Як працює ринок землі під час війни?

У перші місяці повномасштабного вторгнення рф в Україну та введення воєнного стану ринок землі повністю зупинився. Так, було закрито доступ до Реєстру речових прав на нерухомість та Державного земельного кадастру, запроваджено заборони на формування земельних ділянок, безоплатну передачу, а також проведення торгів щодо земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності тощо. Відтак, легальної можливості виконувати операції з нерухомим майном не було.

Ціни та попит на землю в умовах воєнного стану

З травня 2022 року з відновленням доступу до державних реєстрів і ринок землі почав поступово оживати. Пресслужба Мінагрополітики повідомляє, що за 9 місяців на ринку землі було укладено більше 34 тис. угод щодо земельних ділянок загальною площею понад 61 тис. га. Регіоном з найбільш активним ринком землі у цьому році можна визнати Хмельницьку область (6,2 тис. га). Найбільшим попитом також користувались земельні ділянки у центральних регіонах України: Вінницька (6,1 тис. га), Полтавська (5,9 тис. га), Кіровоградська (5,8 тис. га) та Дніпропетровська (5,2 тис. га) області.

Хоча майже всі 9 місяців існувала заборона на проведення торгів щодо набуття прав оренди, емфітевзису та суперфіцію щодо земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, системою «Prozorro.Продажі» могли і надалі користуватися фізичні особи. Так, з 24 лютого 2022 завершено майже 1 тис. земельних аукціонів, які принесли більше 228 млн. гривень.

Невеликих змін зазнали і ціни на землю. Станом на кінець жовтня середня вартість гектару землі становила майже 38 тис. гривень за гектар, що на 2 тисячі більше, ніж за аналогічний період минулого року. Найвищі ціни на земельні ділянки фіксували у Івано-Франківській (91,7 тис. грн. за га), Київській (77,9 тис. грн) та Львівській (70,4 тис. грн) областях.

Однак, варто розуміти, що ані мінімальна, ані максимальна ціна не відображає цілісної картини на ринку земель зараз через вплив багатьох факторів. По-перше, спостерігаються дуже відмінні цінові показники залежно від місця розташування ділянки, але тепер на це впливає не тільки регіон чи відстань до великих населених пунктів, а й близькість чи віддаленість фронту. По-друге, активно змінюється співвідношення попит-пропозиція. Це пов'язано також і з тим, що збільшились ризики, пов'язані зі станом земельної ділянки (особливо у місцях, близьких до лінії фронту або звільнених з-під окупації).

Взагалі з цінами на земельні ділянки потрібно бути дуже обережними, тому що середня ціна за гектар теж недостатньо інформативна, особливо у цей період. Оскільки, для вибірки можна обрати земельну ділянку за межами населеного пункту в одному з регіонів України, продану за близькою до мінімальної ціною, і земельну ділянку неподалік Києва вартістю 53 мільйони гривень за гектар. Оскільки існують угоди з такими високими цінами, формується досить викривлений розподіл цін на землю.

Досить часто підіймалось питання щодо визначення вартості земель у період воєнного часу. Однак, види земель, їх розташування, якість, розмір, період транзакції тощо не дозволяють не тільки визначити якісь специфічні вимоги до ціни за гектар, а й взагалі сформувати висновки щодо актуальної вартості земель, а також стану ринку як такого.

Однак, попри воєнний стан та невтішні прогнози щодо стану української економіки, сільськогосподарська земля виявилась стійким активом. Як зазначив засновник інвесткомпанії Concorde Capital Ігор Мазепа, інвестувати охочі залишились, тому ціни у гривні зросли, хоча у валюті знизились на 5%. Основними причинами привабливості землі як активу для інвестицій є:

- неможливість знищення землі навіть під час війни (за винятком окупації територій, коли земельна ділянка не може використовуватись);

- стабільність активу, який навіть при падінні економіки в умовах війни зменшився у вартості на 5 % (у валюті).

Регулювання ринку землі в умовах воєнного стану

З початку повномасштабного вторгнення і Уряд, і Парламент діяли на випередження і, у той же час, досить обережно. Саме тому спочатку було обрано шлях повного закриття доступу до реєстрів нерухомості для запобігання укладання угод не на ринкових умовах, спекуляціям та рейдерству.

Однак, для запобігання повній зупинці ринку земель державної та комунальної власності на період воєнного стану Уряду також довелось запровадити нові механізми. Так, було затверджено спрощену процедуру передачі в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності без проведення торгів з такими особливими умовами:

a) предметом договору оренди може бути лише земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

b) відсутня вимога обов'язкового присвоєння кадастрового номеру земельної ділянки;

c) максимальний розмір орендної плати - 8 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області;

d) максимальний строк оренди - 1 рік;

e) відсутнє переважне право орендаря на поновлення такого договору оренди;

f) укладання договору лише в електронній формі; та

g) державну реєстрацію договору оренди землі здійснює районна військова адміністрація у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань.

Однак, для нормального функціонування ринку земель, після надання доступу до реєстрів, впровадження спеціальних механізмів оренди земель скасовуються й інші заборони. Так, з 19 листопада 2022 року набув чинності Закон України № 2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель». Зокрема, цим Законом відновлюються:

• проведення земельних торгів щодо прав користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності;

• державна реєстрація прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення;

• безоплатна приватизація земельних ділянок, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у приватній власності, а також земельних ділянок, які передані громадянам у користування до набрання чинності Земельним кодексом України;

• передача в оренду земель сільськогосподарського призначення більш ніж на 1 рік, окрім випадків коли функціонування Державного зземельного кадастру призупинено на всій території України.

Таким чином, впроваджені раніше обмеження послаблюються, ринок відновлюється, хоч операції з земельними ділянками здійснюються не так активно, як би хотілося. Багато факторів впливає саме на формування пропозиції на ринку - власники земельних ділянок та паїв воліють поки притримати цей актив, оскільки після перемоги України у цій війні вартість земельних ділянок значно виросте.