Ошибочно отождествлять правовой институт пролонгации договора аренды недвижимого имущества (продление договора на тот же срок и на тех же условиях), который реализуется в результате молчаливого согласия сторон договора, и правовой институт продления договора аренды на новый срок в результате реализации подавляющего права добросовестного арендатора, сутью которого является заключение договора аренды на новый срок, а не его автоматическое возобновление. Указанные правовые институты являются взаимоисключающими, поскольку реализация арендатором подавляющего права является возможной только в случае прекращения действия предыдущего договора аренды и суть такой реализации сводится к предоставлению добросовестному арендатору преимущества перед другими лицами на равных предложенных арендодателем условиях договора аренды.
Соответствующее положение содержится в постановлении КГС ВС от от 16 сентября 2020 года по делу № 904/5126/19.
Анализируйте судебные решения для подготовки выигрышной позиции в суде с помощью комплексного решения LIGA360:АДВОКАТ. Получите доступ ко всей необходимой нормативно-правовой, консультационной информации, используйте алгоритмы действий в различных ситуациях. А самое главное: попробуйте Verdictum PRO - инновационную систему для оценки вероятности победы в суде с помощью искусственного интеллекта. Все это и даже больше скидкой 30% в октябре. Заказывайте уже сейчас.
Обстоятельства дела
Иск областного коммунального предприятия "Фармация" к ФЛП Филон Мари Константиновны об обязательстве освободить и вернуть нежилое помещение и по встречному иску ФЛП к ОКП о признании договора аренды продленным на тот же срок и на тех же условиях, кроме суммы базовой арендной платы.
ФЛП к ОКП направляло письмо с уведомлением о намерении воспользоваться подавляющим правом на заключение договора аренды на новый срок и предложена собственная базовая арендная плата. ОКП направило ФЛП требование вернуть помещение в связи с окончанием срока договора аренды.
В газете было опубликовано объявление о проведении конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества. По результатам проведения конкурса объявлен победитель ЧП "Полюс Вита". Первичный иск мотивирован неисполнением ответчиком обязанности по освобождению помещения после окончания срока действия договора аренды.
Встречный иск мотивирован надлежащим исполнением своих обязательств по договору аренды и своевременное сообщение арендатора о намерении воспользоваться подавляющим правом на заключение договора на новый срок.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменений постановлением апелляционного суда первичный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.
Также читайте: Верховный Суд назвал основание расторжения договора аренды земли
Позиция КГС ВС
КХС ВС указал, что содержание как встречного иска, так и кассационной жалобы свидетельствует об ошибочном отождествлении ответчиком правового института пролонгации договора аренды недвижимого имущества (продления договора на тот же срок и на тех же условиях), урегулированного положениями статьи 764 ГК, частью второй статьи 17 Закона № 2269 "Об аренде государственного и коммунального имущества" (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), которое реализуется в результате молчаливого согласия сторон договора, и правового института продления договора аренды на новый срок в результате реализации подавляющего права добросовестного арендатора (статья 777 ГК и часть третья статьи 17 Закона № 2269), сутью которого является заключение договора аренды на новый срок, а не его автоматическое возобновление.
Указанные правовые институты являются взаимоисключающими, поскольку реализация арендатором подавляющего права является возможной только в случае прекращения действия предыдущего договора аренды и суть такой реализации сводится к предоставлению добросовестному арендатору преимущества перед другими лицами при равных предложенных арендодателю условиях договора аренды.
Так, ФЛП, утверждая о нарушении подавляющего права на заключение договора, заявляет встречное исковое требование о признании договора продленным на тот же срок, на тех же условиях (кроме суммы арендной платы), то есть просит суд решить спор относительно автоматического продления действия предыдущего договора аренды.
Суды предыдущих инстанций установили обстоятельство прекращения действия договора аренды в связи с окончанием срока, на который он был заключен и своевременным отрицанием арендодателя против продления действия договора, что означает потерю арендатором права на автоматическую пролонгацию договора. Что же касается подавляющего права арендатора на заключение договора на новый срок, то судами установлено, что он уведомил арендодателя о намерении воспользоваться таким правом, определив приемлемой для себя сумму арендной платы.
Однако, как установлено судом, такое намерение арендатор не реализовал с учетом определенных Законом № 2269 особенностей заключения договора аренды, поскольку не принял участия в конкурсе на право аренды спорного нежилого помещения, хотя о проведении такого конкурса был осведомлен.
При этом победитель конкурса предложил сумму арендной платы, которая значительно превышает сумму арендной платы, предложенную ответчиком в уведомлении.
В соответствии с устоявшимися правовыми заключениями ВС, нарушение подавляющего права арендатора, подлежащее защите в соответствии со статьей 3 ГК, будут происходить при заключении договора аренды:
- с новым арендатором при получении письменного уведомления предыдущего арендатора о намерении реализовать подавляющее право;
- в случае недостижения согласия относительно платы по новому договору и других условий договора с другим нанимателем на более благоприятных условиях и заключения с ним договора на тех же условиях, которые предложены предыдущим нанимателем при реализации подавляющего права;
- заключение договора с новым арендатором при условии, что основанием отказа предыдущему арендатору в возобновлении договора аренды было уведомление арендодателя о необходимости использовать объект аренды для собственных потребностей.
Однако по обстоятельствам этого дела нет нарушения истцом подавляющего права ответчика на заключение договора аренды.
Учитывая изложенное, КХС ВС оставил без изменений постановление апелляционного суда и решение суда первой инстанции.
