Как арендовать землю для фермерского хозяйства во время войны

В связи с введением на территории Украины военного положения государством был принят ряд нормативно-правовых актов, регулирующих земельные правоотношения в условиях войны, а именно - Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о создании условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» №2145-ІХ от 24 марта 2022 года и Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о создании условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения » № 2247- IX от 12 мая 2022 года 

Рассмотрим, как именно данные нормативно-правовые акты повлияли на аренду земли для фермерского хозяйства. 

Существенные условия договора аренды в условиях военного положения 

Существенными условиями договора аренды земли являются: 

• объект аренды (кадастровый номер, месторасположение и размер земельного участка); 

• дата заключения и срок действия договора аренды; 

• арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за неуплату. 

Закон Украины №2145-IX от 24.03.2022 предусматривает упрощенную прощенную процедуру передачи в аренду для ведения товарного сельскохозяйственного производства земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности (кроме тех, которые находятся в постоянном пользовании лиц, не принадлежащих к государственным, коммунальным предприятиям, учреждений, организаций), а также оставшихся земельных участков в коллективной собственности коллективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного кооператива, сельскохозяйственного акционерного общества, нераспределенных и неистребуемых земельных участков и земельных долей (паев). 

Передача в аренду для ведения товарного сельскохозяйственного производства сроком до одного года земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности 

Так, размер арендной платы не может превышать 8 процентов нормативной денежной оценки земельного участка, определяемого от средней нормативной денежной оценки единицы площади пашни по области. 

Арендатор земельного участка не имеет права на: компенсацию собственных расходов по улучшению земельного участка; возобновление договора аренды земли, заключение договора аренды земли на новый срок с использованием преимущественного права арендатора; передачу земельного участка в субаренду; установление земельного сервитута; смену угодий земельного участка; строительство на земельном участке объектов недвижимого имущества (построек, сооружений); закладка на земельном участке многолетних насаждений; преимущественное право на покупку арендованного земельного участка в случае его продажи; отчуждение, передачу в залог (ипотеку) права пользования земельным участком; разделение земельного участка, объединение его с другим земельным участком; использование для собственных нужд имеющихся на земельном участке общераспространенных полезных ископаемых, торфа, леса, водных объектов, а также других полезных свойств земли; изменение целевого назначения земельного участка. 

Договор аренды земельного участка заключается только в электронной форме и удостоверяется квалифицированными электронными подписями арендатора и арендодателя. 

Особенности срока действия договора 

В период действия военного положения в соответствии с Законом Украины № 2145-IX от 24.03.2022 договора о передаче в пользование земель сельскохозяйственного назначения, срок действия которых истек после введения в Украине 24 февраля 2022 г. военного положения, считаются восстановленными на 1 год без волеизъявления сторон таких договоров и внесения сведений о возобновлении договора в Государственный реестр прав (норма утратила силу). 

В Украине 19 ноября 2022 вступил в силу Закон 2698 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно восстановления системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствования законодательства об охране земель». На все договоры аренды, в которых срок аренды истекает с 19 ноября 2022 года, больше не распространяется норма об их автопролонгации на один год, следовательно их прекращение происходит в общем порядке. 

В Постановлении от 29.03.2023 года по делу № 563/376/22 Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда, пришел к выводу о том, что со дня вступления в силу Закона Украины № 2698-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты по восстановлению системы оформление прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствование законодательства по охране земель», то есть с 19 ноября 2022 года, автоматическая пролонгация договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключенных с физическими лицами, отменена. 

Таким образом, если договор аренды был заключен в период с 7 апреля по 19 ноября 2022 года, он подлежит автоматической пролонгации. 

Форма договора аренды земли 

Договор аренды земельного участка заключается только в электронной форме и удостоверяется квалифицированными электронными подписями арендатора и арендодателя. 

Во время действия военного положения регистрация договоров, из которых возникают права аренды и субаренды земли, осуществляется районной военной администрацией в Книге регистрации землевладений и землепользований в условиях военного положения. 

Государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществляется по заявлению арендодателя, состоящего в электронной форме, к которому прилагаются экземпляр указанного договора, а также заверенные арендодателем копии документов, удостоверяющих право постоянного пользования, эмфитевзиса. Заявление с добавленными документами посылается по электронной почте. Государственная регистрация договора аренды или предоставление мотивированного отказа в государственной регистрации осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня подачи заявления. Основанием для отказа в государственной регистрации может быть только несоответствие поданных документов закону. 

Таким образом, при заключении фермерским хозяйством договора аренды земли в условиях военного положения нужно регулироваться нормами, предусмотренными Законом Украины №2145- IX от 24.03.2022 и Законом Украины №2247-IX от 12.05.2022.