На сегодняшний день, когда уже открыт рынок земли, земельный участок сельскохозяйственного назначения можно продать, даже если он находится в долгосрочной аренде у фермеров или агрохолдингов, поскольку земельный участок принадлежит владельцу и он может распоряжаться им на свое усмотрение. В то же время в соответствии со статьей 1301 Земельного кодекса арендатор имеет право на подавляющую покупку земли сельскохозяйственного назначения.
Следовательно, что касается процедуры продажи земли сельскохозяйственного назначения, которая находится в аренде:
- при наличии подавляющего права купли земельного участка сельскохозяйственного назначения его владелец обязан не позже чем за два месяца до дня заключения договора купли-продажи земельного участка зарегистрировать намерение относительно продажи земельного участка в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В случае, если продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения осуществляется не на земельных торгах, заявление о государственной регистрации такого намерения подается не позже чем за два месяца нотариусу, который будет осуществлять удостоверение договора купли-продажи, вместе с проектом такого договора;
- нотариус обязан в течение трех рабочих дней уведомить арендатора ценным листом с описанием вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку, о намерении владельца земельного участка продать его, условия продажи и предложением воспользоваться своим подавляющим правом.
Защитите свою недвижимость от мошенничества и "черных регистраторов". Сервис SMS-Маяк мгновенно известит об изменениях в Реестре вещных прав и незаконных процедурах. Ставьте свои объекты на контроль прямо сейчас.
- в случае, если арендатор намеревается воспользоваться этим правом, он может в течение месяца с даты получения соответствующего уведомления от нотариуса уведомить последнего о желании приобрести земельный участок на условиях, предложенных владельцем. В таком случае в течение месяца со дня получения уведомления от арендатора нотариус назначает день и время заключения договора купли-продажи земельного участка между владельцем и арендатором;
- если в течение месяца со дня, когда арендатор был надлежащим образом поставлен в известность нотариусом о намерении относительно продажи земельного участка, такой субъект не уведомил надлежащим образом нотариуса о своем желании воспользоваться подавляющим правом или отказался от заключения договора купли-продажи земельного участка, или не появился для заключения такого договора в день и время, назначенные нотариусом (при условии получения уведомления о вручении субъекту подавляющего права уведомления о назначении даты и времени заключения договора купли-продажи или уведомления об отказе от получения такого уведомления или если уведомление возвращено нотариусу в связи с окончанием установленного срока хранения), считается, что он утратил свое подавляющее право, и владелец может продать земельный участок иному лицу.
В случае, если в соответствии с законом арендатор не может приобретать в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения, он может передать свое подавляющее право покупки такого земельного участка иному лицу, которое в соответствии с законом может приобретать в собственность такой земельный участок, но только один раз.
Лицу, которому передано подавляющее право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, переходят все права и обязанности предыдущего субъекта (арендатора) такого права по правоотношениям, связанным с реализацией такого права. Также важным является тот факт, что передача переданного подавляющего права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения третьим лицам запрещается.
Следует обратить внимание, что в случае продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с нарушением подавляющего права его покупки субъект подавляющего права имеет право предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору купли-продажи должен оплатить покупатель.
Реализация подавляющего права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения на земельных торгах осуществляется в порядке, определенном статьями 135-139 Земельного кодекса. В то же время, передача подавляющего права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, выставленного на земельные торги, допускается не позже чем за пять рабочих дней до момента начала таких торгов.
Следовательно, в случае продажи земельного участка, владелец должен обязательно придерживаться процедуры подавляющего права арендатора на приобретение такого земельного участка.
Также, законодатель в статье 131 Земельного кодекса установил определенные предохранители для защиты прав арендаторов, предусмотрев, что земельные участки сельскохозяйственного назначения частной собственности могут отчуждаться по договорам дарения, пожизненного содержания, наследственным договорам только в пользу второго из супружеской пары или родственников, а мена таких земельных участков (кроме обмена в пределах массива земель сельскохозяйственного назначения), их внесение в уставной капитал юридического лица или передача в залог могут осуществляться только при согласии арендатора.
Следует указать, что даже если, лицо, которое приобрело право собственности на земельный участок, который был передан в пользование по договору аренды, то оно в течение одного месяца со дня приобретения права собственности на него обязано уведомить об этом его пользователей в порядке, определенном статьей 1481 Земельного кодекса.
Внесение изменений в договоры аренды, суперфиция, эмфитевзиса, земельного сервитута или залога с указанием нового владельца земельного участка не требуется и осуществляется только при согласии сторон договора.
Следовательно, изменение арендодателя (юридическим языком - переход права собственности) не является основанием для изменения условий или прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли. То есть, если в самом договоре аренды не указано иное, он продолжает действовать до окончания срока, на который он заключен.
По материалам Центра по предоставлению безоплатной правовой помощи.
Хотите проверить имеет ли компания лицензию на определенный вид деятельности? Теперь в сервисе CONTR AGENT доступны 30 официальных лицензионных реестров. Закажите тестовый доступ прямо сейчас, и получите полноту информации о партнерах и конкурентах.
