Рынок земли в Украине: что будет с арендованными участками

С 1 июля в Украине открылся рынок земли, потому арендаторам стоит уже сейчас разобраться в своих правах, в частности, на выкуп арендованного участка.

Liga.net в серии публикаций при содействии проекта "Поддержка прозрачного управления земельными ресурсами в Украине", который внедряется Мировым банком и финансируется Евросоюзом, объясняет, кто имеет преимущественное право выкупа земельного участка, как его реализовать и что для этого нужно делать.

Кто первый в очереди?

1 июля 2021 года вступил в силу Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий обращения земель сельскохозяйственного назначения", которым, по-сути, открывается рынок земли, но само преимущественное право урегулировано уже другим законом - "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений".

По Закону три с половиной года покупать землю смогут только физические лица.

Преимущественное право выкупа земельных участков будет доступно двум категориям граждан :

• пользователи недр - лица, которые имеют специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения;

• арендаторы сельскохозяйственных земельных участков.

Как отмечает партнер, руководитель практики трансграничных споров компании LFC Игорь Кравцов, преимущественное право арендаторов на выкуп земли было предусмотрено в законодательстве и раньше, но порядок его реализации был слабо урегулирован, что уменьшало привлекательность всей операции по выкупу.

В новом же Законе, по словам юриста, права землепользователей защищены, ведь депутаты четко определили те категории потенциальных землевладельцев, которые могут в первую очередь готовить деньги на украинские черноземы или песчаники. Конечно, если ранее их арендовали.

Украинские компании смогут покупать землю, начиная с 2024 года. Если они являются арендатором земли, то так же будут иметь преимущественное право на выкуп.

Для выкупа участка до 2024 года, они могут передать свое преимущественное право физическому лицу. "Если агропроизводитель хочет выкупить участок, но является юрлицом, то он может передать право выкупа физическому лицу, который будет сдавать в аренду этот кусок земли тому же производителю. Главное - договориться", - объясняет бывший председатель Госгеокадастра, соучредитель инвестиционного объединения Land Club Денис Башлык.

Осторожно - недра!

Если посмотреть на опыт других стран, то практика предоставления преимущественно права на покупку земель сельхозназначения существует в разных вариациях. В частности, в Болгарии, Албании, Грузии преимущественное право выкупа участков предоставляется совладельцам и арендаторам, в Македонии, Сербии, Эстонии - совладельцам, арендаторам и соседям, а во Франции определенные категории фермеров имеют преимущество даже перед государственным агентством.

Первоочередное право покупки аграрных земель имеют также португальское, испанское и литовское государственные агентства. А в Румынии, Дании и Нидерландах право преимущественного выкупа имеет правительственное учреждение.

Как отмечает експерт по земельным вопросам Украинского клуба аграрного бизнеса Элина Юрченко, из опыта этих стран видно, что ни в одной стране, кроме Украины, не предоставляется преимущественное право на покупку земельных участков с/х назначения недропользователям.

В Украине же, даже если арендатор купит арендованный участок, под которым находятся полезные ископаемые, на добычу которых есть разрешение, недропользователь может инициировать выкуп такого земельного участка для общественных потребностей. Информация о предоставленных спецразрешениях и адресах земельных участков, в пределах которых можно добывать недра есть в Госгеокадастре.

Но пока туда не внесена информация об участке - недропользователь не получит реимущественного права ее выкупа.

Земля с аукциона

Согласно украинскому законодательству все земли государственной и коммунальной собственности должны продаваться на аукционах. А что относительно частных участков?

Андрей Мартын рассказывает, что продажа частных земельных участков на земельных торгах не является обязательной и, гипотетически, они могут проводиться по желанию владельца. "Однако, если земельный участок находится в аренде, арендатор в любом случае должен будет реализовать свое преимущественное право на ее приобретение по процедуре информирования через нотариуса", - говорит он.

Если земельный участок продается через торги, то предложение покупателя "с приоритетом" является равным предложению, которое является наивысшим из предложенных участниками.

Башлык объясняет, что электронные аукционы в Prozorro по продаже земель являются обязательными только для коммунальной и государственной собственности. "Здесь все не отличается от других торгов на Prozorro - регистрируешься, выбираешь участок и участвуешь в аукционе после внесения регистрационного взноса. По результатам аукциона заключается договор аренды, право аренды потом надо зарегистрировать в реестре имущественных прав", - объясняет Башлык.

Частные лица также могут выставлять свои участки на аукцион. "Но такая услуга по моему опыту не будет иметь большого спроса, потому что все и так знают кому, как и где сдавать свою землю в аренду без аукциона", - подытоживает эксперт.

Как не ошибиться при выкупе участка: советы продавцу и покупателю

Денис Башлык отмечает, что процедура оформления купли-продажи непростая, потому нужно четко придерживаться требований действующего законодательства, где содержатся немало важных нюансов.

Во-первых, надо корректно сообщить арендатору о том, что фермер имеет целью отчуждать арендованный участок земли. Оптимально делать это по следующему сценарию.

• зарегистрировать намерение продажи земельного участка;

Владелец участка должен за два месяца до запланированной даты соглашения купли-продажи зарегистрировать намерение продажи земельного участка в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

"Чтобы осуществить покупку-продажу земельного участка необходимо проверить, зарегистрирован ли участок в Государственном земельном кадастре, имеет кадастровый номер и отображается на Публичной кадастровой карте. Необходимо получить также извлечение о нормативной денежной оценке участка", - рассказывает старший проектный менеджер земельной реформы Кабмина Андрей Мартын.

• зарегистрировать желательную цену продажи участка;

"В случае, если владелец земельного участка сельскохозяйственного назначения выразит желание ее продать, ему следует зафиксировать цену, по которой он хочет осуществить продажу", - объясняет Мартын.

Если цена изменится, нотариус должен пройти процедуру с уведомлениями будущего покупателя повторно и направить лицу, которое имеет преимущественное право, информацию об актуальной цене.

• сообщить арендатору о таком намерении;

"Арендатор уведомляется владельцем о намерении продать земельный участок не позже чем за два месяца до заключения соглашения", - говорит Денис Башлык. О продаже нужно будет поинформировать нотариуса, а уже нотариус направляет письма лицам, которые имеют преимущественные права на приобретение земельного участка.

Такое уведомление должно быть осуществлено в течение трех рабочих дней или ценным письмом, или под расписку.

• задокументировать ответ арендатора относительно желания воспользоваться преимущественным правом;

"Лица, которые имеют преимущественное право, могут в течение месяца сообщить нотариусу о своем желании приобрести участок. Если согласия на приобретение в течение этого срока нет, то дальше владелец будет иметь возможность продать участок по заявленной цене кому пожелает, но действующий договор аренды будет сохранять действие и для нового владельца участка", - рассказывает Мартын. Это значит, что даже после продажи земли новому владельцу, арендатор будет иметь те же права на пользование ею, пока действующий договор аренды.

По его словам, арендатор, который желает приобрести участок в случае ее продажи владельцем, после получения листа от нотариуса должен проинформировать нотариуса о своем желании приобрести участок по заявленной цене.

Если в течение месяца лицо, которое имеет подавляющее право не предоставляет ответу, отказывается от заключения договора, не появляется для заключения договора, или же сообщение из почты возвращается нотариусу через окончание сроков хранения, то считается, что это лицо отказалось от своего подавляющего права.

• оформить передачу права выкупа третьему лицу и зарегистрировать права собственности;

Регистрацию права собственности за новым владельцем участка осуществит нотариус в день заключения договора купли-продажи.

Башлык советует при перерегистрации на нового владельца внимательно следить за процессом заключения соглашения, чтобы все требования закона были выполнены. "Все действия должны регистрироваться, нельзя пропускать ни одного этапа, если новый владелец хочет чувствовать себя защищенным", - отмечает бывший председатель Госгеокадастра, напоминая обязательно проверить реестр имущественных прав по завершению операции покупки участка.

• оформить договор аренды и зарегистрировать право аренды.

"При согласии сторон может быть заключен новый договор аренды. А вообще новый владелец обязан сообщить арендатору о себе, свои счета заказным письмом", - говорит Александр Колотилин, соучредитель инвестобъединения Land Club.

Также новому владельцу обязательно надо получить все извлечения относительно этого соглашения - право собственности на недвижимость, проверить участок в кадастре, потому что если ее там нет, сделку невозможно провести.

Арендатору же со своей стороны стоит убедиться в том, что право аренды должным образом зарегистрировано в реестре прав, ведь именно по нему нотариус будет проверять наличие лиц, которые имеют преимущественное право на покупку участка.