Защита прав инвесторов строительства согласно новому Закону 5091: в чем заключаются нововведения и будут ли они эффективны?

15 августа 2022 года Верховная Рада Украины приняла Закон Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Закон уже подписан Президентом.

Зафиксированы новые подходы к рекламированию строительства, определены существенные условия договора купли-продажи будущего объекта, предусмотрена ответственность для застройщика, возможность инвестора в одностороннем порядке расторгнуть договор и тому подобные гарантии.

Все положения закона вступят в силу только через год после его опубликования, поэтому у застройщиков достаточно времени для изменения подхода к организации строительства, если до сих пор они действовали не совсем добросовестно*.

Среди основных новшеств закона можно выделить следующие:

1. Новые определения терминов

Теперь в понимании закона:

- квартира - это будущий объект недвижимости;

- многоквартирный дом - это делимый объект незавершенного строительства;

- частный дом - это неделимый объект незавершенного строительства.

Если более формально, то:

Объект незавершенного строительства теперь может быть делимым или неделимым.

Делимый объект незавершенного строительства - объект недвижимого имущества, который будет сооружен в будущем (жилой дом, здание или сооружение), в отношении которого получено право на выполнение строительных работ и который еще не принят в эксплуатацию, при условии, что в его составе есть будущие объекты недвижимости.

Неделимый объект незавершенного строительства - объект недвижимого имущества, который будет построен в будущем (жилой дом, здание или сооружение), в отношении которого получено право на выполнение строительных работ и который еще не принят в эксплуатацию, при условии, что в его составе отсутствуют будущие объекты недвижимости.

Будущий объект недвижимости - составная часть делимого объекта незавершенного строительства, которая после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта станет самостоятельным объектом недвижимого имущества (квартира, гаражный бокс, другое жилое или нежилое помещение, кроме вспомогательных помещений, машиноместо, тому подобное)

2. Девелоперы должны будут регистрировать специальное имущественное право на объекты незавершенного строительства

Это означает, что после получения права на выполнение строительных работ девелопер строительства должен будет зарегистрировать в Государственном реестре прав на недвижимое имущество специальное право на будущий объект недвижимости (например, на квартиру).

Только после этого будущий объект недвижимости признается объектом гражданских прав и может быть продан инвестору.

То есть, инвестор перед вложением средств в строительство сможет проверить в Государственном реестре прав на недвижимое имущество информацию об интересующем его объекте, а не просто подписать договор купли-продажи имущественных прав на абстрактный объект.

После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на соответствующий объект специальное право прекращается и объект становится собственностью инвестора.

3. Установлен способ гарантирования инвесторам принятия дома в эксплуатацию

Девелопер строительства должен будет регистрировать обременение на определенное количество квартир в многоквартирном доме с целью гарантирования достройки соответствующего дома другими лицами (в том числе в связи с банкротством, финансовой несостоятельностью девелопера строительства).

Совокупность будущих объектов недвижимости (квартир), вещные права на которые отягощены, называется гарантийной долей. Размер гарантийной доли будет определяться Кабинетом Министров Украины.

4. Предусмотрена возможность инвесторов продавать специальное право на объект без согласия девелопера строительства

Сейчас многие застройщики в своих типовых инвестиционных договорах указывают, что переуступка прав по инвестиционному договору осуществляется только с согласия застройщика и при уплате застройщику комиссии.

По новому закону владелец специального имущественного права на будущий объект недвижимости, полностью уплативший стоимость будущего объекта (инвестор), имеет право отчуждать такой объект другому лицу. Согласие девелопера строительства на второе и последующие отчуждения не требуется.

5. Инвесторы будут иметь право в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи будущего объекта недвижимости (первая продажа) в случае нарушения срока принятия в эксплуатацию более чем на 6 месяцев

6. Наложение на девелопера строительства штрафа за нераскрытие инвестору информации о строительстве многоквартирного дома

Если строительство многоквартирного дома осуществляется с привлечением средств физических и юридических лиц, то девелопер строительства обязан разместить на своем вебсайте следующую информацию:

- идентификатор объекта строительства (оконченного строительством объекта);

- основные технические характеристики раздельного объекта незавершенного строительства согласно перечню, определенному Кабинетом Министров Украины, но в объеме не менее чем указано в Единой государственной электронной системе в сфере строительства;

- сведения о заказчике строительства (девелопере строительства, управляющем фонде финансирования строительства): наименование, идентификационный код, организационно-правовая форма, сведения о руководителе, подписанте, бенефициаре, местонахождении, средства связи;

- сведения о генеральном подрядчике или подрядчике (если строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков);

- запланированный квартал, год принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта;

- копии документов, дающих право на выполнение строительных работ;

- сведения о ходе строительства (ежемесячные фотографии объекта, график выполнения работ и состояние его выполнения);

- сведения о будущих объектах недвижимости, которые проданы и продаются, перечень которых определяется Кабинетом Министров Украины;

- условия приобретения и стоимость будущих объектов недвижимости или способы ее определения;

- проект договора купли-продажи будущего объекта недвижимости (первая продажа);

- другие сведения, перечень которых определяется Кабинетом Министров Украины.

За нарушение требований по раскрытию такой информации, Госпродпотребслужба будет применять к застройщику штраф в размере 10 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (в 2022 году - это 24 810,00 грн.). Если нарушения не будут устранены, то штраф будет применяться повторно в двойном размере.

Критический взгляд

С формальной точки зрения нововведения кажутся строгими и такими, что будут дисциплинировать застройщиков.

Вроде, все этапы строительства четко контролируются: сначала разрешение на строительство, затем регистрация права на объекты в реестре, затем продажа этих объектов, наличие гарантийной доли в случае недостроя…

Однако открытым остается простой вопрос: если застройщик получит средства от инвесторов и в один момент исчезнет? Просто уедет за границу и не захочет достраивать объект. Именно так и происходит с большинством недостроев. Не так просто найти другую компанию-застройщика, которая согласится достроить не свой объект, даже если ей в собственность перейдет определенное количество будущих квартир.

Конечно, инвестор будет вправе расторгнуть договор, будет долгое судебное разбирательство, открыто исполнительное производство, наложен арест на специальные имущественные права. А кто фактически вернет денежные средства, вложенные в строительство?

Мне кажется, что для реальной защиты инвесторов было бы надежно на законодательном уровне:

1. Определитьгосударственный орган, который будет регулировать деятельность застройщиков;

2. Лицензировать деятельность, связанную с привлечением средств физических лиц на строительство;

3. Установить требования к девелоперской компании:

- минимальный уставный капитал, который нужно будет постоянно поддерживать (за счет него инвесторам можно будет возвращать средства);

- деловая репутация бенефициаров;

- определение направлений распределения средств, вкладываемых инвесторами в строительство;

- подача отчетности и т.п. требования.

Выводы

Да, это сложный процесс и в таком случае многим застройщикам будет невыгодно оставаться на рынке.

Но наряду с новыми требованиями, законом не предусмотрена строгая ответственность для застройщиков. Штраф около 25 тысяч гривен за нераскрытие информации - это даже не цена одного квадратного метра за будущую квартиру в столице.

Если мы говорим о проблемных объектах строительства, которые сейчас существуют в Украине, то проблемные они стали не потому, что застройщик не донес до инвестора всю информацию об объекте не потому, что условия договора были непрозрачными и даже не из-за двойных продаж одного и того же будущего объекта.

Проблемы всегда возникают с тем, что застройщик почти ничего не делает вовремя, не может подключить объект к коммуникациям, завершить отделочные работы, условно говоря, сделать объект именно таким, как было изображено на картинке.

И даже сейчас остается открытым вопрос, что фактически привлечь недобросовестного застройщика к ответственности невозможно, если он вложит все средства в строительство и провести компенсацию инвестору будет нечем.

* Статья готовилась на основании текста законопроекта №5091. Материал был опубликован до даты обнародования окончательного текста Закона Украины "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" № 2518-IX (законопроект №5091).
В соответствии с обнародованным Законом он вступает в силу через один месяц со дня его опубликования (10.10.2022), кроме пунктов 8-10 настоящей статьи, вступающих в силу со дня, следующего за днем опубликования настоящего Закона.