Визнання договору оренди земельної ділянки укладеним: Орендар vs ОМС

Набуття права оренди земельної ділянки із земель комунальної власності, як правило, слугує правовою підставою для реалізації того чи іншого інвестиційного та/чи будівельного проєкту.

Інвестори (майбутні орендарі) зацікавлені у оперативності виникнення відповідного права, однак варто враховувати, що сам процес набуття права оренди на земельну ділянку складається із відповідних стадій, серед яких можна виокремити:

• прийняття органом місцевого самоврядування (далі - ОМС) рішення про передачу земельної ділянки в оренду;

• підготовка проєкту договору оренди;

• безпосереднє укладення договору оренди з наступною державною реєстрацією відповідного права.

Звичайно, без прийнятого рішення ОМС, відповідно до якого передається в оренду земельна ділянка, неможливо укласти і сам договір, оскільки таке рішення слугує волею власника на виникнення відповідних господарських правовідносин, які характеризуються добровільністю.

Утім, поширеною є практика, за якої саме орган, управомочений на підготовку проєкту договору оренди земельної ділянки (наприклад, відповідний Департамент земельних ресурсів, далі - Департамент), не поспішає виконувати прийняте рішення про передачу земельної ділянки в оренду, готувати відповідний проєкт договору та організовувати його укладання (підписання).

За такого розвитку подій особа, на користь якої прийнято рішення про передачу бажаної земельної ділянки в оренду, залишається у невизначеному стані, оскільки рішення про передачу земельної ділянки є чинним, проте невиконаним.

Одним із способів затягування процесу укладення договору оренди земельної ділянки слугує ситуація, за якої Департамент може вимагати для підготовки проєкту договору додаткові документи, не передбачені законодавством, або взагалі указаним органом не вживаються дії щодо підготовки проєкту договору оренди (останнє також траплялося у юридичній практиці автора) або голова ОМС не підписує договір.

Відповідно, інвестор (потенційний орендар) стикається із ситуацією, за якої необхідно або у чіткій відповідності виконувати вказівки Департаменту/органу місцевого самоврядування, затягуючи процес укладення бажаного договору оренди і витрачаючи при цьому інформаційні/фінансові/людські ресурси, або обрати альтернативний та законний шлях для досягнення бажаного правового результату.

Вважаємо, що будь-які неправомірні підстави (варіанти дій) зі сторони уповноважених органів не мають слугувати підставою для невиправданого затягування чи не укладання договору оренди, оскільки означене слугувало би виявом правової невизначеності у сфері орендних відносин.

При цьому, з однієї сторони, якщо інвестор (орендар) не реалізує свій проєкт (або реалізує із суттєвим рівнем збільшення його кошторисної складової), так і з іншої - орган місцевого самоврядування не отримає плату за користування земельної ділянкою, оскільки така земельна ділянка ще не перебуває у користуванні інвестора (орендаря).

Незалежно від того, що у більшості випадків інвестори приймають рішення виконувати усі вказівки Департаменту - як ті, що ґрунтуються на вимогах законодавства, так і ті, що на ньому не ґрунтуються, існує альтернативний механізм для інвестора - визнати договір оренди землі укладеним, з підстав неправомірних дій саме органу місцевого самоврядування, адже одна справа мати «на руках» рішення ради про передачу землі в оренду, а зовсім інша - його виконати.

Виходом із правової невизначеності щодо укладення договору оренди земельної ділянки слугує механізм, відповідно до якого за особою, на користь якої було прийнято рішення про передачу земельної ділянки в оренду, закріплюється право оренди шляхом визнання в судовому порядку договору оренди землі укладеним. У судовій практиці існували й альтернативні способи захисту порушеного права, серед яких, судове рішення про зобов`язання відповідача укласти договір оренди, однак пред`явлення цього рішення до примусового виконання не призвело до відновлення порушених прав позивача, оскільки судове рішення не було виконано через неможливість такого виконання без участі органу місцевого самоврядування (боржника), який ухилявся від виконання зазначеного судового рішення та відмовлявся від укладення з позивачем відповідного договору оренди землі (справа № 17/386-36/14-51/197-34/114-10/544).

Незалежно від того, що практика звернення із позовом про визнання договору оренди землі укладеним у редакції, запропонованій Позивачем (інвестором, орендарем), є незначною (маловідомою для бізнесу), однак вказаний спосіб захисту порушеного права є належним і у повній мірі відповідає інтересам інвестора.

Варто також відмітити, що указаний спосіб захисту (визнання договору укладеним) є доволі зручним, оскільки з моменту набрання рішення суду, яким позовні вимоги задоволено, виникає правова можливість для реєстрації відповідного права оренди в державному реєстрі без участі ОМС.

Однак для того, щоб у судовому порядку визнати договір оренди укладеним необхідно провести кваліфіковану юридичну підготовчу роботу та проаналізувати:

• зміст відповідного рішення про передачу в оренду земельної ділянки на предмет виконання зі сторони інвестора обов'язків, визначених указаним рішенням;

• процедуру підготовки проєкту договору оренди та його підписання зі сторони органу місцевого самоврядування;

• вимоги Департаменту до інвестора на предмет їх законності тощо;

• інші ризики, пов'язані з можливими запереченнями ОМС у майбутньому судовому процесі.

Разом з тим, автор відмічає, що суди також звертають увагу і на дії самого інвестора від моменту прийняття рішення про передачу землі в оренду і до моменту звернення в суд. І якщо від моменту прийняття рішення минуло багато часу (у практиці автора траплялися випадки прийняття рішень з 10-ти і більше річною давниною), то додатково досліджуються питання і щодо дій, вчинених саме інвестором на виконання рішення про передачу землі в оренду, оскільки бездіяльність зі сторони інвестора не слугує гарним підґрунтям.

Резюмуючи зазначимо, що механізм отримання на правах оренди земельної ділянки комунальної форми власності має свої особливості, знання яких дозволяє уміло використовувати чинне земельне законодавство для досягнення бажаного правового результату, адже законні права та охоронюваний інтерес добросовісних учасників господарського обороту не повинні ставити в залежність від зловживань зі сторони уповноваженого органу місцевого самоврядування.