Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного административного суда поставил точку в споре о возможности застройки земельных участков в исторических ареалах городов при отсутствии утвержденного историко-архитектурного опорного плана. Суд подтвердил, что градостроительные условия и ограничения (ГУО), выданные органом местного самоуправления с игнорированием статуса земель культурного наследия, подлежат отмене.
Суть ситуации
Дело касалось намерений частного предприятия и физического лица осуществить реконструкцию жилого дома на участке, расположенном в пределах исторического ареала города (в частности, на территории памятника археологии «Замковая гора»). Департамент архитектуры и градостроительства городского совета выдал застройщикам соответствующие градостроительные условия и ограничения, опираясь на то, что в земельном кадастре этот участок числился как земли жилой застройки. Однако прокуратура обжаловала это решение, указав на отсутствие в городе утвержденного историко-архитектурного опорного плана.
Позиция правоохранителей заключалась в том, что без этого документа любое новое строительство или реконструкция с изменением объемов в исторических местах невозможны.
Ключевые выводы суда
Верховный Суд поддержал позицию апелляционной инстанции и прокуратуры, сформировав несколько критически важных для рынка тезисов:
Во-первых, отсутствие историко-архитектурного опорного плана блокирует строительство. Суд подчеркнул, что с 1 января 2019 года в исторических населенных местах, где не утвержден такой план, любое новое строительство и реконструкция (кроме внутренних ремонтов без изменения параметров здания) запрещены. Аргументы застройщиков о том, что это не является основанием для отказа в выдаче ГУО, были отклонены.
Во-вторых, статус земли определяет закон, а не запись в кадастре. Суд отметил, что земельный участок относится к землям историко-культурного назначения по факту нахождения на нем памятника (в данном случае - археологического). Даже если городской совет не принимал решения об изменении целевого назначения или в кадастре он числится как «жилая застройка», приоритет имеет фактический статус памятника. То есть земли под памятниками автоматически считаются историко-культурными независимо от решений местной власти.
В-третьих, прокуратура может заменить органы контроля. Суд признал правомерным вмешательство прокурора, поскольку профильные органы (ГИАГ и управление культуры) не приняли мер из-за моратория на проверки во время военного положения или нехватки финансирования. Бездействие контролеров не легализует незаконное строительство.
Это решение является важным сигналом для девелоперов и инвесторов, который помогает лучше оценивать риски перед началом проектов:
1. Необходимость глубокого аудита (Due Diligence). Бизнесу не стоит полагаться исключительно на целевое назначение участка, указанное в Публичной кадастровой карте или градостроительной документации. Если участок фактически находится на территории памятника археологии или в историческом ареале, риск отмены разрешений остается критическим, даже если местная власть их выдала.
2. Зависимость от опорного плана. Инвестирование в строительство в исторических городах, которые до сих пор не утвердили историко-архитектурные опорные планы, является «токсичным» активом. Любое разрешение может быть отменено в суде спустя годы после начала работ.
3. Иллюзия безопасности разрешений. Наличие подписанных ГУО от местного департамента архитектуры не гарантирует законности строительства.
Верховный Суд четко указал, что орган власти обязан отказать в выдаче условий, если намерения застройки противоречат законодательству об охране наследия, а ошибка чиновника не защищает инвестора от потери права на строительство.
Таким образом, для минимизации потерь бизнеса рекомендуется проверять наличие утвержденного историко-архитектурного опорного плана в городе и реальный археологический статус участка еще на этапе планирования инвестиций.
Для того чтобы избежать подобных рисков и всегда иметь доступ к актуальной судебной практике и анализу законодательных изменений, стоит использовать современные IT-инструменты комплексного мониторинга. Именно поэтому LIGA ZAKON презентовала новое решение LIGA360 для бизнеса и государственных органов, которое позволяет автоматизировать контроль рисков и принимать взвешенные управленческие решения. Увидьте преимущества в действии, заказав персональную консультацию.
