В ЦБПП указывают, что ни один закон или подзаконный акт не обязывает лицо нанимать риэлтора для того, чтобы арендовать жилье. Человек может самостоятельно найти себе квартиру и без посредников подписать договор аренды с владельцем.
Но пользуясь услугами риэлтора, вы частично снимаете с себя обязанность относительно проверки квартиры. Как правило, проверкой квартиры, а также всех необходимых документов занимаются риэлторы, но потенциальному арендатору желательно уточнить у нанятого посредника, входит ли в перечень его услуг проверка правоустанавливающих документов на квартиру.
Профессиональные посредники рынка недвижимости в Украине не лицензируются, их деятельность до сих пор не регламентирована законом. В каждом городе работают десятки агентств недвижимости, в которых все желающие могут нанять риэлтора для любых допустимых законом операций с жильем.
Проверка правоустанавливающих документов на квартиру - это один из важнейших этапов в процессе аренды жилья, поскольку если таких документов нет, или владелец отказывается их показывать, или же их подлинность вызывает сомнение, то нет смысла сотрудничать с таким владельцем.
Защитите свою недвижимость от мошенничества и "черных регистраторов". Сервис SMS-Маяк мгновенно известит об изменениях в Реестре вещных прав и незаконных процедурах. Ставьте свои объекты на контроль прямо сейчас.
В первую очередь необходимо попросить у арендодателя такие документы
1. Договор купли-продажи квартиры, или другой документ, подтверждающий право собственности владельца на квартиру (договор дарения, завещание и так далее), - все эти документы должны быть нотариально заверены и оформлены на нотариальном бланке. Если подписи сторон на таких документах не были надлежащим образом заверены, то такой договор является недействительным. В договоре должен быть указан точный адрес квартиры, то есть ее номер, номер дома, в котором она расположена, улица и населенный пункт, а также общая площадь объекта недвижимости. Также благодаря договору купли-продажи квартиры, вы можете узнать о числе владельцев. Если владельцев квартиры несколько, то с ними тоже необходимо заключать договор аренды, поскольку если вы заключите договор аренды только с одним из владельцев, то это может быть основанием для расторжения договора аренды со всеми юридическими последствиями.
2. Извлечение из государственного реестра прав на недвижимое имущество - такая выписка (извлечение) является подтверждением того, что квартира принадлежит арендодателю, и его данные были внесены в государственный реестр.
3. Документы, которые подтверждают полномочия представителя арендодателя, - если от имени арендодателя действует его представитель, то необходимо проверить документы, которые наделяют его соответствующими полномочиями. Как правило, таким документом является доверенность.
4. Проверка владельца квартиры на наличие долгов - это действие не является обязательным, но для перестраховки на будущее - не будет лишней. Узнав больше об арендодателе, вы можете уберечь себя от проблем, поскольку владелец квартиры может быть должником и его имущество (включая арендованную квартиру) может быть под арестом. Проверить есть ли человек в реестре должников и открыто ли против него исполнительное производство можно на сайте Министерства юстиции.
5. Другие документы, связанные с квартирой - таким документом, например, может быть технический паспорт.
Чтобы заключить договор аренды квартиры, следует знать, что согласно ст. 811 ГК договор аренды заключается в письменной форме. Ведь в будущем письменный договор аренды квартиры поможет урегулировать возможные споры сторон или расхождения. При аренде квартиры на срок больше 3 лет, договор должен быть обязательно нотариально заверен (ст. 793 ГК).
В договоре необходимо указать идентификационные данные сторон. Для физических лиц (в том числе и ФЛП) это:
- фамилия, имя, отчество;
- идентификационный номер налогоплательщика;
- серия и номер паспорта гражданина Украины, или иного документа, устанавливающего лицо (вид на жительство, удостоверение беженца и так далее) в случае, если одна из сторон иностранец;
- адрес регистрации, и/или проживания сторон;
- номер банковского счета.
Для юридических лиц:
- полное название компании;
- Код ЕГРПОУ;
- фамилия, имя, отчество директора/представителя компании и на основании чего действует (устав/доверенность);
- юридический адрес;
- номер банковского счета.
Также в договоре должен быть предусмотрен предмет договора. По договору аренды квартиры одна сторона - владелец квартиры (арендодатель) передает или обязывается передать второй стороне (арендатору) квартиру для проживания в ней на определенный срок за плату.
Следующим пунктом необходимо указать точный адрес квартиры, его площадь, и регистрационный номер объекта недвижимости. Эти данные помогут четко идентифицировать квартиру, которая арендуется.
Также существенными условиями договора аренды жилья являются:
- порядок оплаты арендованного жилья;
- срок аренды;
- обязанности сторон;
- реквизиты сторон.
Договор аренды может в себе содержать и другие условия, которые не противоречат действующему законодательству Украины.
При заключении договора аренды необходимо также составить акт приема-передачи квартиры. В этом документе стороны могут зафиксировать, во-первых, сам факт того, что арендатор заселился и начал проживать в квартире, и во-вторых, все дорогое имущество, переданное арендатору. Также в акте можно зафиксировать показание счетчика на момент передачи квартиры.
Такой документ подписывается в двух идентичных экземплярах для каждой из сторон.
Доходы, полученные от сдачи в аренду жилья, подлежат налогообложению. Поскольку такие доходы получает арендодатель, то он и обязан платить налоги. То есть, наниматель не платит никаких налогов при аренде жилья.
ГНС в налоговой консультации укзывает, что дходи от предоставления в аренду (субаренду), жилищный найм (поднайм) недвижимого имущества облагаются налогом налоговым агентом во время их начисления (выплаты) по ставке, определенной п. 167.1 ст. 167 НК.
В соответствии с п. 167.1 ст. 167 НК ставка налога составляет 18 % базы налогообложения относительно доходов, начисленных (выплаченных, предоставленных) (кроме случаев, определенных в пп. 167.2 - 167.5 ст. 167 НК) в том числе, но не исключительно в форме: заработной платы, других поощрительных и компенсационных выплат или других выплат и вознаграждений, которые насчитываются (выплачиваются, предоставляются) плательщику в связи с трудовыми отношениями и по гражданско-правовыми договорами.
Напомним, что официальные разъяснения ГНС относительно налоговых и таможенных правил, деклараций, конкретных ситуаций (ресурс "ЗІР") в удобном формате представлены в разделе "База налоговых знаний" ИПС ЛІГА:ЗАКОН.
