|
5 декабря 2019 Верховная Рада Украины приняла Закон Украины №340-ІХ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству», который в народе получил название «антирейдерский закон». Этим Законом вводятся изменения в ряд законодательных актов, в том числе и в Земельный кодекс Украины (далее - ЗКУ), а также в Закон Украины «Об аренде земли» (далее - Закон «Об аренде земли»).
Согласно нововведениям, существенные изменения будут касаться процедуры возобновления договоров аренды земли, которые начинают действовать с 15 июля 2020 года.
О чем идет речь?
Из анализа статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» следует, что в настоящее время ею закреплено два отдельных правовых основания возобновления договора аренды земли:
1. Перезаключение договора аренды земли на новый срок (ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли»);
2. Так называемое «автоматическое» возобновление договора на тот же срок и на тех же условиях (ч. 6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли»).
Алгоритм возобновления договора по ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» выглядит так: 1) уведомления арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок (с дополнительным соглашением-приложением к письму); 2) согласование с арендодателем изменений к договору аренды земли; 3) заключение дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды.
Из анализа ч. 6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» следует, что для возобновления договора аренды необходимо наличие только двух обстоятельств: 1) продолжение пользования арендатором земельным участком после окончания срока действия договора аренды земли; 2) отсутствие в течение одного месяца после окончания срока действия договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли. При одновременном наличии таких обстоятельств законодатель устанавливает, что «договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях».
После внесения изменений в ЗУ «Об аренде земли», которые вступят в силу 15 июля 2020, существенно изменится процедура возобновления договоров аренды земельных участков, поскольку законодатель исключил ч. 6 ст. 33 из Закона Украины «Об аренде земли», и поместил ее в новой редакции в ЗКУ, дополнив главу 19 статьей 126-1.
Статьей 32-2 Закона Украины «О внесении изменений» определено, что возобновление договоров аренды земли осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 126-1 ЗК Украины.
Зато, статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли», также установлена процедура возобновления договоров аренды земли. Согласно ей, по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок.
Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя до окончания срока действия договора аренды земли в срок, установленный этим договором, но не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора аренды земли.
В случае смерти арендодателя до окончания срока действия договора аренды земли арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом наследника земельного участка в течение одного месяца со дня, когда ему стало известно о переходе права собственности на земельный участок.
К письму-уведомления о заключении договора аренды земли на новый срок арендатор добавляет проект договора. Арендодатель в месячный срок рассматривает оставленный арендатором письмо-уведомление с проектом договора аренды, проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и при отсутствии возражений заключает договор аренды. В случае смерти арендодателя течение сроков, определенных частями второй и пятой настоящей статьи, приостанавливается до момента уведомления арендатора о переходе права собственности на земельный участок.
Со дня, когда арендатору стало известно о переходе права собственности на земельный участок к наследнику или территориальной общины, ход указанных сроков продолжается с учетом срока, истекшее до их остановки.
Отказ, а также имеющееся промедление в заключении нового договора аренды земли могут быть обжалованы в суде.
В случае изменения границ или целевого назначения земельного участка требования ст. 126-1 ЗК Украины не применяются.
При заключении договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В случае недостижения договоренности по арендной плате и других существенных условий договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.
Контролировать данные относительно принадлежащего вам недвижимого имущества можно с помощью сервисов SMS-МАЯК и SMS-маяк Земля которые сообщают не только об изменениях, которые состоялись в реестре, но и о попытках внести такие изменения.
Изменения были внесены и в договора об установлении земельного сервитута, договора о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки, а именно:
Условие о возобновлении договора не может устанавливаться ни в договоре аренды земли, ни в договоре об установлении земельного сервитута, ни в договорах о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки по земельных участков государственной и коммунальной собственности, кроме случаев, если на таких земельных участках расположены здания или сооружения, находящиеся в собственности пользователя или приобретателя права пользования земельным участком.
Если договор содержит условие о его восстановлении после окончания срока, на который он заключен, этот договор возобновляется на такой же срок и на тех же условиях. Возобновлением договора считается возобновление договора без совершения сторонами договора письменного сделки о его восстановлении в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора. Совершение иных действий сторонами договора для его обновления не требуется.
Сторона договора, желающий воспользоваться правом отказа от возобновления договора не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора, представляет в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора. В случае отсутствия заявления то действие договора продлевается на тот же срок.
То есть, ст. 126-1 Земельного Кодекса Украины будет регулировать вопросы возобновления ряда гражданско-правовых договоров, в том числе договоров аренды земельных участков.
Однако, указанные правила о возобновлении договора аренды земли, не касаются договоров аренды земельных участков государственной или коммунальной собственности, кроме случаев, когда на таком участке находится имущество арендатора.
Это означает, что с 15 июля 2020 возобновлении договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности, на которой не находится имущество арендатора, возможно исключительно по решению соответствующего уполномоченного органа, например, органа местного самоуправления или местной государственной администрации.
Также, следует обратить внимание, что договора аренды земельных участков частной собственности, а также земельных участков государственной или коммунальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, находящиеся в собственности арендатора, заключенные до вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по противодействию рейдерству», в случае их продолжения (заключение на новый срок) должны содержать условия, предусмотренные статьей 33 настоящего Закона и статьей 126-1 Земельного кодекса Украины.
В свою очередь, статьей 126-1 ЗК Украины, установлено, что условие о возобновлении договора аренды земли должен устанавливаться в самом договоре.
Однако, заключая такой договор аренды, например, для целей застройки земли, по состоянию на момент заключения договора аренды, зданий еще, соответственно, не будет, а потому и заключать договор аренды с таким условием нет оснований.
Более того, согласно статье 288 Налогового кодекса Украины, договор аренды земли государственной и коммунальной собственности заключается по типовой форме, утвержденной Постановлением Кабинетом Министров Украины от 3 марта 2004 № 220.
В соответствии со статьей 179 Хозяйственного кодекса Украины, стороны не могут отступать от содержания типового договора, но имеют право конкретизировать его условия.
Таким образом, стороны не могут внести изменения в Типовой договор аренды, а поэтому возникает вопрос возможно ли будет возобновить договор аренды земли коммунальной или государственной собственности на новый срок при отсутствии условия о его восстановлении в договоре аренды?
И будет ли в таком случае применяться части 15 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», учитывая, что ею предусмотрено преимущественное право на возобновление договора аренды земли независимо от наличия условий о возможности возобновить договор?
Ответы на эти вопросы законодатель не предоставил, а следовательно суд будет устанавливать практику в регулировании таких правоотношений.
Итак, Законом Украины «О внесении изменений» предусмотрены нововведения о возобновлении договора аренды земельного участка, которые являются спорными и ограничивая права арендаторов, полностью защищают интересы арендодателей, предоставляя им больше прав в части выбора арендаторов и отсутствия долга возобновлять договор аренды земли неоднократно с одним и тем же арендатором.
Учитывая нововведения, может возникнуть ситуация, когда арендатор, пользуясь преимущественным правом, обращается к арендодателю с письмом-уведомлением о возобновлении договора аренды земли, а арендодатель в это время подает заявление в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество об исключении сведений о возобновлении договора. При этом, согласно статье 26 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» обратиться с таким заявлением сторона может в любое время до окончания договора аренды земли.
Таким образом, мы снова приходим к выводу, что такие изменения направлены на защиту прав и интересов арендодателей - физических лиц, когда в отношениях аренды они менее защищенной стороной отношений.
Однако, в случае заключения договора аренды земли коммунальной или государственной собственности, незащищенной стороной является именно арендатор, помимо прочих ограничений, с новыми положениями законодательства, не сможет быть уверенным, что принимая земельный участок в пользование на определенный срок, например, для товарного сельскохозяйственного производства, сможет продлить договор аренды земли, а не вынужден будет думать, что делать с усеянными перед окончанием срока действия договора полями.
Что касается изменений в оформлении договоров аренде земли, то законодатель внес изменения в ст.14 Закона Украины "Об аренде земли" и тем самым отметил, что собственник земельного участка может установить требование нотариального удостоверения договора аренды земли и отменить такое требование.
Установка (отмены) требования является односторонней сделкой, подлежащей нотариальному удостоверению.
Такое требование является отягощением прав на земельный участок и подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законом.
Что делать с договорами заключенными до внесения изменений в Земельный кодекс Украины и Закона Украины «Об аренде земли», нужно их перезаключать или нет?
Правила, определенные статьей 126-1 Земельного кодекса Украины относительно возобновления договоров аренды земли, распространяются на договоры аренды земли, заключенные после вступления в силу Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству", а возобновление договоров аренды земли, заключенных до вступления в силу указанного Закона, осуществляется на условиях, определенных таким договорам, по правилам, действующим на момент их заключения.
Следовательно, с учетом всех новшества нас ждут:
Условие о возобновлении договора должно быть предусмотрена самим договором.
При этом, запрещается указывать такое условие в договорах, касающихся аренды земель коммунальной и государственной собственности, кроме случаев если на таких земельных участках расположены здания или сооружения, находящиеся в собственности пользователя или приобретателя права пользования земельным участком.
Возобновить договор аренды по молчаливому согласию возможно только при наличии такой возможности в договоре аренды земли. При этом заключать дополнительное соглашение больше не надо, пролонгация будет происходить автоматически.
Новые положения распространяться на договоры, заключенные до вступления в силу Закона.
Воспользоваться своим право на отказ в возобновлении договора аренды земли может каждая из сторон, обратившись к государственному регистратору не позднее, чем за месяц до окончания такого договора.
При этом в соответствии с положениями Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» обратиться с таким заявлением сторона может в любое время до окончания договора аренды земли.
Учитывая все вышеизложенное, забегая вперед должны признать, что нас ожидает интересная судебная практика
Анищенко Екатерина, адвокат юридической компании «Riyako&Partners»
Аграрная отрасль переживает времена турбулентности, потому сегодня крайне важно быть на шаг впереди внешних угроз. ЛІГА:ЗАКОН предлагает LIGA360 - комплекс информационно-аналитических продуктов для агробизнеса, который поможет объединить всех сотрудников в единой среде для командного управления рисками и принимать сильные решения для удерживания лидерских позиций. Будьте в курсе противоречивых законодательных изменений, активизации рейдерских атак, состояния контрагентов, партнеров, конкурентов и своего предприятия. Только в июне выбирайте LIGA360 для агробизнеса на самых выгодных условиях.
Читайте главные новости, аналитические материалы и интервью ЛІГА:ЗАКОН Бизнес теперь в Telegram! Также подписывайтесь на нашу страницу в Facebook
