Каждый отдельный случай заключения договора купли-продажи недвижимости связан со своими конкретными рисками и угрозами. С какими мошенническими действиями могут столкнуться будущие собственники недвижимости, рассказал Вячеслав Сапрыкин, адвокат, юрист ЮК Legal House.
Фальсификация документов
Суть схемы: для продажи недвижимости злоумышленники используют поддельные документы на право собственности, личные документы владельца и тому подобное. Большинство покупателей полагается на проверку у нотариуса. Но и здесь не исключен как случайный человеческий фактор, так и прямое его вовлечение в мошенническую схему.
Что делать: максимально тщательно проверять документы. Перед оформлением договора купли-продажи недвижимости рекомендуется внимательно посмотреть всю доступную информацию о контрагенте и объекте недвижимости из возможных открытых источников и ресурсов.
Например, проверить владельца объекта недвижимости можно в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если документы на право собственности на недвижимость выданы после 2013 года, то проверить такой объект проще. Документы предыдущих лет (если они не были внесены владельцем в реестр) имеются только в бумажном виде и проверить их оригинальность гораздо труднее.
Документы, подтверждающие личность владельца, также нужно проверить, например, на официальном сайте Государственной миграционной службы Украины по базе недействительных документов или на сайте МВД осуществить поиск паспорта среди похищенных и утраченных.
Кроме того, если собственниками недвижимости выступают юридические лица, то в соответствующих отношениях они действуют через своих представителей. Поэтому необходимо убедиться в наличии достаточных полномочий таких представителей для ведения переговоров и заключения договора. Если от имени юридического лица выступает его директор, необходимо проверить данные о таком лице в ЕГР.
Узнавайте полную информацию о контрагентах и физлицах, с которыми планируете работать. Система CONTR AGENT покажет данные из ЕГР, финансовое и налоговое состояние о 6,5 млн компаний и ФЛП. А еще здесь есть данные из государственных реестров про всех граждан Украины. Оцените преимущества CONTR AGENT прямо сейчас.
Доверенность
С одной стороны, покупка недвижимости по доверенности - это вполне законная сделка и в некоторых случаях она является вполне оправданной. Но мошенники очень любят эту схему, поэтому, если возможно, лучше отказаться от покупки такого объекта недвижимости.
Cуть схемы: доверенность может быть фальшивой, может быть получена обманным путем и тому подобное. И в дальнейшем такая сделка купли-продажи может быть обжалована и признана недействительной.
Что делать: в 99% случаев лучше отказаться от покупки такого объекта недвижимости или настаивать на покупке у непосредственного владельца.
«Прописанные» жители
Cуть схемы: владельцы жилья продают его, даже если в нем зарегистрированы другие люди. Некоторые на словах обещают, что жильцы изменят место своей регистрации или уже его изменили, однако документ об этом не показывают. Выселить зарегистрированного жильца можно только с его согласия или по решению суда. Еще тяжелее ситуация с несовершеннолетними, ведь детей нельзя выселить без предоставления дополнительного разрешения от органа опеки и попечительства.
Что делать: перед покупкой требовать от владельца справку о зарегистрированных в жилом помещении/доме. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние, убедитесь, что на продажу квартиры получено разрешение от органа опеки и попечительства.
Долг за коммунальные услуги
Cуть схемы: владельцы недвижимости продают ее с долгами за коммунальные услуги. Это может быть как незначительная задолженность в несколько гривен, за которую поставщик услуг прекратит их предоставление, так и значительные суммы, последствия неуплаты которых автоматически перейдут к новому владельцу.
Что делать: перед покупкой нужно требовать от владельца справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, которые предоставляются или предоставлялись по данному адресу. Не лишним будет получить копии квитанций, по крайней мере за несколько последних месяцев. Также, по возможности, самостоятельно пообщаться с балансодержателем дома и всеми организациями, предоставляющими коммунальные услуги.
Заниженная оценочная стоимость
Cуть схемы: был заключен договор купли-продажи по заниженной оценочной стоимости объекта. Через некоторое время продавец инициирует расторжение такого договора, а покупатель получает ту сумму, которая была указана в договоре (хотя разница между фактически уплаченной суммой и указанной в договоре может быть и весьма значительной).
Что делать: осуществлять куплю-продажу недвижимости, указывая в договоре реальную цену. Да, налоговая нагрузка немного увеличится, однако это поможет избежать проблем в случае расторжения договора или признания его недействительным.
Совместная собственность
Суть схемы: это может быть продажа недвижимости как без согласия другого совладельца в общей долевой собственности, так и продажа имущества без согласия другого супруга в общей совместной собственности.
Что делать: тщательно проверять, сколько владельцев у того или иного объекта недвижимости и есть согласие всех совладельцев. А также требовать согласия совладельца на отчуждение общего имущества в письменной форме.
Недвижимость под арестом или в залоге
Суть схемы: такая недвижимость выставляется на продажу обычно по низкой цене, и покупатели в спешке часто теряют бдительность и пренебрегают проверкой жилья. А объект может быть под арестом, в залоге и быть объектом многочисленных судебных споров.
Что делать: не пренебрегать проверкой объекта, обратиться к нотариусу с хорошей репутацией, которому вы доверяете.
Наследство
Cуть схемы: владельцы недвижимого имущества, полученного в наследство, продают недвижимость, как только получают право собственности. Однако всегда есть риск, что появятся «новые» наследники, будут претендовать на часть квадратных метров и оспаривать отчуждение недвижимости в суде.
Что делать: в 99% случаев лучше отказаться от покупки такого объекта недвижимости, ведь проверить всех возможных наследников вы не сможете. А если объект недвижимости финансово привлекательный, то есть большая вероятность оспаривания принятия такого наследства.
Задаток
Суть схемы: мошенники используют различные схемы, связанные с авансовым платежом (задатком). Чаще всего с нескольких покупателей берется задаток, а «собственники» с деньгами просто исчезают.
Что делать: если возникает необходимость в задатке, то нужно оформлять нотариально предварительный договор, по которому и передавать задаток.
Продолжение материала читайте в рубрике "Актуально"
Чтобы оградить вашу недвижимость и бизнес от несанкционированных рейдерских захватов - воспользуйтесь сервисом SMS-маяк. Вы сможете контролировать не только изменения, которые произошли в реестре, но и попытки внести такие изменения.
