Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» (далее - Закон № 340-IX), который вступил в силу 16.01.2020 года, были внесены изменения в абзаце третьем части первой статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» и добавлено еще одно существенное условие договора аренды земли - дата заключения договора аренды, которая, в принципе, должна была присутствовать при подписании любого договора в силу положений ГК Украины.
Таким образом, существенными условиями договора аренды земли, по состоянию на настоящее время, являются:
- объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);
- дата заключения и срок действия договора аренды;
- арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, а также ответственности за ее неуплату.
|
Анна Резникова |
По соглашению сторон, в договоре аренды земли могут отмечаться другие условия.
Отметим, что подпунктом 9 пункта 8 Закона № 340-IX предусмотрено, что раздел IX «Переходные положения» Закона Украины «Об аренде земли» через 6 месяцев со дня опубликования Закона № 340-IX, должен быть дополнен абзацами третьим и четвертым следующего содержания:
Договоры аренды земельных участков частной собственности, а также земельных участков государственной или коммунальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, находящиеся в собственности арендатора, заключенные до вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству», в случае их продолжения (заключение на новый срок), должны содержать условия, предусмотренные статьей 33 (Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли) этого Закона и статьей 1261 (Возобновление договора аренды земли, договора об установлении земельного сервитута, договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки) Земельного кодекса Украины.
Быстро реагировать на изменения в законодательстве, держать руку на пульсе бизнес-значимой информации, а также быть эффективным удаленно, помогут веб-решения ЛІГА:ЗАКОН. Протестировать систему можно по ссылке.
Так, в статье 33 Закона Украины «Об аренде земли» установлено:
«После окончания срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок.
Арендатора, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя до окончания срока действия договора аренды земли в срок, установленный этим договором, но не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора аренды земли. В случае смерти арендодателя до окончания срока действия договора аренды земли, арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом наследника земельного участка в течение одного месяца со дня, когда ему стало известно о переходе права собственности на земельный участок.
|
Павел Демчук |
К письму-уведомлению о заключении договора аренды земли на новый срок арендатор добавляет проект договора.
При заключении договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В случае недостижения договоренности по арендной плате и других существенных условий договора, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.
Арендодатель в месячный срок рассматривает присланное арендатором письмо-уведомление с проектом договора аренды, проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и, при отсутствии возражений, заключает договор аренды. В случае аренды земель государственной и коммунальной собственности, заключение договора осуществляется на основании решения органа, уполномоченного осуществлять передачу земельных участков в собственность или пользование в соответствии со статьей 122 Земельного кодекса Украины. При наличии возражений арендодателя касательно заключения договора аренды земли на новый срок арендатору направляется письмо-уведомление о принятом арендодателем решении.
В случае смерти арендодателя, течение сроков, определенных частями второй и пятой настоящей статьи, приостанавливается до момента уведомления арендатора о переходе права собственности на земельный участок.
Со дня, когда арендатору стало известно о переходе права собственности на земельный участок к наследнику или территориальной общины, ход указанных сроков продолжается с учетом срока, который истек до их остановки.
Отказ, а также имеющееся промедление в заключении нового договора аренды земли могут быть обжалованы в суде.
В случае изменения границ или целевого назначения земельного участка, требования этой статьи не применяются.
Статьей 126-1 Земельного кодекса Украины предусмотрены следующие положения:
«1. Договором аренды земли, договором об установлении земельного сервитута, договорами о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки может устанавливаться условие о возобновлении таких договоров.
Условие о возобновлении договора не может устанавливаться в договоре аренды земли, договоре об установлении земельного сервитута, договорах о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки касательно земельных участков государственной и коммунальной собственности, кроме случаев, если на таких земельных участках расположены здания или сооружения, находящиеся в собственности пользователя или приобретателя права пользования земельным участком.
2. Если договор содержит условие о его восстановлении после окончания срока, на который он заключен, этот договор возобновляется на такой же срок и на тех же условиях. Возобновлением договора считается возобновление договора без совершения сторонами договора письменной сделки о его восстановлении, в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора. Совершение иных действий сторонами договора для его обновления не требуется.
3. Сторона договора, желающая воспользоваться правом отказа от возобновления договора не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора,
представляет в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора.
4. В случае отсутствия заявления об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора до даты окончания действия такого договора после наступления соответствующей даты окончания действия договора, государственная регистрация вещного права продлевается на тот же срок».
Абзац двадцать второй части второй статьи 134 ЗК Украины изложен в следующей редакции: «Возобновление договоров аренды земли, заключение договоров аренды земли на новый срок с использованием преимущественного права арендатора».
Часть восьмую статьи 135 этого же Кодекса после слов «земельного участка или» дополнить цифрами и словом «30 процентов».
Часть двадцать шестая статьи 137 этого же Кодекса дополнена вторым предложением следующего содержания: «Документ об оплате вместе с договором купли-продажи, аренды, эмфитевзиса, суперфиция земельного участка является основанием для государственной регистрации соответствующего вещного права победителя земельных торгов на земельный участок».
Правила, определенные статьей 1261 Земельного кодекса Украины относительно возобновления договоров аренды земли, распространяются на договоры аренды земли, заключенные или измененные после вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству», а возобновление договоров аренды земли, заключенных до вступления в силу указанного Закона, осуществляется на условиях, определенных таким договорам, по правилам, действующим на момент их заключения».
Соответственно, при желании применять обновленный порядок преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земли, установленный новым Законом и правил возобновления договора аренды земли, договора об установлении земельного сервитута, договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки, есть необходимость заключить или внести изменения, предусмотренные Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству».
Напомню, что в Украине действует презумпция правомерности сделки, которая означает, что сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной.
При таких условиях, договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.
Правовыми последствиями несоблюдения сторонами, при совершении сделки, требований закона является возможность признания его недействительности в судебном порядке. Заметим, что, если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает ее действительность на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспариваемая сделка).
В соответствии со ст. 638 ГК Украины, договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора, в том числе определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида. Однако стороны могут не согласовать между собой все существенные условия договора.
В этих условиях, стоит обратить внимание на Раздел V Закона Украины «Об аренде земли», который определяет, что изменение условий договора аренды земли
осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке.
Интересно, что в ст. 31 указанного Закона договор аренды земли прекращается в случае:
- истечения срока, на который он был заключен;
- выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом;
- сочетания в одном лице собственника земельного участка и арендатора;
- смерти физического лица-арендатора, осуждения его к лишению свободы и отказа лиц, указанных в статье 7 настоящего Закона, от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;
- ликвидации юридического лица-арендатора;
- отчуждения права аренды земельного участка залогодержателем;
- приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке;
- прекращения действия договора, заключенного в рамках государственно-частного партнерства, в том числе концессионного договора (касательно договоров аренды земли, заключенных в рамках такого партнерства/концессии).
Договор аренды земли прекращается также в других случаях, предусмотренных законом.
Отметим, что договор аренды земли может быть расторгнут по согашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.
Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.
Постановлением Большой Палаты Верховного Суда от 05.06.2018 года по делу № 338/180/17 сформировано позицию, что, учитывая предписания законодательства о моменте заключения договора, нельзя считать незаключенным договор после его полного или частичного выполнения сторонами. Если действия сторон свидетельствуют о том, что договор фактически был заключен, суд должен рассмотреть по существу вопрос о соответствии этого договора требованиям закона.
В то же время, актуальным остается Постановление ВСУ по делу № 6-233цс14 от 04.02.2015 года, в котором было сформировано позицию, что требованиями статьи 3 ГПК Украины и статьи 15 ГК Украины предусмотрено, что в порядке гражданского судопроизводства подлежит защите именно нарушенное право, и не установлено, действительно ли нарушает право истца отсутствие в договоре аренды указанного условия, его существенности, а также судом установлено, в чем именно заключается нарушение законных прав истца.
С полным текстом судебных решений удобно ознакомиться в VERDICTUM. Заказать полнофункциональный тестовый доступ можно здесь.
Таким образом, предмет доказывания в такого рода делах будет состоять из двух обстоятельств:
- действительно ли отсутствуют в договоре аренды земельного участка определенные существенные условия, обязательность которых установлена Законом;
- каким образом отсутствие существенных условий нарушает права истца.
Быть в курсе всех нюансов защиты бизнеса, а также получать необходимые инструменты для ежедневной юридической работы помогут комлексные решения для юридических департаментов и компаний от ЛІГА:ЗАКОН.
При этом, согласно ст. 32 Закона Украины «Об аренде земли», по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда, в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 этого Закона и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.
В случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора, арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения - за год, если в течение указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора было обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением арендодателем договорных обязательств.
В случае расторжения договора аренды земли по согласованию сторон, каждая сторона имеет право требовать у другой стороны возмещения понесенных убытков в соответствии с законом.
В соответствии со ст. 34 этого же Закона, в случае прекращения или расторжения договора аренды земли, арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.
В случае невыполнения арендатором обязанности касательно условий возврата арендодателю земельного участка, арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки.
Таким образом, Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» предусмотрел определенные предохранители для противодействия рейдерству, в том числе и относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земли, возобновление договора аренды земли, договора об установлении земельного сервитута, договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки, для использования которых действительно стоит провести юридический аудит действующих договоров на предмет целесообразности изменения содержания в соответствии с новым законом.
Анна Резникова, адвокат Практики безопасности бизнеса Juscutum, кандидат юридических наук
Павел Демчук, юрист Практики безопасности бизнеса Juscutum
Не дайте рейдерам нажиться в период кризиса! Поставьте свои объекты недвижимости на мониторинг в сервисе SMS-Маяк. Сервис мгновенно проинформирует об изменениях статуса объектов недвижимого имущества в виде оповещения в личном кабинете, sms-сообщения или email-листа. Поставить на мониторинг сейчас
