Кожен окремий випадок укладення договору купівлі-продажу нерухомості пов'язаний зі своїми конкретними ризиками і погрозами. З якими шахрайськими дыями можуть зіткнутися майбутні власники нерухомості, розповів В'ячеслав Саприкін, адвокат, юрист ЮК Legal House.
Фальсифікація документів
Суть схеми: для продажу нерухомості зловмисники використовують підроблені документи на право власності, особисті документи власника тощо. Більшість покупців покладається на перевірку у нотаріуса. Але і тут не виключений як випадковий людський фактор, так і пряме його залучення у шахрайську схему.
Що робити: максимально ретельно перевіряти документи. Перед оформленням договору купівлі-продажу нерухомості рекомендується уважно продивитися всю доступну інформацію про контрагента та об'єкт нерухомості з можливих відкритих джерел та ресурсів.
Наприклад, перевірити власника об'єкту нерухомості можна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо документи на право власності на нерухомість видані після 2013 року, то перевірити такий об'єкт простіше. Документи попередніх років (якщо вони не були внесені власником до реєстру) наявні лише у паперовому вигляді і перевірити їх оригінальність набагато важче.
Документи, що підтверджують особу власника, також потрібно перевірити, наприклад, на офіційному сайті Державної міграційної служби України за базою недійсних документів чи на сайті Міністерства внутрішніх справ України здійснити пошук паспорта серед викрадених та втрачених.
Окрім того, якщо власниками нерухомості виступають юридичні особи, то у відповідних відносинах вони діють через своїх представників. Тому необхідно переконатися у наявності достатніх повноважень таких представників для ведення переговорів та укладення договору. Якщо від імені юридичної особи виступає її директор, необхідно перевірити дані про таку особу в ЄДР. На основі цих даних та установчих документів переконайтеся у відсутності обмежень директора (представника колегіального виконавчого органу) на вчинення відповідних правочинів. Зокрема, з'ясуйте, чи не належить продаж нерухомого майна до виключної компетенції загальних зборів такого товариства, чи не вважатиметься значним правочином або правочином із заінтересованістю тощо. Рекомендую завжди отримувати дозвіл від учасників товариства на підписання запланованої угоди.
Дізнавайтеся повну інформацію про контрагентів і фізосіб, з якими плануєте працювати. Система CONTR AGENT покаже дані з ЄДР, фінансовий і податковий стан про 6,5 млн компаній і ФОП. А ще тут є дані з державних реєстрів про усіх громадян України. Оцінюйте переваги CONTR AGENT прямо зараз.
Довіреність
З одного боку, купівля нерухомості за довіреністю - це цілком законна угода і в деяких випадках вона є цілком виправданою. Але шахраї дуже полюблять цю схему, тому якщо можливо, краще відмовитись від купівлі такого об'єкту нерухомості.
Cуть схеми: довіреність може бути фальшивою, може бути отримана обманним шляхом тощо. І в подальшому така угода купівлі-продажу може бути оскаржена та визнана недійсною.
Що робити: у 99% випадків краще відмовитись від купівлі такого об'єкту нерухомості або наполягати на купівлі у безпосереднього власника.
«Прописані» мешканці
Cуть схеми: власники житла продають його, навіть якщо в ньому зареєстровані інші люди. Деякі на словах обіцяють, що мешканці змінять місце своєї реєстрації або вже його змінили, однак документ про це не надають. Згідно ст. 7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», виселити зареєстрованого мешканця можна тільки за його згодою або за рішенням суду. Ще важча ситуація із неповнолітніми, адже дітей не можна виселити без надання додаткового дозволу від органу опіки та піклування.
Що робити: перед купівлею потрібно вимагати від власника довідку про зареєстрованих у житловому приміщенні/будинку. Якщо в квартирі були прописані неповнолітні, треба впевнитися, що на продаж квартири отриманий дозвіл від органу опіки та піклування.
Борг за комунальні послуги
Cуть схеми: власники нерухомості продають її з боргами за комунальні послуги. Це може бути як незначна заборгованість у декілька гривень, за яку постачальник послуг припинить їх надання, так і значні суми, наслідки несплати яких автоматично перейдуть до нового власника.
Що робити: перед купівлею потрібно вимагати від власника довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги, що надаються або надавались за даною адресою. Не зайвим буде отримати копії квитанцій, принаймні за декілька останніх місяців тощо. Також, за можливості, самостійно поспілкуватися з балансоутримувачем будинку та усіма організаціями, що надають комунальні послуги.
Занижена оціночна вартість
Cуть схеми: був укладений договір купівлі-продажу по заниженій оціночній вартості об'єкту. Через певний час продавець ініціює розірвання такого договору, а покупець отримує ту суму, що була вказана в договорі (хоч різниця між фактично сплаченою сумою та вказаною у договорі може бути і досить значною).
Що робити: здійснювати купівлю-продаж нерухомості, вказуючи у договорі реальну ціну. Так, податкове навантаження трохи збільшиться, однак це допоможе уникнути проблем у разі розірвання договору або визнання його недійсним.
Спільна власність
Суть схеми: це може бути продаж нерухомості як без згоди іншого співвласника у спільній частковій власності, так і продаж майна без згоди іншого з подружжя за спільної сумісної власності.
Що робити: ретельно перевіряти скільки власників має той чи інший об'єкт нерухомості та чи є згода всіх співвласників. А також вимагати згоди співвласника на відчуження спільного майна у письмовій формі.
Нерухомість під арештом або в заставі
Суть схеми: така нерухомість виставляється на продаж зазвичай за низькою ціною, і покупці поспіхом часто втрачають пильність і нехтують перевіркою житла. А об'єкт може бути під арештом, в заставі і бути об'єктом численних судових спорів.
Що робити: не нехтувати перевіркою об'єкту, звернутися до нотаріуса з гарною репутацією, якому ви довіряєте.
Спадщина
Cуть схеми: власники нерухомого майна, що отримане у спадок, продають нерухомість, як тільки отримують право власності. Однак завжди є ризик, що з'являться «нові» спадкоємці, що будуть претендувати на частину квадратних метрів і будуть оспорювати відчуження нерухомості у суді.
Що робити: у 99% випадків краще відмовитись від купівлі такого об'єкту нерухомості, адже перевірити усіх можливих спадкоємців ви не зможете. А якщо об'єкт нерухомості фінансово привабливий, то є велика вірогідність оспорювання прийняття такої спадщини.
Завдаток
Суть схеми: шахраї використовують різні схеми, пов'язані з авансовим платежем (завдатком). Найчастіше з кількох покупців береться завдаток, а «власники» з грошима просто зникають.
Що робити: якщо виникає необхідність у завдатку, то потрібно оформлювати нотаріальний попередній договір, за яким і передавати завдаток.
Продовження матеріалу читайте в рубриці "Актуально"
Щоб убезпечити вашу нерухомість та бізнес від несанкціонованих рейдерських захоплень - скористайтеся сервісом SMS-маяк. Ви зможете контролювати не лише зміни, які відбулися в реєстрі, але і спроби внести такі зміни.
