С открытием в Украине рынка земли актуальными становятся вопросы заключения сделок относительно земельных участков. В Центре по предоставлению безоплатной вторичной правовой помощи рассказали о том, какие виды правовых сделок есть и какие особенности их заключения
По законодательству правовой сделкой (соглашением) является действие лица, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Основными признаками сделки является то, что :
- она является юридическим фактом;
- это волевое действие субъектов гражданского права, которое характеризует внутреннее субъективное желание лица;
- оно порождает правовое следствие;
- это всегда действия независимых и равноправных суб'єктівцивільного права;
- это правомерное действие, оно не может противоречить закону, иначе его признают недействительным. Законодатель установил презумпцию правомерности сделки, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана недействительной в судебном порядке.
Наиболее популярными сделками, связанными с приобретением прав на земельный участок, являются договоры дарения, купли-продажи, пользования (аренды, суперфиция, эмфитевзиса, залога и тому подобное).
По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) передает или обязывается передать в будущем второй стороне (одариваемому) безвозмездно земельный участок (подарок) в собственность. В результате заключения договора дарения право собственности на земельный участок дарителя прекращается и возникает право собственности у одариваемого. При этом одариваемый не осуществляет никаких действий в интересах дарителя.
По договору купли-продажи земельного участка одна сторона (продавец) передает или обязывается передать земельный участок в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязывается принять земельный участок и оплатить за нее определенную денежную сумму. Предметом такого договора может быть земельный участок любого целевого назначения, однако здесь стоит указать, что право покупать и продавать земельные участки сельскохозяйственного назначения граждане Украины получают только с 1 июля 2021 года, то есть со дня вступления в силу Закона № 55 -IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий обращения земель сельскохозяйственного назначения". Это касается земельных участков, которые предназначены для ведения товарного сельскохозяйственного производства, или которые являются выделенными в натуре владельцам земельных долей (паев) для личного крестьянского хозяйства, или которые являются земельной долей (паем).
Чтобы оградить вашу недвижимость и бизнес от несанкционированных рейдерских захватов - воспользуйтесь сервисом SMS-маяк. Вы сможете контролировать не только изменения, которые произошли в реестре, но и попытки внести такие изменения.
Договоры пользования:
- согласно Закону "Об аренде земли" договор аренды земли - это договор, согласно которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок по условиям договора и требованиям земельного законодательства;
- по договору эмфитевзиса (пользование земельным участком для сельскохозяйственных потребностей) владелец земельного участка обязан не препятствовать землепользователю осуществлять его права, а землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком, а также другие платежи, установленные законом, эффективно использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, повышать его плодородие, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации;
- по договору суперфиция (пользование земельным участком для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилищных и других сооружений и зданий) землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки, иные платежи, установленные законом, а также использовать земельный участок по ее целевому назначению.
В соответствии с Земельного кодекса земельные участки, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности, могут передаваться в залог. Земельный участок, который находится в общей собственности, может быть передан в залог при согласии всех совладельцев. Передача в залог части земельного участка осуществляется после выделения его в натуре (на местности). Залогодержателем земельного участка сельскохозяйственного назначения и прав на него (аренды, эмфитевзиса) могут быть только банки, которые отвечают требованиям, установленным законами Украины.
Говоря о сделках, нельзя не обратить внимание и на вопрос договорных обязанностей владельцев земельных участков и землепользователей. Такие обязанности можно разделить на существенные (обязанности) и факультативные (дополнительные).
К примеру, существенными условиями договора аренды земли являются:
- объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер земельного участка);
- дата заключения и срок действия договора аренды;
- арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.
Что же касается соглашений о переходе права собственности на земельный участок (купля-продажа, дарение), то существенными условиями тех соглашений являются:
- название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);
- вид соглашения;
- предмет соглашения (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и тому подобное);
- документ, который подтверждает право собственности на земельный участок;
- сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
- сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и тому подобное);
- договорная цена;
- права и обязанности сторон;
- кадастровый номер земельного участка;
- момент перехода права собственности на земельный участок.
Факультативные (дополнительные) обязанности владельцев земельных участков и землепользователей - это такое необходимое поведение обязанных субъектов, достижениея согласия относительно его вида и меры, что не влияет на факт заключения земельно-правовых договоров, но что не может противоречить требованиям законодательства.
Следовательно, заключение сделок с земельными участками необходимо осуществлять с учетом приведенных условий и ограничений.
Как эффективно организовать работу и защитить свой бизнес в условиях карантина? С решением Liga360:Руководитель. Вы сможете проверить надежность партнеров, контролировать упоминания о вашей компании в ключевых украинских СМИ и получать извещение относительно изменений законодательства и судебных решений. А коммуницировать с коллегами в режиме удаленной работы - не проблема, ведь в Liga360 можно обсуждать риски и возможности всей командой. Заказывайте тестовый доступ к Liga360 по ссылке.
