Антирейдерские новации: разбор Закона №2255-IX

Совершенствовать противодействие рейдерству и устранять пробелы и недостатки в действующем законодательстве в Украине начали еще в 2020 году. Речь идет о законопроекте №3774 от 2 июля 2020 года, который был принят только недавно. Так, 12 мая 2022 года парламентарии поддержали его 311 голосами, что свидетельствует о действительной потребности в указанных изменениях, особенно с началом войны россии против Украины. Закон Украины от 12 мая 2022 года № 2255-IX «О внесении изменений в некоторые законы Украины об усовершенствовании механизма противодействия рейдерству» (далее - Закон) вступает в силу 26 июля 2022 года, кроме некоторых положений, которые вступают в силу позже.

Этим Законом вносятся изменения в законы  "Об аренде земли" "О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их обременений", "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований", "Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью".

Ключевыми изменениями в новом антирейдерском законодательстве являются, в частности, введение государственной регистрации юридических лиц и ФЛП в автоматическом режиме, изменение порядка обжалования действий государственных регистраторов, порядок расторжения договора аренды земли, особенности регистрации прав на недвижимое имущество при наличии обременений, обязательная публикация решений Министерства юстиции Украины и его территориальных органов по результатам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации на их официальных веб-сайтах. Рассмотрим эти изменения подробнее.

НОВЕЛЛЫ В СФЕРЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ И ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ-ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ

Проведение регистрационных действий в отношении юридических лиц и ФЛП в автоматическом режиме

Основной новеллой в сфере государственной регистрации юридических лиц и ФЛП является возможность проведения отдельных регистрационных действий в автоматическом режиме. Так, Закон Украины "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований" дополнен статьей 25-1, которая определяетособенности такой регистрации.

Без участия государственного регистратора с использованием Единого государственного вебпортала электронных услуг в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований (далее - ЕГР) в отношении ФЛП проводится государственная регистрация:

- физического лица предпринимателем (первичная);

- изменений к сведениям о ФЛП;

- прекращение предпринимательской деятельности ФЛП, кроме государственной регистрации прекращения предпринимательской деятельности ФЛП в связи с его смертью, объявлением умершим или признанием безвестно отсутствующим.

Без участия государственного регистратора с использованием Единого государственного вебпортала электронных услуг в ЕГР в отношении юридического лица проводится государственная регистрация:

- создания юридического лица на основании модельного устава;

- изменений к сведениям о юридическом лице, которая проводится исключительно на основании сведений, указанных руководителем юридического лица в заявлении, и не требует решения участников юридического лица, в частности, изменение местонахождения юридического лица, видов деятельности, информации для осуществления связи с юридическим лицом;

- изменений к сведениям о юридическом лице, которая требует решение участников юридического лица (кроме решений относительно размера уставного (складочного) капитала, размера долей в уставном (складочном) капитале, составе участников или руководителя юридического лица), - при условии единодушного принятия решения такими участниками, что подтверждается их квалифицированными электронными подписями;

- решения о прекращении юридического лица или об отмене решения о прекращении юридического лица, принятого его участниками или соответствующим органом юридического лица, - при условии единодушного принятия решения такими участниками или соответствующим органом юридического лица, что подтверждается их квалифицированными электронными подписями.

При проведении государственной регистрации в автоматическом режиме программное обеспечение ЕГР устанавливает наличие (отсутствие) запрета на совершение регистрационных действий, а в отношении ФЛП проверяет, содержит ли ЕГР сведения об уже зарегистрированном ФЛП. При отсутствии таких сведений программное обеспечение ЕГР обеспечивает проведение государственной регистрации.

При наличии соответствующих сведений в ЕГР физическое лицо, руководителя или учредителей (участников) юридического лица информируют об этом. Однако с редакции соответствующего положения Закона остается непонятным, сможет ли осуществление такого информирования технически предотвратить дальнейшую регистрацию.

Проведение регистрационных действий в отношении юридических лиц и ФЛП в автоматическом режиме станет доступным через 4 месяца со дня опубликования Закона, то есть 26 сентября 2022 года.

Касательно других изменений в сфере государственной регистрации юридических лиц и ФЛП

Еще одно существенное изменение: Закон не предусматривает оснований для приостановления рассмотрения документов, поданных для государственной регистрации. Фактически государственный регистратор сможет либо осуществить соответствующую государственную регистрацию, либо отказать в ней.

Согласно действующему законодательству, если документы государственному регистратору представляют не в полном объеме, рассмотрение заявления приостанавливается, и заявителю предоставляется возможность подать дополнительные документы без повторной уплаты административного сбора. Однако после вступления в силу Закона (с 26 июля 2022 года) предоставление неполного комплекта документов будет основанием для отказа в государственной регистрации. По общему правилу, в случае отказа в государственной регистрации административный сбор не возвращается. Но если в течение месяца со дня принятия решения об отказе заявитель повторно представляет документы для соответствующей государственной регистрации, административный сбор не взимается.

Кроме того, внесенные Законом изменения возлагают на государственного регистратора дополнительные обязанности, в частности:

- проверять наличие в ЕГР запрета на совершение регистрационных действий;

- безотлагательно, но не позднее следующего рабочего дня, сообщать Министерству юстиции Украины о факте использования его идентификаторов доступа к ЕГР другими лицами и обо всех известных ему регистрационных действиях в ЕГР, проведенных с неправомерным использованием таких идентификаторов.

Кроме этого, Закон устанавливает дополнительные требования к документам, которые подаются для государственной регистрации смены руководителя юридического лица. Решение уполномоченного органа управления юридического лица (кроме акционерных обществ, общественных формирований и объединений совладельцев многоквартирного дома) о смене руководителя юридического лица в случаях, когда для принятия такого решения достаточно голосов не более 10 человек, подписывается учредителями (участниками), уполномоченными ими лицами, которые голосовали за такое решение и количества голосов которых достаточно для принятия решения, если иное не предусмотрено уставом юридического лица.

НОВЕЛЛЫ В СФЕРЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ИХ ОБРЕМЕНЕНИЙ

Новые требования к расторжению договора аренды земли

Принятый Закон изменяет процедуру расторжения договора аренды (субаренды) земель сельскохозяйственного назначения, по которому арендатором (субарендатором) является юридическое лицо частного права (кроме акционерного, полного и коммандитного общества). Согласно внесенным изменениям в Закон Украины «Об аренде земли», сделка о расторжении такого договора аренды (субаренды) признается значительной и требует предварительного принятия решения общим собранием участников или другим высшим органом управления юридического лица. Закон констатирует, что при отсутствии такого решения сделка о расторжении договора аренды (субаренды) ничтожна. Единственное исключение - если устав юридического лица-арендатора прямо предусматривает, что такие сделки не значительны, а потому не требуют дополнительных решений общего собрания участников.

Такие изменения вступят в силу через 4 месяца со дня опубликования Закона, то есть 26 сентября 2022 года.

Обязательное предоставление информации по запросу государственного регистратора

Законом установлено, что с 26 июля 2022 года органы государственной власти, предприятия, учреждения и организации, которые проводили оформление и/или регистрацию прав, обязаны по запросу государственного регистратора безвозмездно предоставлять информацию, необходимую для проведения государственной регистрации прав, возникших до 01 января 2013 или приобретаются из прав, возникших до 01 января 2013 года. Вместе с этим срок для предоставления такой информации не должен превышать 3 рабочих дней с момента получения такого запроса, а сама информация должна быть предоставлена в бумажной и (по возможности) в электронной форме.

Синхронизация Государственного реестра прав на недвижимое имущество (ГРВП) и Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЕГЭССС)

Согласно изменениям, внесенным Законом, при регистрационных действиях или получении информации с ГРВП осуществляется обновление информации по характеристикам недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, в частности его состава, площади, объема и технического состояния. Такая актуализация происходит в режиме реального времени в порядке информационного взаимодействия с ЕГЭССС. При отсутствии в ЕГЭССС информации о соответствующем объекте недвижимости, в ГРВП отображается имеющаяся в нем информация.

Указанные изменения вступят в силу через 3 месяца со дня опубликования Закона, то есть 26 августа 2022, однако в любом случае не ранее следующего дня после опубликования Министерством юстиции Украины в газете "Голос Украины" сообщения о введении электронного информационного взаимодействия между ЕГЭССС и ГРВП.

Новые правила открытия раздела ДРПП

Законом нормировано, что открытие раздела относительно земельного участка осуществляется исключительно при наличии информации о нем в Государственном земельном кадастре, а относительно вновь создаваемого недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, - при наличии сведений о таком объекте в ЕГЭССС.

Расширен перечень оснований, когда обременение прав на недвижимое имущество не препятствует государственной регистрации.

При наличии обременений прав на недвижимое имущество государственный регистратор не отказывает в государственной регистрации:

- прав на основании документа, отличного от договора, в отношении которого собственником недвижимого имущества установлено требование нотариального удостоверения (если обременением является требование нотариального удостоверения договора, установленное собственником имущества);

- прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения (если обременением является намерение владельца земельного участка сельскохозяйственного назначения по его продаже);

- прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кроме государственной регистрации права собственности на такой участок в результате внесения его в уставный капитал юридического лица или государственной регистрации ипотеки земельного участка сельскохозяйственного назначения (если обременением является преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения);

- право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в результате внесения его в уставный капитал юридического лица или государственной регистрации ипотеки земельного участка сельскохозяйственного назначения при наличии согласия субъекта преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения (если обременением является преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения);

- прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кроме передачи эмфитевтом земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду (если обременением является запрет передачи эмфитевтом земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду);

- исправление технической ошибки согласно ст. 26 Закона Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений".

Случаи, в которых заявление собственника недвижимости о запрете на совершение регистрационных действий не принимается:

- не установлено лицо заявителя;

- не установлена принадлежность недвижимого имущества заявителю на праве собственности;

- не истек 5-дневный срок для повторной подачи заявления по одному и тому же объекту недвижимого имущества.

НОВЫЕ ПРАВИЛА ОБЖАЛОВАНИЯ РЕШЕНИЙ, ДЕЙСТВИЙ ИЛИ БЕЗДЕЙСТВИЯ В СФЕРЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Существенные изменения также претерпели положения Закона Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений" и Закона Украины "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований" в части порядка обжалования решений, действий или бездействия в сфере государственной регистрации.

Первое, на что следует обратить внимание - это сроки обжалования. Действующая редакция ст. 34 Закона Украины "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований" и ст. 37 Закона Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений" предусматривает, что решения, действия или бездействие государственного регистратора могут быть обжалованы в течение 60 календарных дней со дня принятия обжалуемого решения или со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении его прав соответствующим действием или бездействием. То есть обжаловать можно любое решение независимо от даты его принятия, если лицо докажет, что узнало о нем только недавно. Однако после вступления Закона в силу это правило работать не будет.

Согласно Закону, срок для обжалования решения, действий или бездействия государственного регистратора, субъекта государственной регистрации прав составляет 2 месяца со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своих прав, но не позднее одного года со дня принятия соответствующего решения, осуществления действия или бездействия. То есть, если лицо узнало о решении, которое обжалуется, более чем через год с момента его принятия (независимо от уважительности причин), Министерство юстиции Украины оставит такую жалобу без рассмотрения. При этом Закон не предусматривает оснований для возобновления пропущенного срока.

Аналогичный подход применяется к обжалованию решений, действий или бездействия территориальных органов Министерства юстиции Украины. Соответствующие жалобы подаются в Министерство юстиции Украины в течение 1 месяца со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своих прав, но не позднее 6 месяцев со дня принятия соответствующего решения, совершения действия или бездействия.

Кроме этого, Закон предусматривает возможность подачи жалобы в электронной форме при подписании ее заявителем с использованием средств электронной идентификации с высоким уровнем доверия.

Если жалоба подана лицом, не имеющим на это полномочий, или не содержит сведений, которые в соответствии с Законом обязательно должны быть указаны в жалобе, ее вернут заявителю на основании мотивированного решения Министерства юстиции Украины, его территориального органа не позднее чем через 15 дней со дня ее поступления. Возврат жалобы не лишает заявителя права на ее повторную подачу, а течение срока на обжалование приостанавливается со дня подачи жалобы до дня ее возврата заявителю.

Еще одна новелла: жалобы на решения, действия или бездействие в сфере государственной регистрации прав, уведомления государственного регистратора о выявленных им фактах использования его идентификаторов доступа реестра другими лицами могут быть объединены для рассмотрения, если это будет способствовать своевременному, всестороннему и объективному установлению соответствующих обстоятельств.

Срок рассмотрения жалобы составляет 1 месяц со дня ее поступления и при необходимости может быть продлен. Однако общий срок для решения вопросов, поднятых в жалобе, не может превышать 45 дней.

По результатам рассмотрения жалобы органы юстиции принимают одно из следующих решений:

- об удовлетворении жалобы;

- об отказе в удовлетворении жалобы;

- об оставлении жалобы без рассмотрения по существу.

Принятое решение не позднее следующего рабочего дня со дня его принятия размещается на официальном сайте Министерства юстиции Украины или соответствующего территориального органа.

Жалоба остается без рассмотрения по существу, если:

- истек срок для подачи жалобы;

- Министерство юстиции Украины, его территориальный орган по результатам рассмотрения жалобы по тому же вопросу уже принимали решение об удовлетворении жалобы или об отказе в ее удовлетворении;

- имеется информация об открытом по заявлению заявителя судебном производстве, предметом которого является обжалование тех же решений, действий или бездействия в сфере государственной регистрации;

- жалобу подало лицо, права которого в связи с обжалуемым решением, действием или бездействием в сфере государственной регистрации не нарушены;

- жалобу подало лицо, не имеющее на это полномочий;

- заявитель подал в Министерство юстиции Украины, его территориальный орган заявление об оставлении жалобы без рассмотрения.

В итоге

Новый антирейдерский Закон вводит действенные меры и механизмы с тем, чтобы обеспечить незыблемость права собственности. Принятые изменения устраняют искусственные барьеры для рассмотрения Министерством юстиции Украины жалоб в сфере государственной регистрации, совершенствуют процедуру такого рассмотрения, обеспечивают возможность осуществлять отдельные регистрационные действия без вмешательства государственного регистратора, а также вводят ряд других мер, цель которых - предотвратить противоправный захват бизнеса и незаконное завладение недвижимостью.

Марта Грунская, адвокат, старший юрист ЮФ INTEGRITES

Кристина Шипоша, адвокат, старший юрист ЮФ INTEGRITES