Приобретение права аренды земельного участка из земель коммунальной собственности, как правило, служит основанием для реализации того или иного инвестиционного и/или строительного проекта.
Инвесторы (будущие арендаторы) заинтересованы в оперативности возникновения соответствующего права, однако следует учитывать, что сам процесс приобретения права аренды на земельный участок состоит из соответствующих стадий, среди которых можно выделить:
принятие органом местного самоуправления (далее - ОМС) решения о передаче земельного участка в аренду;
подготовка проекта договора аренды;
непосредственное заключение договора аренды с последующей государственной регистрацией соответствующего права.
Конечно, без принятого решения ОМС, согласно которому передается в аренду земельный участок, невозможно заключить и сам договор, поскольку такое решение служит волей владельца на возникновение соответствующих хозяйственных правоотношений, которые характеризуются добровольностью.
Впрочем, распространена практика, при которой именно орган, управомоченный на подготовку проекта договора аренды земельного участка (например, соответствующий Департамент земельных ресурсов, далее - Департамент), не спешит выполнять принятое решение о передаче земельного участка в аренду, готовить соответствующий проект договора и организовывать его заключение (подписание).
При таком развитии событий лицо, в пользу которого принято решение о передаче желаемого земельного участка в аренду, остается в неопределенном состоянии, поскольку решение о передаче земельного участка является действующим, однако невыполненным.
Одним из способов затягивания процесса заключения договора аренды земельного участка служит ситуация, при которой Департамент может требовать для подготовки проекта договора дополнительные документы, не предусмотренные законодательством, или вообще указанным органом не употребляются действия по подготовке проекта договора аренды (последнее также случалось в юридической практике автора) или председатель ОМС не подписывает договор.
Соответственно, инвестор (потенциальный арендатор) сталкивается с ситуацией, при которой необходимо либо в строгом соответствии выполнять указания Департамента/органа местного самоуправления, затягивая процесс заключения желаемого договора аренды и тратя при этом информационные/финансовые/человеческие ресурсы, либо выбрать альтернативный и законный путь для достижения желаемого правового результата.
Считаем, что любые неправомерные основания (варианты действий) со стороны уполномоченных органов не должны служить основанием для неоправданного затягивания или не заключения договора аренды, поскольку обозначенное служило бы проявлением правовой неопределенности в сфере арендных отношений.
При этом, с одной стороны, если инвестор (арендатор) не реализует свой проект (или реализует с существенным уровнем увеличения его сметной составляющей), так и с другой - орган местного самоуправления не получит плату за пользование земельным участком, поскольку такой земельный участок еще не находится в пользовании инвестора (арендатора).
Независимо от того, что в большинстве случаев инвесторы принимают решение выполнять все указания Департамента - как те, что основаны на требованиях законодательства, так и те, что на нем не основываются, существует альтернативный механизм для инвестора - признать договор аренды земли заключенным, по основаниям неправомерных действий именно органа местного самоуправления, ведь одно дело иметь «на руках» решение совета о передаче земли в аренду, а совсем другое - его выполнить.
Выходом из правовой неопределенности относительно заключения договора аренды земельного участка служит механизм, согласно которому за лицом, в пользу которого было принято решение о передаче земельного участка в аренду, закрепляется право аренды путем признания в судебном порядке договора аренды земли заключенным. В судебной практике существовали и альтернативные способы защиты нарушенного права, среди которых судебное решение об обязательствах ответчика заключить договор аренды, однако предъявление этого решения к принудительному исполнению не привело к восстановлению нарушенных прав истца, поскольку судебное решение не было выполнено из-за невозможности такого исполнения без участия органа местного самоуправления (должника), который уклонялся от выполнения указанного судебного решения и отказывался от заключения с истцом соответствующего договора аренды земли (дело № 17/386-36/14-51/197-34/114-10/544).
Независимо от того, что практика обращения с иском о признании договора аренды земли заключенным в редакции, предложенной истцом (инвестором, арендатором), является незначительной (малоизвестной для бизнеса), однако указанный способ защиты нарушенного права является надлежащим и в полной мере отвечает интересам инвестора.
Стоит также отметить, что указанный способ защиты (признание договора заключенным) является довольно удобным, поскольку с момента вступления решения суда, которым исковые требования удовлетворены, возникает правовая возможность для регистрации соответствующего права аренды в государственном реестре без участия ОМС.
Однако для того, чтобы в судебном порядке признать договор аренды заключенным необходимо провести квалифицированную юридическую подготовительную работу и проанализировать:
содержание соответствующего решения о передаче в аренду земельного участка на предмет выполнения со стороны инвестора обязанностей, определенных указанным решением;
процедуру подготовки проекта договора аренды и его подписание со стороны органа местного самоуправления;
требования Департамента к инвестору на предмет их законности и тому подобное;
другие риски, связанные с возможными возражениями ОМС в будущем судебном процессе.
Вместе с тем, автор отмечает, что суды также обращают внимание и на действия самого инвестора с момента принятия решения о передаче земли в аренду и до момента обращения в суд. И если с момента принятия решения прошло много времени (в практике автора были случаи принятия решений по 10-ти и более летней давностью), то дополнительно исследуются вопросы и в отношении действий, совершенных именно инвестором во исполнение решения о передаче земли в аренду, поскольку бездействие со стороны инвестора не служит хорошим основанием.
Резюмируя отметим, что механизм получения на правах аренды земельного участка коммунальной формы собственности имеет свои особенности, знание которых позволяет умело использовать действующее земельное законодательство для достижения желаемого правового результата, ведь законные права и охраняемый интерес добросовестных участников хозяйственного оборота не должны ставить в зависимость от злоупотреблений со стороны уполномоченного органа местного самоуправления.
Часто работаете с договорами? Проверьте их с функционалом CONTRACTUM в LIGA360. Незначительные слова, ошибки в нумерации, реквизитах и структуре подсветятся автоматически. Закажите прямо сейчас и сделайте договорную работу более эффективной.
