Захист прав інвесторів будівництва за новим Законом 5091: в чому полягають нововведення та чи будуть вони ефективними?

15 серпня 2022 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Закон вже підписано Президентом.

Зафіксовано нові підходи до рекламування будівництва, визначено істотні умови договору купівлі-продажу майбутнього об'єкта, передбачена відповідальність для забудовника, можливість інвестора в односторонньому порядку розірвати договір і тому подібні гарантії.

Усі положення закону наберуть чинності лише через рік після його опублікування, тому забудовники мають достатньо часу для зміни підходу до організації будівництва, якщо дотепер діяли не зовсім добросовісно*.

Серед основних нововведень закону можна виділити такі:

1. Нові визначення термінів

Тепер у розумінні закону:

- квартира - це майбутній об'єкт нерухомості;

- багатоквартирний будинок - це подільний об'єкт незавершеного будівництва;

- приватний будинок - це неподільний об'єкт незавершеного будівництва.

Якщо більш формально, то:

Об'єкт незавершеного будівництватепер може бути подільним або неподільним.

Подільний об'єкт незавершеного будівництва - об'єкт нерухомого майна, який буде споруджений в майбутньому (житловий будинок, будівля або споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови, що у складі такого об'єкта є майбутні об'єкти нерухомості.

Неподільний об'єкт незавершеного будівництва - об'єкт нерухомого майна, який буде споруджений в майбутньому (житловий будинок, будівля або споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови, що у складі такого об'єкта відсутні майбутні об'єкти нерухомості.

Майбутній об'єкт нерухомості - складова частина подільного об'єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стане самостійним об'єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, крім допоміжних приміщень, машиномісце, тощо).

2. Девелопери будівництва повинні будуть реєструвати спеціальне майнове право на об'єкти незавершеного будівництва

Це означає, що після отримання права на виконання будівельних робіт девелопер будівництва повинен буде зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно спеціальне право на майбутній об'єкт нерухомості (наприклад, на квартиру).

Лише після цього майбутній об'єкт нерухомості визнається об'єктом цивільних прав і може бути проданий інвестору.

Тобто, інвестор перед вкладенням коштів у будівництво зможе перевірити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інформацію про об'єкт, який його цікавить, а не просто підписати договір купівлі-продажу майнових прав на абстрактний об'єкт.

Після введення будинку в експлуатацію та реєстрації права власності на відповідний об'єкт, спеціальне право припиняється і об'єкт стає власністю інвестора.

3. Встановлено спосіб гарантування інвесторам прийняття будинку в експлуатацію

Девелопер будівництва повинен буде реєструвати обтяження на певну кількість квартир у багатоквартирному будинку з метою гарантування добудови відповідного будинку іншими особами (у тому числі у зв'язку з банкрутством, фінансовою неспроможністю девелопера будівництва).

Сукупність майбутніх об'єктів нерухомості (квартир), речові права на які обтяжені, називається гарантійною часткою.Розмір гарантійної частки визначатиметься Кабінетом Міністрів України.

4. Передбачено можливість інвесторів продавати спеціальне право на об'єкт без згоди девелопера будівництва

Зараз багато забудовників у свої типових інвестиційних договорах вказують, що переуступка прав за інвестиційним договором здійснюється лише за згодою забудовника та за умови сплати забудовнику комісії.

За новим законом власник спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості, який повністю сплатив вартість майбутнього об'єкта і, має право відчужити такий об'єкт іншій особі. Згода девелопера будівництва на друге на наступні відчуження не вимагається.

5. Інвестори матимуть право в односторонньому порядку розірвати договір купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) у разі порушення терміну прийняття в експлуатацію більше ніж на 6 місяців

6. Накладення на девелопера будівництва штрафу за не розкриття інвестору інформації про будівництво багатоквартирного будинку

Якщо будівництво багатоквартирного будинку здійснюється із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, то девелопер будівництва зобов'язаний розмістити на своєму вебсайті таку інформацію:

- ідентифікатор об'єкта будівництва (закінченого будівництвом об'єкта);

- основні технічні характеристики подільного об'єкту незавершеного будівництва згідно з переліком, визначеним Кабінетом Міністрів України, але в обсязі не менше ніж зазначено в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;

- відомості про замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва): найменування, ідентифікаційний код, організаційно-правова форма, відомості про керівника, підписанта, бенефіціара, місцезнаходження, засоби зв'язку,

- відомості про генерального підрядника або підрядника (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників);

- запланований квартал, рік прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;

- копії документів, що дають право на виконання будівельних робіт;

- відомості про хід будівництва (щомісячні фотографії об'єкта, графік виконання робіт та стан його виконання);

- відомості про майбутні об'єкти нерухомості, які продано, та які продаються, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України;

- умови придбання та вартість майбутніх об'єктів нерухомості або способи її визначення;

- проект договору купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж);

- інші відомості, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України.

За порушення вимог щодо розкриття такої інформації, Держпродспоживслужба накладатиме на забудовника штраф у розмірі 10 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (у 2022 році - це 24 810,00 грн.). Якщо порушення усунуті не будуть, то штраф накладатиметься повторно у подвійному розмірі.

Критичний погляд

З формальної точки зору нововведення здаються строгими та такими, що будуть дисциплінувати забудовників.

Начебто, всі етапи будівництва чітко контрольовані: спочатку дозвіл на будівництво, потім реєстрація права на об'єкти у реєстрі, потім продаж цих об'єктів, наявність гарантійної частки у разі недобудови…

Проте, відкритим залишається просте питання: якщо забудовник отримає кошти від інвесторів і в один момент зникне? Просто виїде за кордон і не захоче добудовувати об'єкт. Саме так і відбувається з більшістю недобудов. Не так просто знайти іншу компанію-забудовника, яка візьметься добудовувати не свій об'єкт, навіть якщо їй у власність перейде певна кількість майбутніх квартир.

Звісно, інвестор матиме право розірвати договір, буде довга судова справа, відкрите виконавче провадження, накладений арешт на спеціальні майнові права. А хто фактично поверне кошти, вкладені у будівництво?

Мені здається, що для реального захисту інвесторів було б надійно на законодавчому рівні:

1. Визначити державний орган, який буде регулювати діяльність забудовників;

2. Ліцензувати діяльність, пов'язану із залученням коштів фізичних осіб у будівництво;

3. Встановити вимоги до девелоперської компанії:

- мінімальний статутний капітал, який потрібно буде постійно підтримувати (за рахунок нього інвесторам можна буде повертати кошти);

- ділова репутація бенефіціарів;

- визначення напрямків розподілу коштів, що інвестори вкладають у будівництво;

- подача звітності і тому подібні вимоги.

Висновки

Так, це складний процес і в такому випадку багатьом забудовникам буде невигідно залишатися на ринку.

Але поряд з новими вимогами, законом не передбачено строгої відповідальності для забудовників. Штраф близько 25 тисяч гривень за не розкриття інформації - це навіть не ціна одного квадратного метра за майбутню квартиру в столиці.

Якщо ми говоримо про проблемні об'єкти будівництва, які зараз існують в Україні, то проблемні вони стали не через те, що забудовник не доніс до інвестора всю інформацію про об'єкт, не через те, що умови договору були непрозорими і навіть не через подвійні продажі одного і того самого майбутнього об'єкта.

Проблеми завжди виникають з тим, що забудовник майже нічого не робить вчасно, не може здійснити підключення об'єкта до комунікацій, завершити оздоблювальні роботи, умовно кажучи, зробити об'єкт саме таким, як було зображено на картинці.

І навіть зараз залишається відкритим питання, що фактично притягти недобросовісного забудовника до відповідальності неможливо, якщо ним всі кошти будуть вкладені у будівництво і провести компенсацію інвестору не буде чим чим.

*Стаття готувалася на підставі тексту законопроекту № 5091. Матеріал був опублікований до дати оприлюднення остаточного тексту Закону України "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" № 2518-IX (законопроект №5091).
Відповідно до оприлюдненого Закону він набирає чинності через один місяць з дня його опублікування (10.10.2022), крім пунктів 8-10 цієї статті, які набирають чинності з дня, наступного за днем опублікування цього Закону.