Судебные споры в индустрии жилищной застройки относятся к наиболее "чувствительной" категории споров как для застройщиков в разрезе их имиджевых рисков, так и для инвесторов, которые уже вложили свои сбережения в недвижимость и рискуют понести значительные потери. Системный анализ существующей практики и наш опыт в этой сфере дает основания определить основные факторы, которые обусловливают повторение одних и тех же ошибок участниками рынка жилищной застройки.
|
Тимур Бондарев |
Прежде всего, это, конечно, несовершенство существующих моделей привлечения финансирования в строительство жилья, начиная от условно простых инструментов финансирования строительства путем создания жилищно-строительных кооперативов, и заканчивая более сложными моделями финансирования через институты совместного инвестирования, фонды финансирования строительства, пр. Ни одна из указанных моделей до и сих пор не предоставляет инвесторам стопроцентных гарантий возврата вложенных инвестиций, как и не обеспечивает надлежащий контроль их использования в ходе строительства и защиту от непрофессионализма игроков рынка.
Во-вторых, это недостаточная правовая осведомленность инвесторов с основными правилами строительства жилья и базовым пакетом документов, который должен быть у застройщика уже на этапе привлечения инвестиций (в частности, документы на земельный участок, исходные данные, разрешительная документация на строительство, пр.), а также и невнимательность к деталям, как вот: разрешенная высотность, процент застройки, надлежащее целевое назначение земельного участка, соответствие целей застройки градостроительной документации и т.д.
Следующим, но не последним по важности, фактором является "невзвешенный" выбор застройщика, который из-за отсутствия опыта жилищной застройки, достаточной финансовой прочности или из-за собственной недобросовестности не в состоянии обеспечить завершение строительства.
Указанные и другие, в том числе политические, причины становятся основанием для дальнейшего возникновения сложных к разрешению ситуаций, для урегулирования которых инвесторы вынуждены обращаться за помощью к государственным и судебным органам.
Кроме того, учитывая события последнего года, в частности "дефолта" крупного игрока рынка - группы компаний "Укрбуд", - существующие подходы к оценке рисков инвестирования в жилищную застройку и выбору застройщика подлежат критической переоценке.
Далее мы обратим внимание на наиболее характерные примеры ошибок и проблем инвестирования и застройки жилья с позиции сложившейся судебной практики последних лет.
|
Татьяна Сторожук |
1. "Неудачная игра" застройщика с разрешительной документацией может привести к потере права на застройку и, при наихудшем сценарии, - ведет к признанию такой застройки самовольным строительством.
До недавнего времени До вступления в силу изменений в Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" от 17.10.2019 г. № 199-IX органы государственного архитектурно-строительного контроля и надзора имели достаточно широкие полномочия относительно аннулирования выданных разрешительных документов, в частности, в случае их несоответствия градостроительной документации, выданным градостроительным условиям и ограничениям, проектной документации на строительство и тому подобное. Такие положения сформировали соответствующую судебную практику и практическое понимание требований, которые следует учитывать при оценке возможных последствий нарушений в сфере градостроительной деятельности.
Так, в постановлении от 24 апреля 2019 года по делу № 826/20177/16 Верховный Суд ("ВС") пришел к выводу, что разрешение на выполнение строительных работ может быть аннулировано в случае, если будет установлено, что заказчиком строительства осуществлена корректировка проектной документации с нарушением установленного законом порядка.
При принятии упомянутого судебного решения суд исходил из того, что после получения разрешения на строительство проектная документация объекта строительства была скорректирована, в результате чего изменились технико-экономические показатели (увеличились площадь застройки, строительный объем, общая площадь, общая площадь квартир, высота здания, изменилась этажность). При рассмотрении дела суды выяснили, что скорректированная проектная документация разработана с нарушением требований градостроительного законодательства, ее отдельные положения не соответствуют градостроительным нормам и стандартам.
Сегодня органы архитектурно-строительного контроля и надзора лишены полномочий отменять вышеупомянутые разрешительные документы, исходные данные на строительство на каких-либо основаниях, кроме как исполнения судебного решения. Однако, не следует отрицать дальнейшее развитие судебной практики в разрезе исков, которые могут быть поданы органами архитектурно-строительного контроля или правоохранительными органами в интересах соответствующих государственных органов. На период рассмотрения таких дел выполнение подготовительных или строительных работ может быть приостановлено судом.
2. В некоторых случаях допущенные нарушения приравниваются к самовольному строительству
Среди многочисленной судебной практики по этому вопросу, мы выделили постановление ВС от 15 июля 2020 года по делу № 826/1419/18 Постановление ВС от 15.07.2020 по делу № 826/1419/18, из которого просматривается довольно распространенное на практике нарушение застройщиком требований градостроительной документации и целевого назначения земельного участка.
В частности, в этой ситуации застройщик начал строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с целевым назначением "для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок)", то есть, на земельном участке, где было разрешено строительство индивидуального жилья, а не многоквартирного дома. Кроме указанного, застройщиком также были нарушены требования градостроительной документации (генерального плана города), согласно которой на территории, где находится земельный участок, разрешено строительство жилой (усадебной) недвижимости.
В рамках данного дела суд еще раз обратил внимание на положения статьи 376 Гражданского кодекса Украины и определил, что объект строительства следует считать самовольным строительством при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств: 1) объект построен или строится на земельном участке, не отведенном для этой цели; 2) объект строится без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы; 3) объект строится без надлежаще утвержденного проекта или с существенными нарушениями строительных норм и правил. Исходя из обстоятельств данного дела, суд пришел к выводу о несоответствии целевого назначения земельного участка, на котором истцом осуществляется строительство, фактическим намерениям застройки, что является основанием считать объект самовольным строительством, в частности, поскольку он строится на земельном участке, не отведенном для этой цели.
В зависимости от заявленных исковых требований, последствиями таких нарушений могут быть как отмена разрешительных документов, так и принятие крайней меры для разрешения спора - обязательство снести самовольно построенный объект.
3. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости не лишает объект статуса самовольного строительства
Соответствующие выводы можно сделать из постановления Большой Палаты ВС от 7 апреля 2020 года по делу № 916/2791/13 Постановление Большой палаты ВС от 07.04.2020 года, исходя из которого суд пришел к выводу о неправильном применении судами предыдущих инстанций норм материального права в связи с неправильными выводами судов о потере спорным имуществом правового режима самовольного строительства после его государственной регистрации. Дело направлено на новое рассмотрение для исследования обстоятельств проведенного ответчиком строительства.
4. До введения жилого дома в эксплуатацию признать право собственности на квартиру, в строительство которой были инвестированы средства, физическое лицо не сможет
К таким выводам пришли суды по ряду судебных дел, инициированных инвесторами для разрешения споров с застройщиками, которые не завершили процедуру введения в эксплуатацию домов, в частности, по делам № 522/1029/18, № 760/23795/14-ц.
Учитывая упомянутую судебную практику, инвесторам, которые обращаются с исками к застройщикам по разрешению спора о праве собственности на будущий объект недвижимости, очень важно правильно определить способ защиты своего нарушенного права. Так, в аналогичном споре (дело № 761/5598/15-ц, постановление ВС от 24.04.2019), суд пришел к выводу, что заявленные исковые требования в этом деле - признание имущественных прав, а не права собственности на проинвестированный истцом объект - есть надлежащим и эффективным способом защиты непризнанных имущественных прав, который соответствует содержанию и характеру правоотношений, возникших между сторонами.
5. Возмещение морального вреда инвестору за ненадлежащее исполнение обязательств стало возможным
Определенный резонанс в прошлом году приобрела судебная практика по возмещению инвесторам морального вреда, причиненного ненадлежащим исполнением застройщиком договорных обязательств, в частности, просрочкой завершения строительства. Это, в частности, дело № 755/3509/18, по результатам рассмотрения которого суд пришел к выводу, что, несмотря на отсутствие в договоре оговорки о возмещении морального вреда, такое возмещение может быть применено в соответствии с Законом Украины "О защите прав потребителей".
Такой подход в определенной степени оправдан, учитывая доминирующую практику невключения застройщиками собственной ответственности за срыв сроков завершения строительства в договоры с инвесторами.
***
Принимая во внимание все вышесказанное, как инвесторам, так и девелоперам следует перед принятием решений об инвестировании в тот или иной проект провести детальную "домашнюю" работу по проверке (due diligence) намерений застройки на предмет соответствия градостроительной документации и целевому назначению земельного участка, и в дальнейшем, - следить за соблюдением требований градостроительного законодательства в ходе получения разрешительной документации и осуществления строительства. Если избежать спора все же не удалось, - следует детально проанализировать и правильно определить эффективный способ защиты, который, в случае выигрыша, - оправдает ожидания.
Тимур Бондарев, управляющий партнер Arzinger, руководитель практики недвижимости и строительства, адвокат
Татьяна Сторожук, старший юрист практики недвижимости и строительства Arzinger, адвокат
__
Управляете компанией? Узнайте больше о Liga360 и избавьте себя рутинных задач. Проверяйте надежность партнеров и защитите свои объекты недвижимости от рейдерских захватов. Получайте автоматические уведомления в Telegram о важных новостях. Обсуждайте риски и возможности с командой. Чтобы воспользоваться всеми преимуществами Liga360 - получите тестовый доступ.
