ПРАВОВОЕ СОБЫТИЕ:
Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 18 ноября 2015 года рассмотрел дело № 6-1884цс15 о признании недействительными протокола проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества, акта о проведении публичных торгов по продаже квартиры, свидетельства о приобретении имущества с публичных торгов и возврате имущества собственнику.
ВЛИЯНИЕ НА БИЗНЕС:
При рассмотрении дела была сформулирована следующая правовая позиция. Согласно ч. 1 ст. 215 Гражданского кодекса основанием для признания сделки недействительной является несоблюдение в момент ее совершения требований, установленных чч. 1 - 3 и 6 ст. 203 ГК.
Учитывая, что отчуждение имущества с публичных торгов относится к сделкам купли-продажи, такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке на основаниях, установленных ч. 1 ст. 215 ГК.
Недвижимое имущество передается на реализацию с публичных торгов в порядке, предусмотренном Законом «Об исполнительном производстве», при этом условия, процедура подготовки и порядок проведения торгов по реализации арестованного недвижимого имущества, а также расчетов за приобретенное имущество и оформления результатов торгов определены Временным положением.
Таким образом, соблюдение нормативно установленных правил назначения и проведения публичных торгов является обязательным условием правомерности сделки.
Согласно пункту 3.11 Временного положения специализированная организация письменно уведомляет государственного исполнителя, взыскателя и должника о дате, времени, месте проведения публичных торгов, а также стартовой цене реализации имущества.
Следовательно, при рассмотрении вопроса о соблюдении при проведении торгов пункта 3.11 Временного положения суды должны установить, был ли должник письменно уведомлен о дате, времени, месте проведения публичных торгов и о стартовой цене, по которой имущество предлагается к продаже.
Однако сам по себе факт ненадлежащего уведомления должника о проведении публичных торгов не может быть основанием для признания их недействительными. Для этого необходимо наличие нарушений, которые могли повлиять на результаты торгов. Таким образом, кроме нарушения норм закона при проведении публичных торгов должно присутствовать нарушение прав и законных интересов лица, способом защиты которых является признание публичных торгов недействительными.
Последствием признания результата публичных торгов (договора купли-продажи, оформленного в виде протокола о результатах торгов) недействительным является возвращение сторон договора купли-продажи - продавца и покупателя - к первоначальному состоянию, то есть реституция как способ защиты, что характерно для обязательственных отношений.
В соответствии с пунктом 4.14 Временного положения о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества торги заканчиваются подписанием протокола о результатах торгов, который имеет силу договора.
ОДНАКО:
Решая вопрос о том, кто является продавцом согласно заключенному по результатам торгов договору, необходимо исходить из условий договора между ГИС и специализированной организацией.
В случае если на основании заключенного специализированной организацией с отделом ГИС договора эта организация на торгах выступает представителем отдела ГИС, то стороной договора, заключенного по результатом торгов, а затем и продавцом, является ГИС. Специализированная организация может быть стороной договора по результатам торгов, а также продавцом, если согласно заключенному с отделом ГИС договору она выступает на торгах от своего имени. В таком случае договор специализированной организации с отделом ГИС по своему содержанию является договором комиссии.
