Особенности регистрации права собственности на имущество с обременением

Достаточно часто перед ипотекодержателем, который желает воспользоваться правом на обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке для погашения долга, а также перед государственным регистратором, к которому обращается ипотекодержатель, появляется вопрос правомерности проведения государственной регистрации права собственности на объект ипотеки за ипотекодержателем при условии наличия ареста, наложенного на данный объект.

При этом, по общему правилу, наличие зарегистрированного обременения вещных прав на недвижимое имущество является основанием для отказа в государственной регистрации права - пункт 6 части первой статьи 24 Закона "О государственной регистрации вещyых прав на недвижимое имущество и их обременений" (дальше - Закон).

Однако 3 июля 2018 года Верховная Рада приняла Закон № 2478 - VIII "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно возобновления кредитования" (дальше - Закон № 2478 - VIII), которым четвертую статью 24 Закона № 1952 - IV дополнено пунктом 7 о том, что:

- отказ в государственной регистрации прав на основании, указанном в пункте 6 части первой данной статьи, не применяется в случае "государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ипотекодержателем - финансовым учреждением в порядке, предусмотренном статьями 33-38 Закона "Об ипотеке";

- наличие зарегистрированных после государственной регистрации ипотеки обременений, иных вещных прав, в том числе ипотеки, на переданное в ипотеку имущество не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности за ипотекодержателем".

Однако, неоднократными являются случаи обращения для государственной регистрации права собственности ипотекодержателя, который не имеет статуса финансового учреждения, однако приобрел право требования к должнику и право ипотекодержателя от банка или иного финансового учреждения.

Но распространяется ли на такие случаи вышеприведенный исключение

На этот вопрос недавно ответила Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 8 июня 2021 года по делу № 346/1305/19.

По обстоятельствам данного дела истица заключила с банком, который находился в процедуре ликвидации, договор купли-продажи имущественных прав и договор отступления права требования по ипотечному договор, у приобретя право требования к заемщику банка по заключенным ими ранее кредитным договором и договором ипотеки.

При этом ипотека на квартиру за банком была зарегистрирована задолго до того, как истица приобрела соответствующее право требования. Но по состоянию на время такого приобретения в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество на основании постановления частного исполнителя об аресте имущества должника было зарегистрировано обременение вещных прав на квартиру для принудительного исполнения судебного решения о взыскании средств с заемщика по другому кредитному договору. Истица считала, что наличие зарегистрированного ареста на квартиру является препятствием в регистрации за ней как ипотекодержателем права собственности на этот предмет ипотеки. Потому обратилась в суд с иском об освобождении квартиры из-под ареста.

Рассматривая данное дело, Большая Палата Верховного Суда пришла к таким заключениям:

Закон № 2478 - VIII применяется к отношениям, которые возникли после введения его в действие, а также к отношениям, которые возникли до введения его в действие и продолжают существовать после введения его в действие, кроме части четвертой статьи 36 Закона "Об ипотеке", которая применяется исключительно к договорам и соглашениям, заключенным после введения в действие данного Закона (пункт 2 раздела II "Заключительные и переходные положения" Закона № 2478 - VIII);

- наложение ареста на заставленное имущество не лишает кредитора права удовлетворить его требования в будущем и не отменяет для него правил приоритетности, предусмотренных Законом "Об ипотеке";

- ипотекодержатель, в частности и новый кредитор, который приобрел права ипотекодержателя от банка или иного финансового учреждения, может беспрепятственно реализовать право на удовлетворение своих требований к должнику преимущественно перед другими его кредиторами, в частности, путем регистрации права собственности за ним на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 Закона "Об ипотеке";

- по содержанию предписания пункта 7 части четвертой статьи 24 Закона № 1952 - IV обременения предмета ипотеки, зарегистрированные после государственной регистрации ипотеки за банком или другим финансовым учреждением, не является препятствием для обращения взыскания на предмет ипотеки ипотекодержателем и для государственной регистрации за ним (в частности и за новым кредитором, который приобрел права ипотекодержателя от банка или иного финансового учреждения) права собственности на этот объект;

- ипотека по договору ипотеки была зарегистрирована за банком еще 29 августа 2007 года. Значительно позже - 4 апреля 2018 года - частный исполнитель зарегистрировал обременение на предмет ипотеки. Тот факт, что ипотека зарегистрирована именно за истицей только 18 января 2019 года на основании договора купли-продажи имущественных прав и договора отступления права требования по ипотечному договору не меняет факт возникновения в банке права ипотеки на квартиру 29 августа 2007 года;

- по содержанию пункта 7 части четвертой статьи 24 Закона № 1952 - IV состоянием на день обращения в суд истица, которая приобрела от банка право ипотекодержателя относительно ипотеки, зарегистрированной за банком еще 29 августа 2007 года, наличие обременения вещных прав на квартиру, зарегистрированного в НРВП на основании постановления частного исполнителя об аресте имущества должника, не могло быть основанием для отказа истице в государственной регистрации права собственности на квартиру в порядке, установленном статьей 37 Закона "Об ипотеке". Такое основание для отказа существовало до момента введения в действие 4 февраля 2019 года Закона № 2478 - VIII.

По материалам Офиса противодействия рейдерству.