Ринок землі в Україні: що буде з орендованими ділянками

З 1 липня в Україні відкрився ринок землі, тому орендарям варто вже зараз розібратись у своїх правах, зокрема, на викуп орендованої ділянки.

Liga.net у серії публікацій за сприяння проєкту "Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні", що впроваджується Світовим банком та фінансується Євросоюзом, пояснює, хто має переважне право викупу земельної ділянки, як його реалізувати та що для цього потрібно робити.

Хто перший в черзі?

1 липня 2021 року набрав чинності Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення", яким, по-суті, відкривається ринок землі але саме переважне право врегульовано вже іншим законом - "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин".

За Законом три з половиною роки купувати землю зможуть тільки фізичні особи. 

Переважне право викупу земельних ділянок буде доступне двом категоріям громадян: 

• користувачі надр - особи, які мають спеціальний дозвіл на видобуток корисних копалин загальнодержавного значення;  

• орендарі сільськогосподарських земельних ділянок.  

Як зазначає партнер, керівник практики трансграничних спорів компанії LFC Ігор Кравцов, переважне право орендарів на викуп землі було передбачено в законодавстві й раніше, проте порядок його реалізації був слабко врегульованим, що зменшувало привабливість усієї операції з викупу.  

У новому ж Законі, за словами юриста, права землекористувачів захищені, адже депутати чітко визначили ті категорії потенційних землевласників, які можуть в першу чергу готувати гроші на українські чорноземи чи піщаники. Звісно, якщо до того їх орендували. 

Українські компанії зможуть купувати землю починаючи 2024 року. Якщо вони є орендарем землі, то так само матимуть переважне право на викуп. 

Для викупу ділянки до 2024 року, вони можуть передати своє переважне право фізичній особі. "Якщо агровиробник хоче викупити ділянку, але є юрособою, то він може передати право викупу фізособі, яка здаватиме в оренду цей шмат землі тому ж виробнику. Головне - домовитися", - пояснює колишній голова Держгеокадастру, співзасновник інвестиційного об'єднання Land Club Денис Башлик. 

Обережно - надра! 

Якщо подивитися на досвід інших країн, то практика надання переважного права на купівлю земель сільгосппризначення існує в різних варіаціях. Зокрема, у Болгарії, Албанії, Грузії переважне право викупу ділянок надається співвласникам та орендарям, у Македонії, Сербії, Естонії - співвласникам, орендарям та сусідам, а у Франції певні категорії фермерів мають перевагу навіть перед державним агентством.  

Першочергове право купівлі аграрних земель мають також португальське, іспанське та литовське державні агентства. А в Румунії, Данії та Нідерландах право переважного викупу має урядова установа.  

Як зазначає експертка із земельних питань Українського клубу аграрного бізнесу Еліна Юрченко, з наведеного досвіду цих країн видно, що у жодній країні, окрім України, не надається переважне право на купівлю земельних ділянок с/г призначення надрокористувачам.  

В Україні ж, навіть якщо орендар купить орендовану ділянку, під якою знаходяться корисні копалини, на видобування яких є дозвіл, надрокористувач може ініціювати викуп такої земельної ділянки для суспільних потреб. Інформація про надані спецдозволи та адреси земельних ділянок, в межах яких можна видобувати надра є у Держгеокадастрі.

Та допоки туди не внесено інформацію про ділянку - надрокористувач не отримає переважного права її викупу. 

Земля з аукціону 

Згідно українського законодавства усі землі державної та комунальної власності мають продаватись на аукціонах. А як щодо приватних ділянок? 

Андрій Мартин розповідає, що продаж приватних земельних ділянок на земельних торгах не є обов'язковим і, гіпотетично, може бути проведений за бажанням власника. "Проте, якщо земельна ділянка перебуває в оренді, орендар у будь-якому випадку повинен буде реалізувати своє переважне право на її придбання за процедурою інформування через нотаріуса", - каже він.

Якщо земельна ділянка продається через торги, то пропозиція покупця "з пріоритетом" є рівною пропозиції, що є найвищою із запропонованих учасниками.  

Башлик пояснює, що електронні аукціони в Prozorro з продажу земель є  обов'язковими лише для комунальної та державної власності. "Тут все не відрізняється від інших торгів на Prozorro - реєструєшся, обираєш ділянку і береш  участь в аукціоні після внесення реєстраційного внеску. За результатами аукціону укладається договір оренди, право оренди потім треба зареєструвати  в реєстрі майнових прав", - пояснює Башлик. 

Приватні особи також можуть виставляти свої ділянки на аукціон. "Але така послуга з мого досвіду не користуватиметься великим попитом, бо всі й так розумі/ють кому, як і де здавати свою землю в оренду без аукціону", - підсумовує експерт. 

Як не помилитися при викупі ділянки: поради продавцю і покупцеві 

Денис Башлик зазначає, що процедура оформлення купівлі-продажу непроста, тому потрібно чітко дотримуватись вимог чинного законодавства, де міститься чимало важливих нюансів.  

По-перше, треба коректно повідомити орендаря про те, що фермер має на меті відчужити орендовану ділянку землі. Оптимально робити це за наступним сценарієм. 

• зареєструвати намір продажу земельної ділянки; 

Власник ділянки повинен за два місяці до запланованої дати угоди з купівлі-продажу зареєструвати намір продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.  

"Щоб здійснити купівлю-продаж земельної ділянки необхідно перевірити, чи ділянка зареєстрована у Державному земельному кадастрі, має кадастровий номер та відображається на Публічній кадастровій карті. Необхідно отримати також витяг про нормативну грошову оцінку ділянки", - розповідає старший проєктний менеджер земельної реформи Кабміна Андрій Мартин.  

• зареєструвати бажану ціну продажу ділянки; 

"У разі, якщо власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення виявить бажання її продати, йому слід зафіксувати ціну, за якою він хоче здійснити продаж", - пояснює Мартин. 

Якщо ціна зміниться, нотаріус має обов'язок пройти процедуру з повідомленнями майбутнього покупця повторно і направити особі, що має переважне право, інформацію про актуальну ціну.  

• повідомити орендаря про такий намір; 

"Орендар повідомляється власником про намір продати земельну ділянку не пізніше як за два місяці до укладання угоди", - каже Денис Башлик. Про продаж треба буде поінформувати нотаріуса, а вже нотаріус направляє листи особам, які мають переважні права на придбання земельної ділянки. 

Таке повідомлення має бути здійснене протягом трьох робочих днів або цінним листом, або під розписку.  

• задокументувати відповідь орендаря щодо бажання скористатися переважним правом; 

"Особи, що мають переважне право, можуть протягом місяця повідомити нотаріуса про своє бажання придбати ділянку. Якщо згоди на придбання протягом цього строку немає, то далі власник матиме можливість продати ділянку по заявленій ціні кому забажає, проте чинний договір оренди зберігатиме чинність і для нового власника ділянки", - розповідає Мартин. Це означає, що навіть після продажу землі новому власнику, орендар матиме ті самі права на користування нею, допоки чинний договір оренди. 

За його словами, орендар, що бажає придбати ділянку у разі її продажу власником, після одержання листа від нотаріуса повинен проінформувати нотаріуса про своє бажання придбати ділянку по заявленій ціні.  

Якщо протягом місяця особа, яка має переважне право не надає відповіді, відмовляється від укладення договору, не з'являється для укладення договору, або ж повідомлення з пошти повертається нотаріусу через закінчення строків зберігання, то вважається, що ця особа відмовилась від свого переважного права. 

• оформити передачу права викупу третій особі та зареєструвати права власності; 

Реєстрацію права власності за новим власником ділянки здійснить нотаріус у день укладення договору купівлі-продажу. 

Башлик радить при перереєстрації на нового власника уважно слідкувати за процесом укладання угоди, щоб усі вимоги закону були виконані. "Всі дії мають реєструватись, не можна пропускати жодного етапу, якщо новий власник хоче почувати себе захищеним", - зазначає колишній голова Держгеокадастру, нагадуючи обов'язково перевірити реєстр майнових прав після завершення операції з купівлі ділянки. 

• оформити договір оренди та зареєструвати право оренди.  

"За згодою сторін може бути укладений новий договір оренди. А взагалі новий власник зобов'язаний повідомити орендаря про себе, свої рахунки рекомендованим листом", - говорить Олександр Колотілін, співзасновника інвестоб'єднання Land Club. 

Також новому власнику обов'язково треба отримати всі витяги щодо цієї угоди - право власності на нерухомість, перевірити ділянку в кадастрі, бо якщо її там немає, угоду неможливо провести.  

Орендареві ж зі свого боку варто пересвідчитись в тому, що право оренди належним чином зареєстроване в реєстрі прав, адже саме за ним нотаріус буде перевіряти наявність осіб, що мають переважне право на купівлю ділянки.