Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду поставив крапку у суперечці щодо можливості забудови земельних ділянок в історичних ареалах міст за відсутності затвердженого історико-архітектурного опорного плану. Суд підтвердив, що містобудівні умови та обмеження (МУО), видані органом місцевого самоврядування з ігноруванням статусу земель культурної спадщини, підлягають скасуванню.
Суть ситуації
Справа стосувалася намірів приватного підприємства та фізичної особи здійснити реконструкцію житлового будинку на ділянці, що розташована в межах історичного ареалу міста (зокрема, на території пам'ятки археології «Замкова гора»). Департамент архітектури та містобудування міської ради видав забудовникам відповідні містобудівні умови та обмеження, спираючись на те, що у земельному кадастрі ця ділянка значилася як землі житлової забудови.
Проте прокуратура оскаржила це рішення, вказавши на відсутність у місті затвердженого історико-архітектурного опорного плану. Позиція правоохоронців полягала в тому, що без цього документа будь-яке нове будівництво або реконструкція зі зміною об'ємів в історичних місцях є неможливими.
Ключові висновки суду
Верховний Суд підтримав позицію апеляційної інстанції та прокуратури, сформувавши кілька критично важливих для ринку тез:
По-перше, відсутність історико-архітектурного опорного плану блокує будівництво. Суд наголосив, що з 1 січня 2019 року в історичних населених місцях, де не затверджено такий план, будь-яке нове будівництво та реконструкція (крім внутрішніх ремонтів без зміни параметрів будівлі) заборонені. Аргументи забудовників про те, що це не є підставою для відмови у видачі МУО, були відхилені.
По-друге, статус землі визначає закон, а не запис у кадастрі. Суд зазначив, що земельна ділянка належить до земель історико-культурного призначення за фактом знаходження на ній пам'ятки (в даному випадку - археологічної). Навіть якщо міська рада не приймала рішення про зміну цільового призначення або в кадастрі вона значиться як «житлова забудова», пріоритет має фактичний статус пам'ятки. Тобто землі під пам'ятками автоматично вважаються історико-культурними незалежно від рішень місцевої влади.
По-третє, прокуратура може замінити органи контролю. Суд визнав правомірним втручання прокурора, оскільки профільні органи (ДІАМ та управління культури) не вжили заходів через мораторій на перевірки під час воєнного стану або брак фінансування. Бездіяльність контролерів не легалізує незаконне будівництво.
Це рішення є важливим сигналом для девелоперів та інвесторів, який допомагає краще оцінювати ризики перед початком проєктів:
1. Необхідність глибокого аудиту (Due Diligence). Бізнесу не варто покладатися виключно на цільове призначення ділянки, вказане в Публічній кадастровій карті або містобудівній документації. Якщо ділянка фактично знаходиться на території пам'ятки археології чи в історичному ареалі, ризик скасуванню дозволів залишається критичним, навіть якщо місцева влада їх видала.
2. Залежність від опорного плану. Інвестування в будівництво в історичних містах, які досі не затвердили історико-архітектурні опорні плани, є «токсичним» активом. Будь-який дозвіл може бути скасований у суді через роки після початку робіт.
3. Ілюзія безпеки дозволів. Наявність підписаних МУО від місцевого департаменту архітектури не гарантує законності будівництва. Верховний Суд чітко вказав, що орган влади зобов'язаний відмовити у видачі умов, якщо наміри забудови суперечать законодавству про охорону спадщини, а помилка чиновника не захищає інвестора від втрати права на будівництво.
Таким чином, для мінімізації втрат бізнесу рекомендовано перевіряти наявність затвердженого історико-архітектурного опорного плану в місті та реальний археологічний статус ділянки ще на етапі планування інвестицій.
Для того щоб уникнути подібних ризиків та завжди мати доступ до актуальної судової практики й аналізу законодавчих змін, варто використовувати сучасні IT-інструменти комплексного моніторингу. Саме тому LIGA ZAKON презентувала нове рішення LIGA360 для бізнесів та державних органів, яке дозволяє автоматизувати контроль ризиків та приймати зважені управлінські рішення. Побачте переваги в дії, замовивши персональну консультацію.
