Как работает рынок земли во время войны?

В первые месяцы полномасштабного вторжения рф в Украину и введения военного положения рынок земли полностью остановился. Так был закрыт доступ в Реестр прав на недвижимость и Государственный земельный кадастр, введен запрет на формирование земельных участков, безвозмездную передачу, а также проведение торгов относительно земель сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности и т.п. Следовательно, легальной возможности осуществлять сделки с недвижимым имуществом не было.

Цены и спрос на землю в условиях военного положения

С мая 2022 года с восстановлением доступа к государственным реестрам и рынок земли начал постепенно оживать. Пресс-служба Минагрополитики сообщает, что за 9 месяцев на рынке земли было заключено более 34 тыс. соглашений по земельным участкам общей площадью более 61 тыс. га. Регионом с наиболее активным рынком земли в этом году можно признать Хмельницкую область (6,2 тыс. га). Наибольшим спросом также пользовались земельные участки в центральных регионах Украины: Винницкая (6,1 тыс. га), Полтавская (5,9 тыс. га), Кировоградская (5,8 тыс. га) и Днепропетровская (5,2 тыс. га) области.

Хотя почти все 9 месяцев существовал запрет на проведение торгов по приобретению прав аренды, эмфитевзиса и суперфицию относительно земель сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, системой «Prozorro.Продажи» могли и дальше пользоваться физические лица. Так, с 24 февраля 2022 года завершено почти 1 тыс. земельных аукционов, которые принесли более 228 млн. гривен.

Незначительные изменения претерпели и цены на землю. На конец октября средняя стоимость гектара земли составила почти 38 тыс. гривен за гектар, что на 2 тысячи больше, чем за аналогичный период прошлого года. Самые высокие цены на земельные участки фиксировались в Ивано-Франковской (91,7 тыс. грн. за га), Киевской (77,9 тыс. грн.) и Львовской (70,4 тыс. грн.) областях.

Однако, следует понимать, что ни минимальная, ни максимальная цена не отражает целостную картину на рынке земель сейчас из-за влияния многих факторов. Во-первых, наблюдаются очень отличные ценовые показатели в зависимости от расположения участка, но теперь на это влияет не только регион или расстояние до крупных населенных пунктов, но и близость или удаленность фронта. Во-вторых, активно меняется соотношение спрос-предложение. Это также связано с тем, что увеличились риски, связанные с состоянием земельного участка (особенно в местах, близких к линии фронта или освобожденных из-под оккупации).

Вообще с ценами на земельные участки нужно быть очень осторожными, потому что средняя цена за гектар тоже недостаточно информативна, особенно в данный период. Поскольку для выборки можно выбрать земельный участок за пределами населенного пункта в одном из регионов Украины, проданный по близкой к минимальной цене, и земельный участок недалеко от Киева стоимостью 53 миллиона гривен за гектар. Поскольку существуют сделки с столь высокими ценами, формируется довольно искривленное распределение цен на землю.

Довольно часто поднимался вопрос определения стоимости земель в период военного времени. Однако виды земель, их расположение, качество, размер, период транзакции и т.п. не позволяют не только определить какие-то специфические требования к цене за гектар, но и вообще сформировать выводы по актуальной стоимости земель, а также состоянию рынка как такового.

Однако, несмотря на военное положение и неутешительные прогнозы по состоянию украинской экономики, сельскохозяйственная земля оказалась устойчивым активом. Как отметил основатель инвесткомпании Concorde Capital Игорь Мазепа, инвестировать желающие остались, поэтому цены в гривне выросли, хотя в валюте снизились на 5%. Основными причинами привлекательности земли как актива для инвестиций являются:

- невозможность уничтожения земли даже во время войны (за исключением оккупации территорий, когда земельный участок не может использоваться);

- стабильность актива, даже при падении экономики в условиях войны уменьшился в стоимости на 5% (в валюте).

Регулирование рынка земли в условиях военного положения

С начала полномасштабного вторжения и Правительство, и Парламент действовали на опережение и в то же время достаточно осторожно. Именно поэтому сначала был выбран путь полного закрытия доступа к реестрам недвижимости для предотвращения заключения сделок не на рыночных условиях, спекуляциям и рейдерству.

Однако для предотвращения полной остановки рынка земель государственной и коммунальной собственности на период военного положения Правительству также пришлось ввести новые механизмы. Так, была утверждена упрощенная процедура передачи в аренду земельных участков государственной и коммунальной собственности без проведения торгов со следующими особыми условиями:

a) предметом договора аренды может быть только земельный участок для ведения товарного сельскохозяйственного производства;

b) отсутствует требование обязательного присвоения кадастрового номера земельного участка;

c) максимальный размер арендной платы - 8% нормативной денежной оценки земельного участка, определяемого от средней нормативной денежной оценки единицы площади пашни по области;

d) максимальный срок аренды - 1 год;

e) отсутствует преимущественное право арендатора на возобновление такого договора аренды;

f) заключение договора только в электронной форме; и

g) государственную регистрацию договора аренды земли осуществляет районная военная администрация в Книге регистрации землевладений и землепользований.

Однако для нормального функционирования рынка земель после предоставления доступа к реестрам внедрения специальных механизмов аренды земель отменяются и другие запреты. Так, с 19 ноября 2022 года вступил в силу Закон Украины № 2698-ІХ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты о восстановлении системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствовании законодательства об охране земель». В частности, настоящим Законом восстанавливаются:

• проведение земельных торгов касательно прав пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности;

• государственная регистрация прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения;

• безвозмездная приватизация земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, находящиеся в частной собственности, а также земельных участков, которые переданы гражданам в пользование до вступления в силу Земельного кодекса Украины;

• передача в аренду земель сельскохозяйственного назначения более чем на 1 год, кроме случаев, когда функционирование Государственного земельного кадастра приостановлено на всей территории Украины.

Таким образом, введенные ранее ограничения ослабляются, рынок возобновляется, хотя сделки с земельными участками осуществляются не так активно, как хотелось бы. Многие факторы влияют именно на формирование предложения на рынке - владельцы земельных участков и паев предпочитают пока придержать этот актив, поскольку после победы Украины в этой войне стоимость земельных участков значительно вырастет.