Этот год мы смело можем назвать годом земельной реформы. Драйверами процесса реформирования земельных отношений было украинское общество, Европейский суд по правам человека и европейские партнеры Украины.
|
Руслан Редька, управляющий партнер Legal House |
Итоги 2021 года. Вспомнить все
Запуск рынка земли
01.07.2021 вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об условиях обращения земель сельскохозяйственного назначения» №552-ІХ, ознаменовавший запуск рынка земли, что стало знаковым событием для Украины. Ожидаемой «измены» не произошло, хотя к моменту запуска рынка земли в украинской аграрной среде шли серьезные дискуссии и споры, были определенные страхи и опасения относительно функционирования рынка.
Теперь все владельцы ранее подмораторных сельскохозяйственных земель получили право свободно распоряжаться своей собственностью.
Так, по состоянию на 10.12.2021 г. по официальным данным Минагрополитики в Украине зарегистрировано 60 658 сделок с землей.
Небольшое количество соглашений отражает настроения землевладельцев, которые не готовы продавать земельные участки по средним ценам, которые в Украине составляют 1000 долларов США за 1 га сельскохозяйственной земли.
Совершенствование и дерегулирование земельных отношений
27.05.2021 вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об усовершенствовании системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений» №1423-ХІ, который продлил законодательные инициативы по децентрализации и передаче полномочий по управлению земельными ресурсами на своей территории.
Во-первых, объединенные территориальные общины приобрели полномочия по распоряжению землями государственной собственности на их территории. Так, все несформированные земельные участки государственной собственности, расположенные за пределами населенных пунктов в пределах соответствующих территориальных общин, перешли в коммунальную собственность в автоматическом порядке по административно-территориальному принципу. Для того чтобы приобрести право на земельные участки государственной собственности, зарегистрированные в Государственном земельном кадастре, а право на них зарегистрировано за государством в лице соответствующих органов, ОТГ необходимо зарегистрировать переход права собственности на такие земли в Государственном реестре прав.
Во-вторых, произошло обновление процедуры изменения вида целевого назначения земельных участков. Отныне изменение целевого назначения частных земельных участков будет осуществляться сельским, поселковым, городским советом. Что касается вида использования земельного участка в пределах категории земель и его целевого назначения, то отныне виды использования земельного участка в пределах определенной категории земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) определяются собственником (пользователем) самостоятельно, в пределах требований, установленных для использования этой категории земель (с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству).
В-третьих, упрощена процедура согласования документации по землеустройству и отменена государственная экспертиза землеустроительной документации. Благодаря законодательным изменениям сейчас процедура согласования документации по землеустройству стала проще, благодаря существенному сужению перечня компетентных органов, с которыми необходимо согласовывать соответствующую документацию. Что касается экспертизы землеустроительной документации, то начиная с 28.04.2021 г. процедура государственной экспертизы землеустроительной документации отменена.
В-четвертых, отменены специальные разрешения на снятие и перенос почвенного покрова (плодородного слоя почвы). Сейчас у владельцев земельных участков и землепользователей отсутствует какая-либо необходимость в получении специальных разрешений на снятие и перенос почвенного покрова (плодородного слоя почвы). Отныне для получения права на снятие и перенос почвенного покрова земельных участков землевладельцу/землепользователю необходимо разработать рабочий проект землеустройства (без необходимости получения разрешения от Госгеокадастра).
|
Дмитрий Савчук, старший юрист Legal House |
Обязательность продажи права пользования (аренда, эмфитевзис, суперфиций) коммунальной/государственной землей на электронных земельных торгах
06.07.2021 вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о продаже земельных участков и получении права пользования ними через электронные аукционы».
Для практической реализации положений этого закона были приняты требования по подготовке и проведению земельных торгов для продажи земельных участков и приобретению прав пользования ними (аренды, суперфиции, эмфитевзиса), утвержденные постановлением Кабмина от 22.09.2021 №1013.
Теперь земельные аукционы проходят в режиме реального времени в Интернете на государственной электронной площадке «ProZorro. Продажи». Информацию о проведении земельных аукционов и результатах их проведения теперь может увидеть любое лицо. Представление документов для участия в земельном аукционе происходит в электронной форме и с помощью квалифицированной электронной цифровой подписи.
Для проведения земельных торгов организатор земельных торгов будет заключать соответствующее соглашение с оператором электронной площадки, подключенной к электронной торговой системе.
Организатором земельного аукциона может быть как собственник земли частной собственности, так и орган государственной власти (местного самоуправления) по землям государственной (коммунальной) собственности с учетом требований земельного законодательства.
Прогнозы на 2022 год
Предпосылок для существенного повышения активности обращения земель сельскохозяйственного назначения на рынке земли в 2022 году нет.
Повышение активности обращения сельскохозяйственных земель следует ожидать с 01.01.2024. Триггером оживления оборота земель в условиях рынка земли станет прямой допуск к участию юридических лиц и существенное увеличение площади земель сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в одних руках (концентрации) на уровне 10 000 га.
Расширение полномочий ОТГ
С 27.05.2022 исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов получат полномочия в части осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель. По-прежнему функции по государственному контролю за использованием и охраной земель останутся у территориальных органов Госгеокадастра.
Эти изменения важны для ОТГ с точки зрения получения контролирующих функций соблюдения земельного законодательства землевладельцами (землепользователями) всех категорий и форм собственности в пределах территории ОТГ.
Потенциальные изменения в налогообложении АПК
30.11.2021 Верховная Рада Украины приняла Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины по обеспечению сбалансированности бюджетных поступлений», предусматривающий ряд изменений к регулированию налоговой нагрузки на сельскохозяйственных производителей.
Ключевой новеллой закона является введение минимальной величины налогового обязательства, которую агропредприятия при любых обстоятельствах обязаны будут уплачивать в бюджет. Прежде всего, это касается сельскохозяйственных предприятий, осуществляющих производство и реализацию собственной сельскохозяйственной продукции и/или пользующихся земельными участками (за пределами населенных пунктов), отнесенных по составу угодий к сельскохозяйственным.
Предполагается, что минимальное налоговое обязательство не может быть меньше 4% от нормативно-денежной оценки земельного участка. Это значит, что сельхозпроизводитель должен уплатить разницу, если сумма его налоговых обязательств ниже установленного минимального порога в 4 % от нормативной денежной оценки земельного участка.
Если принятый Верховной Радой Украины закон будет подписан Президентом Украины в предлагаемой редакции и не претерпит существенных изменений в части налогообложения сельхозпроизводителей, тогда следует ожидать существенного подорожания цен на сельскохозяйственную продукцию.
Аграрный бизнес требует комплексной защиты. Решение LIGA360 - ваш надежный помощник для своевременного реагирования на рейдерские атаки, противоречивые законодательные изменения и изменения контрагентов. Подробности по ссылке.
