Нормы, регулирующие основания и процедуру аренды земель сельскохозяйственного назначения менее чем за последний год уже дважды претерпевали изменения. Так, после введения военного положения был введен ряд положений, связанных с ограничением обращения соответствующей категории земель, большинство из которых было отменено принятым в октябре Законом № 2698-IX.
|
Яськив Богдан, старший партнер ЮФ Тотум, адвокат |
«Довоенные» правила аренды земли сельскохозяйственного назначения
Согласно привычным нормам любое физическое или юридическое лицо может получить земельный участок сельскохозяйственного назначения в аренду, заключив соответствующий договор с его собственником/распорядителем. Если в аренду передаются земельные участки публичной формы собственности - обязательно отчуждение соответствующего вещного права на земельных торгах с учетом максимальной разрешенной площади для одного участка - 20 гектаров. В то же время необходимость проведения аукционов нивелировалась в случаях, предусмотренных частями 2, 3 статьи 134 Земельного кодекса Украины, например, в случае передачи земельных участков в аренду гражданам для сенокошения и выпаса скота. Принадлежащие частным субъектам земельные участки могут передаваться в пользование как через земельные аукционы, так и без соблюдения соответствующей процедуры - по усмотрению их владельцев. Так, с момента фактического старта функционирования электронных земельных торгов (ноябрь 2021 г.) до конца февраля 2022 г. было объявлено более 2400 аукционов по аренде сельскохозяйственных земель, которые охватывали 21 376 га. Что касается условий договора аренды, то они устанавливаются по согласованию сторон с соблюдением обязательных законодательных требований, в частности, о сроке действия договора, размере арендной платы (для земель публичной формы собственности). Право аренды земельного участка возникает только с момента его гос регистрации.
Как защитить земельный участок от рейдерских захватов? Попробуйте SMS-Маяк Земля - ??сервис информирования о начале и ходе регистрационной процедуры по объектам землеустройства. Детали по ссылке.
Аренда земли сельскохозяйственного назначения в условиях военного положения
Начало полномасштабных военных действий на территории Украины и вызванное им остановка функционирования Государственного земельного кадастра и Государственного реестра прав на недвижимое имущество сделали невозможным реализацию привычного порядка приобретения права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения. В таких условиях были введены вынужденные меры по предотвращению продовольственного кризиса в государстве.
Так, 07.04.2022 года вступил в силу Закон Украины № 2145-IX, который предусмотрел:
запрет на проведение земельных торов относительно прав пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения публичной формы собственности;
особый механизм передачи в аренду земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства сроком до одного года с четко определенными условиями договора и без государственной регистрации вещного права;
запрет на формирование земельных участков сельскохозяйственного назначения, кроме установленных исключений;
процедуру автоматического годового возобновления договоров аренды сельскохозяйственных земель.
Вышеупомянутые положения помогли решить срочные проблемы с посевной кампанией 2022 года, однако со временем, преимущественно, потеряли свою актуальность.
|
Ищенко Анастасия, младший юрист ЮФ Тотум |
Закон № 2698-IX: возврат к привычным механизмам обращения сельскохозяйственной земли
Учитывая возобновление работы Государственного земельного кадастра и Государственного реестра прав на недвижимое имущество в мае текущего года, потребность в применении большинства «военных» нововведений исчезла. Учитывая указанное 19 октября 2022 года, Верховной радой Украины был принят. Закон № 2698-IX, которым предлагается восстановить довоенные процедуры оформления прав пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения. Закон направлен на подпись Президенту Украины, а его положения относительно сельскохозяйственных земель вступят в силу со дня, следующего за днем его опубликования.
Во-первых, указанным Законом отменен запрет на формирование земельных участков сельскохозяйственного назначения и проведение земельных торгов относительно соответствующих участков государственной и коммунальной собственности.
Также нормами Закона предусмотрено применение введенной в период военного состояния процедуры передачи в аренду земельных участков публичной формы собственности для товарного с/х производства исключительно в случае, если Государственный земельный кадастр не функционирует на всей территории Украины. Таким образом, с момента вступления Закона в силу сельскохозяйственные участки государственной и коммунальной собственности будут передаваться в аренду в привычном порядке - проведение земельных торгов (с учетом установленных исключений), заключение договора и регистрация права аренды в Государственном реестре вещных прав.
В случае, если ситуация будет изменяться и потребовать принятия Госгеокадастром решения о приостановлении функционирования автоматизированной системы ГЗК, то через 30 рабочих дней со дня принятия соответствующего приказа и до момента возобновления работы системы будет применяться «военный» порядок передачи земель для товарного с/х производства.
То есть земельные участки будут передаваться максимум на годовой срок, без проведения земельных торгов и с регистрацией договора (а не права) в Книге регистрации землевладений и землепользований, проводимой районной военной администрацией.
Еще одно нововведение изучаемого Закона - прекращение автоматического возобновления договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Таким образом, возобновленными без волеизъявления сторон и внесения соответствующих сведений в ДРРП можно считать лишь договоры аренды, срок действия которых истекает с 07.04.2022 (дата вступления в силу «военных» изменений) до момента вступления в силу Закона № 2698-IX. В случае, если срок пользования земельным участком будет истекать позже, для возобновления соответствующего договора необходимо будет соблюдать процедуру, предусмотренную Законом Украины «Об аренде земли» и условия желаемого к возобновлению договора.
Резюмируя
По данным Минагрополитики, если в довоенный период в рамках рынка земли было зафиксировано более чем стотысячное количество сделок, то с момента полномасштабного вторжения такой показатель достиг лишь 28 тысяч. Значительное падение показателей обращения сельскохозяйственных земель частично было вызвано и законодательными ограничениями, введенными в период военного положения. Принятый Верховной Радой Закон № 2698-IX направлен на восстановление довоенных механизмов оформления права аренды на земельные участки, что при стабильном функционировании Государственного земельного кадастра может стать предпосылкой для увеличения количества соответствующих земельных сделок, а, следовательно, и наполнение бюджетов доходами от получения арендной платы.
Корпоративное решение LIGA360 - надежный помощник для аграрного бизнеса. Законодательство и аналитика о земельных отношениях во время войны, проверка партнеров и клиентов в Украине и Великобритании, мониторинг статуса земельного участка. Подробнее.
