|
Придбати земельну ділянку, зареєструвати право власності та отримати всі необхідні документи - ще не означає, що ризики щодо цього активу залишилися в минулому.
Особливо це стосується земель, які мають особливий правовий статус: лісових, водного фонду, природно-заповідного та історико-культурного призначення, земель оборони та прикордонних територій. У таких випадках держава може оскаржувати законність набуття землі навіть через багато років після її приватизації або передачі в користування.
Для бізнесу це означає просту річ: юридична перевірка земельної ділянки має включати не лише аналіз документів продавця та запису в реєстрі, а й дослідження історії формування ділянки, її фактичного розташування, природоохоронного статусу, містобудівних обмежень та судової практики.
Саме такі спори сьогодні формують нові підходи Верховного Суду.
Які земельні ділянки є найбільш ризиковими?
Землі з «подвійним» або сумнівним минулим
Один із найбільш небезпечних сценаріїв - придбання землі, яка свого часу була незаконно виведена з державної або комунальної власності.
Особливої уваги потребують ділянки, які раніше належали до земель лісогосподарського призначення. Якщо держава доведе незаконність їх вибуття, вона може вимагати повернення таких земель навіть через значний проміжок часу.
Не менш ризикованими є землі водного фонду. Наприклад, прибережні захисні смуги мають спеціальний режим використання, а можливості забудови на них істотно обмежені.
Тому наявність приватної власності сама по собі не гарантує, що ділянка може вільно використовуватись для будь-яких бізнес-цілей.
Землі з обмеженнями та обтяженнями
Іноді проблема полягає не в незаконності права власності, а в тому, що власник фактично не може використовувати землю так, як планував.
Це може стосуватися, зокрема:
охоронних зон магістральних трубопроводів;
земель у межах охоронних зон електромереж;
територій археологічних пам'яток;
природоохоронних територій;
інших зон із спеціальним режимом використання.
Для девелопера така інформація може бути критичною: ділянка формально існує, право власності зареєстроване, але реалізувати на ній запланований проєкт повністю або частково неможливо.
Перевіряйте нерухомість, землю, транспорт, діючі ліцензії та дозволи з LIGA360
Проблеми, які «не видно» без аналізу кадастру
Окрему категорію становлять ділянки з проблемами кадастрового обліку.
Наприклад, межі земельної ділянки можуть накладатися на ділянку сусіда. Або право на землю може підтверджуватися старим державним актом, але ділянка досі не має кадастрового номера.
У результаті покупець може придбати актив, який на папері виглядає цілком легальним, але згодом опинитися учасником земельного спору.
Водночас Верховний Суд звертає увагу на те, що відомості Державного земельного кадастру мають важливе доказове значення. Якщо дані кадастру не відповідають фактичному або правовому статусу земель, суд має дослідити причини такої невідповідності - провести дослідження картографічних матеріалів, охоронних документів та кадастрових відомостей для встановлення того, чи розташована спірна ділянка в межах заповідного урочища.
Невідповідне цільове призначення
Ще одна поширена помилка - купувати землю, виходячи з майбутнього плану її використання, не перевіривши, чи дозволяє це закон.
Наприклад, земельна ділянка може бути призначена для ведення особистого селянського господарства, тоді як покупець планує побудувати на ній котеджний комплекс, виробничий об'єкт або іншу нерухомість.
Зміна цільового призначення при цьому не завжди є технічною формальністю. Вона має відповідати містобудівній документації та іншим вимогам законодавства. Тому перед придбанням землі варто перевіряти не лише її сьогоднішнє цільове призначення, але й реальну можливість використання ділянки для запланованого проєкту.
Особлива зона ризику - землі водного фонду
Судова практика останніх років демонструє особливо жорсткий підхід до використання земель водного фонду та прибережних захисних смуг.
Такі території мають спеціальний природоохоронний режим, а будівництво на них, за загальним правилом, заборонене. Навіть подальша реконструкція або збільшення площі самочинно збудованого об'єкта не легалізує порушення.
Важливо й те, що відсутність окремого проєкту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не означає, що такої смуги юридично не існує. Її розміри встановлюються законом, а тому помилки або відсутність відповідної інформації в землевпорядній документації не усувають встановленого законом режиму.
Крім того, у межах прибережних захисних смуг має забезпечуватися вільний доступ громадян до берегів для загального водокористування. Тож навіть встановлення паркану, який перешкоджає такому доступу, може розглядатись як порушення.
Практичний висновок: якщо ділянка розташована біля водойми, питання її правового статусу потрібно перевіряти окремо та максимально ретельно.
А що з лісовими землями?
Лісові землі - ще одна категорія, яка традиційно перебуває під посиленим контролем з боку прокуратури..
Якщо земельна ділянка вибула з фактичного володіння держави незаконно, належним способом захисту може бути саме віндикаційний позов - тобто вимога витребувати землю у фактичного набувача. При цьому суд має оцінити добросовісність набувача та пропорційність втручання у його право власності.
Для потенційного покупця це означає, що перевіряти потрібно не лише останню угоду, але й перехід права власності на ділянку у ретроспективі. Важлива вся історія: хто і коли сформував її, на якій підставі вона була передана у власність або користування, до якої категорії земель належала раніше та чи змінювався її статус.
«Книжкове володіння»: чому запис у реєстрі має значення
Окреме питання, яке останніми роками активно розвивається у практиці Верховного Суду, - так зване «книжкове володіння» нерухомістю.
Його суть можна пояснити просто: для нерухомого майна володіння пов'язується не лише з фізичним контролем над об'єктом, а й із державною реєстрацією права власності. Тобто якщо право власності на нерухомість зареєстроване за певною особою, саме вона в юридичному сенсі може вважатися її володільцем.
Це має безпосереднє значення для вибору способу судового захисту. Якщо власник фактично втратив володіння нерухомістю, зокрема через реєстрацію права за іншою особою, може застосовуватися віндикаційний позов.
Якщо ж право зареєстроване за власником, але інша особа фактично перешкоджає користуванню майном, йдеться про негаторний позов.
Саме ця концепція пояснює, чому в земельних спорах правильний вибір способу захисту може бути не менш важливим, ніж доведення самого порушення.
SMS-Маяк: оперативний моніторинг державних реєстрів, що миттєво сповіщає про зміни у нерухомості, аби ви встигли захистити свої активи
Віндикація, негаторний і кондикційний позови - у чому різниця?
Для неспеціаліста ці терміни можуть звучати складно. Насправді логіка їх розмежування досить проста.
Віндикаційний позов - коли власник втратив володіння майном і хоче його повернути.Наприклад, земельна ділянка вибула з державної власності та опинилася у приватного власника.
Негаторний позов - коли власник землю не втратив, але хтось перешкоджає йому нею користуватися або розпоряджатись.Наприклад, особа незаконно зайняла частину земельної ділянки або створила перешкоди для її використання.
Кондикційний позов - коли майно або кошти були набуті чи збережені без достатньої правової підстави та підлягають поверненню.
Саме тому в земельному спорі недостатньо просто сказати: «землю потрібно повернути». Потрібно правильно визначити, яке саме право порушено і який спосіб його захисту передбачений законом.
Земля під пам'яткою археології
Окремої уваги потребують земельні ділянки, на яких розташовані пам'ятки археології.
Правовий режим земельної ділянки, на якій розташована пам'ятка археології, має відповідати спеціальному правовому режиму самої пам'ятки. При цьому державна реєстрація права приватної чи комунальної власності не завжди змінює правовий статус такого об'єкта.
Якщо порушення прав держави має характер постійного перешкоджання користуванню та розпорядженню такими землями, ефективним способом захисту може бути негаторний позов. Однак, захист має бути пропорційним. Не можна вимагати повернення всієї земельної ділянки, якщо спірною є лише її частина.
Надра: спеціальний дозвіл ще не означає можливість видобувати
Ще один важливий блок ризиків стосується видобувних проєктів.Наявність спеціального дозволу на користування надрами сама по собі не вирішує питання доступу до земельної ділянки.
Суд може припинити право користування надрами та анулювати спецдозвіл через тривале невиконання надрокористувачем своїх обов'язків щодо оформлення прав на землю.
Є й інший важливий аспект: земля може бути виставлена на аукціон, а її правовий режим не дозволяти реалізувати видобувний проєкт. Наприклад, якщо учасникам аукціонів по спецдозволу була надана недостовірна інформація про земельну ділянку (наприклад, частина території могла перебувати в межах природоохоронних територій або приватної власності, що фактично робило видобування неможливим), результати аукціону можуть бути визнані незаконними.
Ще один висновок стосується земельного сервітуту: навіть наявність спеціального дозволу на користування надрами не дає можливості обійти земельні торги, якщо відповідну комунальну ділянку вже включено до переліку земель для аукціону.
Як свідомо обійти «земельні» ризики власникам або інвесторам?
Перед придбанням або початком проєкту необхідно перевірити щонайменше:
історію формування та переходу прав на землю;
попередніх власників і землекористувачів;
категорію та цільове призначення землі;
відомості Державного земельного кадастру;
можливі накладки та помилки у визначенні меж;
наявність водних об'єктів, лісів, природоохоронних територій;
прибережні захисні смуги та водоохоронні зони;
охоронні зони інженерних мереж;
наявність пам'яток археології та інших об'єктів культурної спадщини;
містобудівну документацію та можливість реалізації запланованого проєкту;
судові спори щодо ділянки та суміжних земель;
фактичне використання землі;
ризики, пов'язані з воєнним станом, прикордонними територіями, мінуванням та іншими обмеженнями.
Особливо важливо перевіряти не лише документи, а й фактичне розташування земельної ділянки. Кадастрова карта, картографічні матеріали, супутникові дані та інформація про природоохоронний статус можуть виявити проблеми, яких не видно з правовстановлюючих документів.
Підсумок
Судова практика останніх років свідчить про розширення можливостей держави реагувати на незаконне використання земель, що мають особливу природоохоронну, оборонну, історико-культурну або іншу публічну цінність.
Для бізнесу та приватних власників - необхідність бути значно уважнішими ще до придбання земельної ділянки або інвестування коштів у проєкт.
Глибокий земельний due diligence має відповідати не лише на питання «кому належить земля?», а й на значно важливіше питання: «чи зможу я безпечно та законно використовувати цю землю саме так, як планую?»
Саме тому юридична перевірка земельної ділянки це не формальність, а один із ключових елементів убезпечення від інвестиційних ризиків.Адже помилка на етапі придбання земельного активу може проявитися через роки - вже після того, як у землю вкладено значні кошти, побудовано об'єкт або реалізовано інвестиційний проєкт.
