Судові спори в індустрії житлової забудови відносяться до найбільш чутливої категорії спорів як для забудовників в розрізі їх іміджевих ризиків, так і для інвесторів, які уже вклали свої заощадження у нерухомість та ризикують чималими втратами. Системний аналіз існуючої практики та наш досвід в цій сфері дає підстави визначити основні чинники, які зумовлюють повторення одних і тих самих помилок учасниками ринку житлової забудови.
|
Тімур Бондарєв |
Насамперед, це, звісно, недосконалість існуючих моделей залучення фінансування в будівництво житла, починаючи від умовно простих інструментів фінансування будівництва шляхом створення житлово-будівельних кооперативів, та закінчуючи більш складними моделями фінансування через інститути спільного інвестування, фонди фінансування будівництва, ін. Жодна з вказаних моделей й досі не надає інвесторам стовідсоткових гарантій повернення вкладених інвестицій, як і не забезпечує належний контроль їх використання в ході будівництва та захисту від непрофесіоналізму гравців ринку.
По-друге, це недостатня правова обізнаність інвесторів з основними правилами будівництва житла та базовим пакетом документів, який має бути у забудовника вже на етапі залучення інвестицій (зокрема, документи на земельну ділянку, вихідні дані, дозвільна документація на будівництво, ін.), а також неуважність до деталей, як-от: дозволена висотність, відсоток забудови, належне цільове призначення земельної ділянки, відповідність намірів забудови містобудівній документації тощо.
Наступним, але не останнім за важливістю, чинником є "незважений" вибір забудовника, який через відсутність досвіду житлової забудови, достатньої фінансової міцності, чи власне недобросовісність не в змозі забезпечити завершення будівництва.
Наведені та інші, у тому числі політичні, причини стають підґрунтям для подальшого виникнення складних до вирішення ситуацій, для врегулювання яких інвестори вимушені звертатись за допомогою до державних інституцій та судових органів.
Крім того, з огляду на події останнього року, зокрема "дефолту" крупного гравця ринку - групи компаній "Укрбуд", існуючі підходи до оцінки ризиків інвестування у житлову забудову та вибору забудовника підлягають критичній переоцінці.
Далі ми звернемо увагу на найбільш характерні приклади помилок та проблем інвестування та забудови житла з позиції сформованої судової практики останніх років.
|
Тетяна Сторожук |
1. "Невдала гра" забудовника з дозвільною документацією може мати наслідком втрату права на забудову та, при найгіршому сценарії, веде до визнання такої забудови самочинним будівництвом
Донедавна До набрання чинності змін до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.10.2019 р. № 199-IX органи державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду мали досить широкі повноваження щодо анулювання виданих дозвільних документів, зокрема, у разі їх невідповідності містобудівній документації, виданим містобудівним умовам та обмеженням, проектній документації на будівництво тощо. Такі положення сформували відповідну судову практику та практичне розуміння вимог, які слід враховувати при оцінці можливих наслідків порушень в сфері містобудівної діяльності.
Так, в постанові від 24 квітня 2019 року у справі № 826/20177/16 Верховний Суд ("ВС") дійшов висновку, що дозвіл на виконання будівельних робіт може бути анульований в разі встановлення, що замовником будівництва здійснено коригування проектної документації з порушенням встановленого законом порядку.
При ухвалені згаданого судового рішення суд виходив із того, що після отримання дозволу на будівництво проектну документацію об'єкта будівництва було скориговано, у результаті чого змінилися техніко-економічні показники (збільшилися площа забудови, будівельний об'єм, загальна площа, загальна площа квартир, висота будівлі, змінилася поверховість). Під час розгляду справи суди з'ясували, що скоригована проектна документація розроблена з порушенням вимог містобудівного законодавства, її окремі положення не відповідають містобудівним нормам та стандартам тощо.
На сьогодні органи архітектурно-будівельного контролю та нагляду позбавлені повноважень скасовувати вищезгадані дозвільні документи, вихідні дані на будівництво з будь-яких підстав, окрім як на виконання судового рішення. Однак, не слід відкидати подальший розвиток судової практики в розрізі позовів, що можуть бути подані органами архітектурно-будівельного контролю чи правоохоронними органами в інтересах відповідних державних інституцій. На період розгляду таких справ виконання підготовчих чи будівельних робіт може бути зупинено судом.
2. У деяких випадках допущені порушення прирівнюються до самочинного будівництва
Серед численної судової практики з цього питання, ми виділили постанову ВС від 15 липня 2020 року у справі № 826/1419/18, з якої вбачається досить поширене на практиці порушення забудовником вимог містобудівної документації та цільового призначення земельної ділянки.
Зокрема, у цій ситуації забудовник розпочав будівництво багатоквартирного житлового будинку на земельній ділянці із цільовим призначенням "для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)", тобто, на земельній ділянці, де було дозволено будівництво індивідуального житла, а не багатоквартирного будинку. Крім вказаного, забудовником також було порушено вимоги містобудівної документації (генерального плану міста), згідно з якої на території, де розміщена земельна ділянка, дозволено будівництво житлової (садибної) нерухомості.
В рамках даної справи суд ще раз звернув увагу на положенням статті 376 Цивільного кодексу України та визначив, що об'єкт будівництва слід вважати самочинним будівництвом, за наявності хоча б однієї з таких обставин: 1) об`єкт збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) об'єкт будується без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи; 3) об`єкт будується без належно затвердженого проекту або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Виходячи з обставин даної справи, суд дійшов висновку про невідповідність цільового призначення земельної ділянки, на якій позивачем здійснюється будівництво, фактичним намірам забудови, що є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, оскільки він будується на земельній ділянці не відведеній для цієї мети.
Залежно від заявлених позовних вимог, наслідками таких порушень можуть бути як скасування дозвільних документів, так і вжиття крайньої міри для вирішення спору - зобов'язання знести самочинно збудований об'єкт.
3. Державна реєстрація права власності на об'єкт нерухомості не позбавляє об'єкт статусу самочинного будівництва
Дані висновки можна зробити із постанови Великої палати ВС від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, виходячи з якої суд дійшов висновку про неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права у зв'язку з хибними висновками судів про втрату спірним майном правового режиму самочинного будівництва після його державної реєстрації. Справу направлено на новий розгляд для дослідження обставин здійсненого відповідачем будівництва.
4. До введення житлового будинку в експлуатацію визнати право власності на квартиру, в будівництво якої були проінвестовані кошти, фізична особа не зможе
Таких висновків дійшли суди у низці судових справ, ініційованих інвесторами для вирішення спорів із забудовниками, які не завершили процедуру введення в експлуатацію будинків, зокрема, у справах №522/1029/18, №760/23795/14-ц.
З огляду на згадану судову практику, інвесторам, звертаючись із позовами до забудовників щодо вирішення спору про право власності на майбутній об'єкт нерухомості, дуже важливо правильно визначити спосіб захисту свого порушеного права. Так, у аналогічному спорі (справа № 761/5598/15-ц, постанова ВС від 24.04.2019, суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги у цій справі - визнання майнових прав, а не права власності на проінвестований позивачем об'єкт - є належним та ефективним способом захисту невизнаних майнових прав, який відповідає змісту та характеру правовідносин, що виникли між сторонами.
5. Відшкодування моральної шкоди інвестору за неналежне виконання зобов'язань стало можливим
Певного резонансу минулого року набула судова практика з відшкодування інвесторам моральної шкоди, завданої неналежним виконанням забудовником договірних зобов'язань, зокрема, простроченням завершення будівництва. Це, зокрема, справа №755/3509/18, за результатами розгляду якої суд дійшов висновків, що, попри відсутність у договорі застереження про відшкодування моральної шкоди, таке відшкодування може бути стягнуто на підставі Закону України «Про захист прав споживачів».
Такий підхід в певній мірі є виправданим, з огляду на переважну практику не включення забудовниками власної відповідальності за зрив строків завершення будівництва у договори з інвесторами.
***
Беручи до уваги все вищезгадане, як інвесторам, так і девелоперам слід перед прийняттям рішень інвестувати у той чи інших проєкт провести детальну "домашню" роботу щодо перевірки (due diligence) відповідності намірів забудови містобудівній документації та цільовому призначенню земельної ділянки, в подальшому, - слідкувати за дотриманням вимог містобудівного законодавства в ході отримання дозвільної документації та здійснення будівництва. Якщо уникнути спору все ж не вдалось, - слід детально проаналізувати та вірно визначити ефективний спосіб захисту, який, в разі виграшу, - забезпечить задоволення очікувань.
Тімур Бондарєв, керуючий партнер Arzinger, керівник практики нерухомості та будівництва, адвокат
Тетяна Сторожук, старший юрист практики нерухомості та будівництва Arzinger, адвокат
__
Керуєте компанією? Дізнайтеся більше про Liga360 та позбавте себе рутинних завдань. Перевіряйте надійність партнерів та захистіть свої об'єкти нерухомості від рейдерських захоплень. Отримуйте автоматичні сповіщення в Telegram про найважливіші новини. Обговорюйте ризики та можливості з командою. Щоб скористатися усіма перевагами Liga360 - отримайте тестовий доступ.
