и/или временных не влияют на возможность арендатора воспользоваться своим правом требовать досрочного расторжения договора аренды земли на основании части второй статьи 36 Закона. Для реализации этого права достаточно волеизъявления арендатора и одновременного наличия трех вышеуказанных обстоятельств.
Учитывая вышеизложенные заключения и установленные судами обстоятельства, что в аренду передан Земельный участок с недостатками, которые не были предусмотрены Договором, и препятствуют использованию Земельного участка, Суд считает правильными заключения судов предыдущих инстанций о необходимости защиты прав Завода путем расторжения Договора на основании части второй статьи 36 Закона, всвязи с чем отклоняет противоположные доводы Жалобщика, изложенные в подпункте 4.1 этого постановления, о неправильном применении судами положений части второй статьи 24 и части второй статьи 36 Закона с ссылкой на неучет характера недостатков Земельного участка и непредоставления оценки возможности их устранения.
ЛІГА:ЗАКОН презентует Verdictum PRO - первую систему анализа судебных решений с функционалом предсказания вероятности победы в суде с помощью искусственного интеллекта. Система Verdictum PRO позволяет определить вероятность принятия схожего судебного решения с помощью математических моделей машинного считывания информации. Сегодня Verdictum PRO анализирует более 80 млн документов. Присоединяйтесь к первым пользователям революционного решения Verdictum PRO.
